Femårsgrensen ved utleie av egen bolig: dette skjer når den passeres

Hva femårsgrensen sier

Når du leier ut din egen bolig ved midlertidig fravær, får leietaker færre rettigheter enn ved vanlig leie. Det gjelder bare hvis leietaker er skriftlig opplyst om det, og bare for et fravær på inntil fem år. Siste ledd i husleieloven § 11-4 setter en grense: Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleierens fravær har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.

Femårsgrensen er altså en tidsfrist for deg som utleier. Overholder du den, beholder du særreglene. Overser du den, blir leieforholdet et vanlig boligleieforhold.

Hva som regnes som fraværet

Fristen regnes fra utleierens fravær. Det mest naturlige er å regne fra den dagen du flyttet ut av boligen, ikke fra den dagen leietaker flyttet inn. Hvis du bodde i leiligheten en periode etter at du flyttet ut, eller hvis leietaker først kom noen måneder senere, kan de to datoene være forskjellige. Skriv ned datoen du reelt flyttet ut, og bruk den som utgangspunkt.

Det er ikke et krav at du har vært i utlandet. Fraværet kan skyldes jobb, studier, sykdom eller andre forhold, så lenge det er midlertidig.

Hva som må skje før de fem årene er gått

Loven nevner to handlinger: at du sier opp leieavtalen, eller at du oppfordrer leieren til å flytte. Begge må skje før fem år av fraværet er gått.

Etter ordlyden er det oppsigelsen eller oppfordringen som teller, ikke utflyttingsdatoen. Sender du oppsigelsen i god tid, kan oppsigelsesfristen på tre måneder løpe over femårsdatoen uten at vernet blir fullt ut. Har avtalen ingen sluttdato, må leietaker uansett få varsel med frist som i § 9-6: tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

Send oppsigelsen skriftlig og på en måte der du kan bevise at leietaker mottok den. Da kan du dokumentere at du handlet i tide.

Hva som skjer hvis fristen passeres

Passerer du fem år uten å ha sagt opp, gjelder husleieloven fullt ut for leieavtalen. Det betyr blant annet:

• Leietaker har oppsigelsesvern etter kapittel 9, og du kan bare si opp en tidsubestemt avtale hvis du har en grunn som loven godtar, for eksempel at du selv skal bruke boligen.
• Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om leietakers rett til å protestere innen én måned.
• Leietaker kan få saken prøvd i retten før han eller hun må flytte.
• En tidsbestemt avtale må ha en lengde som loven godtar, ellers regnes den som tidsubestemt.

Du kan ikke avtale deg bort fra dette. Husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven gir, og for bolig kan loven ikke fravikes til skade for leietaker.

Å flytte hjem igjen er en lovlig oppsigelsesgrunn selv etter at femårsgrensen er passert, så du mister ikke retten til å ta boligen tilbake. Det blir bare mer arbeid, og leietaker får tid og en mulighet til å protestere.

Hva leietaker bør vite

Er du leietaker i en bolig utleieren selv har brukt, bør du sjekke om kontrakten har en skriftlig beskjed om færre rettigheter. Mangler den, gjelder loven fullt ut fra første dag, og femårsgrensen er uten betydning. Har du fått beskjeden, kan du regne ut når fem år av utleierens fravær er gått. Har utleieren ikke sagt opp eller bedt deg flytte innen da, får du det vanlige vernet.

Slik unngår du å miste særreglene

Før du leier ut, bør du notere fraværets startdato og regne ut femårsdatoen. Legg inn en påminnelse om at oppsigelse må sendes minst seks måneder før, så du har margin.

Planlegger du å være borte lenger enn fem år, passer særreglene dårlig. Da bør du regne med at leieforholdet blir et vanlig leieforhold.

Kort oppsummert

• Femårsgrensen i husleieloven § 11-4 betyr at loven gjelder fullt ut hvis du ikke har sagt opp før fem år av fraværet er gått.
• Det er oppsigelsen eller oppfordringen til å flytte som må komme i tide, ikke selve utflyttingen.
• Fristen regnes fra utleierens fravær, ikke fra leieavtalens start.
• Etter femårsgrensen gjelder kapittel 9 med oppsigelsesvern og begrunnelseskrav.
• Er du i tvil om datoen, send oppsigelsen tidlig og skriftlig.