§ 9-5. Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć Ci umowę?

Wynajmujący (utleier) nie może wypowiedzieć Ci umowy bez ważnej przyczyny. W przypadku lokali mieszkalnych (bolig) istnieją cztery dozwolone przyczyny: wynajmujący sam zamierza tam mieszkać, budynek ma zostać rozebrany lub przebudowany, naruszyłeś umowę najmu (leieavtale) albo istnieje inna uzasadniona przyczyna (saklig grunn). Każde inne wypowiedzenie umowy (oppsigelse) jest nieważne.

Husleieloven·LOV-1999-03-26-17

Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська

Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)

Jeśli nie uzgodniono inaczej lub co innego nie wynika z niniejszej ustawy, umowa najmu na czas nieokreślony (tidsubestemt leieavtale) może zostać wypowiedziana przez wynajmującego.

Umowa najmu na czas nieokreślony dotycząca lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko wtedy, gdy: a. lokal (husrom) ma być używany jako lokal mieszkalny przez samego wynajmującego lub kogoś, kto należy do jego gospodarstwa domowego (husstand), b. rozbiórka lub przebudowa nieruchomości sprawia, że lokal musi zostać opuszczony, c. najemca (leier) naruszył umowę najmu, lub d. istnieje inna uzasadniona przyczyna wypowiedzenia umowy najmu.

Umowa najmu na czas nieokreślony dotycząca pojedynczego pokoju mieszkalnego, w przypadku której najemca na podstawie umowy najmu ma dostęp do lokalu mieszkalnego innej osoby, może zostać wypowiedziana przez wynajmującego bez ograniczeń wynikających z postanowień ustępu drugiego.

Źródło: Lovdata — Husleieloven (ustawa o najmie lokali) § 9-5

Co to oznacza?

Jako najemca lokalu mieszkalnego masz bardzo silną ochronę przed wypowiedzeniem. Wynajmujący nie może wypowiedzieć Ci umowy tylko dlatego, że chce odzyskać mieszkanie, dostał lepszą ofertę albo ma Cię dość jako najemcy. Potrzebuje jednej z czterech dozwolonych przyczyn.

Cztery dozwolone przyczyny:

a — Użytek własny. Wynajmujący sam zamierza tam mieszkać albo wprowadzi się ktoś z jego gospodarstwa domowego. Typowa sytuacja: wynajmujący chce wrócić do mieszkania, które wynajmował, gdy mieszkał gdzie indziej, albo mieszkanie ma dostać jego syn.

b — Rozbiórka lub przebudowa. Budynek ma zostać rozebrany lub przebudowany w taki sposób, że nie możesz już tam mieszkać. Nie wystarczy „zrobimy mały remont” — muszą to być prace, które faktycznie wymagają opuszczenia mieszkania.

c — Naruszenie umowy (mislighold). Naruszyłeś umowę najmu w sposób, który daje podstawę do wypowiedzenia. Pamiętaj, że istotne naruszenie umowy (vesentlig mislighold) daje prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym (heving) (§ 9-9), natomiast mniej poważne naruszenie może dawać podstawę do wypowiedzenia na podstawie tego punktu.

d — Inna uzasadniona przyczyna. To przepis ogólny — ale nie jest pusty. Uzasadniona przyczyna musi być obiektywnie uzasadniona, możliwa do udokumentowania i nie może opierać się na osobistej niechęci ani na względach niezwiązanych ze sprawą. Planowana sprzedaż może być uzasadnioną przyczyną, gdy mieszkanie ma zostać sprzedane jako puste. Przykładem może być sytuacja, w której wielokrotnie sprawiałeś problemy sąsiadom mimo ostrzeżeń.

Pojedynczy pokój, gdy wynajmujący mieszka w tym samym mieszkaniu: Tutaj zasady są nieco inne — wynajmujący może łatwiej wypowiedzieć umowę. Zobacz ustęp trzeci tego paragrafu.

Przykłady

Sara mieszka w mieszkaniu i płaci w terminie, dba o porządek i przestrzega regulaminu porządku domowego (husordensregler). Wynajmujący wysyła wypowiedzenie umowy, ponieważ uważa, że czynsz (husleie) jest za niski, i chce znaleźć nowego najemcę, który zapłaci więcej. To nie jest żadna z czterech dozwolonych przyczyn. Wypowiedzenie jest nieważne. Sara może złożyć sprzeciw (protest).

Lars mieszka w mieszkaniu. Wynajmujący zamierza wrócić — sam mieszkał tam przez dziesięć lat, a teraz zakończył pobyt za granicą. To punkt a — dozwolona przyczyna. Wynajmujący musi to jednak udokumentować, a wypowiedzenie musi być pisemne i uzasadnione.

Częste błędy

  1. Przekonanie, że wynajmujący może swobodnie wypowiedzieć umowę bez przyczyny. Nie może — najemcy lokali mieszkalnych mają silną ochronę przed wypowiedzeniem.
  2. Niezłożenie sprzeciwu, bo wydaje się to bezcelowe. Jeśli złożyłeś sprzeciw wobec nieważnego wypowiedzenia, wypowiedzenie traci moc, jeżeli wynajmujący nie wniesie pozwu (søksmål) w ciągu trzech miesięcy (§ 9-8).
  3. Akceptowanie ustnego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze strony wynajmującego jest nieważne, jeśli nie jest pisemne i uzasadnione (§ 9-7).

Co powinieneś zrobić?

Jeśli otrzymasz wypowiedzenie umowy: przeczytaj je dokładnie. Jakie jest uzasadnienie? Czy jest to jedna z czterech dozwolonych przyczyn? Czy wypowiedzenie jest pisemne i uzasadnione? Masz jeden miesiąc na złożenie pisemnego sprzeciwu (§ 9-8). Natychmiast skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget) — udziela ona bezpłatnych porad, a rozpatrzenie sprawy trwa znacznie krócej niż w sądzie.

Częste pytania

Czy wynajmujący może wypowiedzieć mi umowę, bo mnie nie lubi?
Nie. Osobista niechęć nie jest uzasadnioną przyczyną. Ponadto dyskryminacja jest zakazana na podstawie § 1-8.
Co jeśli wynajmujący mówi „potrzebuję mieszkania dla siebie” — ale uważam, że to kłamstwo?
Możesz złożyć sprzeciw i zażądać, aby wynajmujący to udowodnił. Jeśli w ciągu trzech miesięcy po Twojej wyprowadzce wynajmujący wykorzysta mieszkanie do innego celu niż podany, możesz żądać odszkodowania (erstatning).
Powiązane paragrafy
Wszystkie §§ ustawy o najmie lokali →
Pytania dotyczące tego paragrafu
Narzędzia