Leie ut egen bolig mens du er borte: regler om midlertidig fravær

Når husleieloven har en egen ordning for utleie av egen bolig

Skal du bo i utlandet et par år, ta en lengre jobb i en annen by eller være borte av andre grunner, kan du leie ut boligen din. Vanlig boligleie gir leietaker et sterkt vern: bare bestemte grunner kan brukes for å si opp en tidsubestemt avtale, og en tidsbestemt avtale må som hovedregel vare minst tre år. Det kan gjøre det vanskelig å få boligen tilbake når du kommer hjem.

Husleieloven § 11-4 gir en annen ordning. Den gjelder utleie av bolig du selv har brukt som egen bolig, og som leies ut ved midlertidig fravær på inntil fem år.

Disse vilkårene må være oppfylt

For at særreglene skal gjelde, må tre ting stemme:

• Boligen er din egen bolig, som du selv har brukt.
• Fraværet er midlertidig og varer høyst fem år.
• Leietaker har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Det er det siste punktet som oftest svikter. Mangler den skriftlige beskjeden, gjelder ikke særreglene, og leietaker har alle de vanlige rettighetene. Beskjeden bør stå i selve leiekontrakten, gjerne med en egen overskrift, og være signert av begge.

Dette faller bort for leietaker

Når særreglene gjelder, er disse reglene satt ut av spill:

• Leietakers rett til å fremleie en del av boligen etter § 7-3 og til å fremleie ved midlertidig fravær etter § 7-4.
• Hele kapittel 9, bortsett fra § 9-10 om hva som skjer hvis leieren dør.

Det betyr blant annet at du som utleier ikke trenger å ha en av grunnene i § 9-5 for å si opp en tidsubestemt avtale, og at oppsigelsen ikke trenger å oppfylle kravene i § 9-7 til begrunnelse og protestinformasjon. Minstetiden på tre år i § 9-3 gjelder heller ikke. Du kan altså avtale en kortere tidsbestemt leietid, for eksempel to år.

Resten av loven gjelder som vanlig. Det gjelder kravene til boligens stand, plikten til å holde den vedlikeholdt, reglene om depositum og reglene om leieregulering. Leietaker kan også kreve avslag i leien eller erstatning ved mangler, og du kan kreve erstatning for skader leietaker har skyld i.

Slik avslutter du leieforholdet

Er avtalen tidsbestemt, ender den ved den avtalte datoen. Er den ikke inngått for bestemt tid, har leietaker alltid krav på varsel med frist som i § 9-6 før han eller hun må flytte. Fristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

Selv om du ikke trenger å begrunne oppsigelsen etter lovens ordlyd, er det lurt å sende den skriftlig, nevne fraflyttingsdatoen og skrive at du vil bruke boligen selv igjen.

Femårsgrensen

Har du ikke sagt opp avtalen eller bedt leietaker flytte før fraværet har vart i fem år, gjelder husleieloven fullt ut for leieavtalen. Da får leietaker det vanlige vernet, og det blir mye vanskeligere å få boligen tilbake. Planlegger du å være borte lenge, bør du ha en plan for hvem som skal flytte når. Tidsgrensen gjelder fraværet ditt, ikke lengden på selve leieavtalen.

Før du skriver kontrakten

Avtal også hvem som er kontaktperson hvis noe går galt, og hvor nøkler og eventuelle ekstranøkler oppbevares. Ta med fraværsgrunnen og omtrentlig sluttdato, slik at leietaker forstår rammen. Skriv også hvem som tar ansvar for vedlikehold mens du er borte, og hvordan du kan nås.

Kort oppsummert

• Du kan leie ut egen bolig ved midlertidig fravær i inntil fem år etter husleieloven § 11-4.
• Leietaker må ha fått skriftlig beskjed om at avtalen gjelder slik bolig og gir færre rettigheter.
• Da gjelder ikke retten til å fremleie og heller ikke kapittel 9 med oppsigelsesvern, bortsett fra § 9-10.
• Ved tidsubestemt avtale må du gi tre måneders varsel til utløpet av en kalendermåned.
• Når du skal leie ut egen bolig ved midlertidig fravær, gjelder loven fullt ut hvis du ikke har sagt opp før fraværet har vart i fem år.