§ 11-4. Særregler når du leier ut din egen bolig midlertidig
Leier du ut din egen bolig mens du er midlertidig borte — for eksempel på grunn av jobb, utdanning eller lengre utenlandsopphold — gjelder forenklede regler. Leieren har da reduserte rettigheter, men må ha fått det skriftlig.
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.
Av bestemmelsene i kapittel 9 skal bare § 9-10 om leierens død gjelde. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.
Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleierens fravær har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.
Tenk deg at du eier leiligheten du bor i, men du skal jobbe i Singapore i to år. Du vil leie ut mens du er borte, og du vil ha boligen tilbake når du kommer hjem. Det er rimelig — og loven gir deg en enkel vei til det.
Hva er spesielt med disse avtalene?
Som utleier i denne situasjonen slipper du de vanlige, strenge oppsigervern-reglene i kapittel 9. Du kan si opp leieren og få boligen tilbake — uten å måtte ha en av de fire lovlige grunnene etter § 9-5.
Det betyr at leieren du tar inn, har langt svakere vern enn en ordinær leier. Leieren kan sies opp uten grunn, med vanlig varsel etter § 9-6.
Men — skriftlig opplysning er et absolutt krav. Du må fortelle leieren skriftlig, senest ved kontraktsinngåelse, at boligen er din egen og at dette gir leieren reduserte rettigheter. Gjør du ikke det, gjelder vanlig husleielov.
Fem-årsgrensen. Har du vært borte i mer enn fem år uten å si opp eller oppfordre leieren til å flytte, er du ferdig med særreglene. Fra da av gjelder vanlig husleielov fullt ut.
Lars eier en leilighet og skal studere i Trondheim i to år. Han leier den ut og opplyser leieren skriftlig om at det er hans egen bolig og at leieren har reduserte rettigheter. Etter to år kommer Lars hjem og gir leieren tre måneders varsel om fraflytting — uten å oppgi grunn. Det er lovlig.
Ingrid leier ut sin leilighet uten å opplyse leieren om at dette er hennes egen bolig. Etter to år vil hun ha boligen tilbake. Leieren påberoper seg vanlig husleielov — og har rett. Ingrid glemte den skriftlige opplysningsplikten, og leieren har fullt oppsigervern.
- Leier ut uten å gi skriftlig informasjon om særreglene. Da gjelder vanlige regler — og du mister den enkle utgangsveien.
- Er borte lenger enn fem år uten å si opp. Da gjelder vanlige regler, og du kan ikke bare be leieren flytte.
Skal du leie ut din egen bolig midlertidig: Bruk en standardkontrakt som tydelig opplyser om at det er din egen bolig, at leieren har reduserte rettigheter, og at dette er hjemlet i § 11-4. Sett en konkret sluttdato dersom du vet når du kommer tilbake. Og husk å si opp eller oppfordre til fraflytting før det har gått fem år.