Kan jeg få leiligheten tilbake når jeg kommer hjem fra utlandet?
Ja, har du leid ut leiligheten ved midlertidig fravær og leietaker har fått skriftlig beskjed om færre rettigheter, kan du kreve den tilbake. Oppsigelsesvernet i husleieloven kapittel 9 gjelder da ikke. Er avtalen tidsubestemt, må du gi tre måneders varsel til utløpet av en kalendermåned. Er den tidsbestemt, ender den på den avtalte datoen. Mangler den skriftlige beskjeden, gjelder de vanlige reglene, og du må ha en lovlig oppsigelsesgrunn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To forutsetninger avgjør om du kan kreve leiligheten tilbake
Kommer du hjem fra utlandet og vil flytte inn i leiligheten din igjen, kommer det an på hvordan du leide den ut. Fikk leietaker skriftlig beskjed om at avtalen gjelder utleie av din egen bolig ved midlertidig fravær, og at han eller hun dermed har færre rettigheter? Da gjelder særreglene i husleieloven § 11-4, og leiligheten kan kreves tilbake uten å gå veien om kapittel 9 om oppsigelse.
Er beskjeden ikke gitt, gjelder vanlige regler.
Når særreglene for egen bolig gjelder
Særreglene bygger på tre vilkår som alle må være oppfylt:
- Du har selv brukt leiligheten som egen bolig.
- Du leier den ut under et midlertidig fravær som varer inntil fem år.
- Leietaker har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig og gir færre rettigheter enn ellers.
Fraværet kan skyldes opphold i utlandet, men også jobb, studier eller sykdom. Det som teller, er at fraværet er midlertidig og at leietaker ble opplyst om det skriftlig.
Oppsigelse når avtalen ikke har sluttdato
Av kapittel 9 gjelder bare § 9-10 om leierens død. Reglene som ellers verner leietaker, for eksempel kravet til saklig grunn i § 9-5 og kravet til begrunnelse i § 9-7, er satt til side.
Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leietaker likevel alltid krav på varsel med frist som i § 9-6. Fristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Du kommer altså ikke hjem og setter leietaker på gata. Planlegg tidlig og send varselet minst tre måneder før du vil flytte inn.
Oppsigelsen bør være skriftlig og nevne datoen leietaker må ha flyttet ut. Det gjør det lett å dokumentere at fristen er overholdt.
Når avtalen har en bestemt sluttdato
Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, for eksempel til 31. juli, gjelder den datoen. Lovens regel om at tidsbestemte avtaler for bolig må vare minst tre år i § 9-3 er satt ut av spill av særreglene. Du kan derfor avtale en kortere periode som passer med utenlandsoppholdet.
Skal du komme hjem tidligere enn planlagt, er utgangspunktet at avtalen gjelder ut den avtalte perioden, med mindre leietaker går med på noe annet eller kontrakten gir en oppsigelsesrett. Skriv derfor gjerne inn i kontrakten hvordan dere gjør det hvis planene dine endres.
Hvis leietaker ikke ble opplyst skriftlig
Har leietaker ikke fått den skriftlige beskjeden, regnes leieforholdet som en vanlig boligleie. Da gjelder alle reglene i kapittel 9. En tidsubestemt avtale kan etter § 9-5 bare sies opp hvis du selv skal bruke boligen eller en av de andre grunnene i bestemmelsen. Å flytte hjem igjen er en slik grunn, men oppsigelsen må begrunnes, og leietaker kan protestere skriftlig innen én måned. Hvis han eller hun protesterer, må du gå til sak innen tre måneder for å få oppsigelsen prøvd i retten.
En tidsbestemt avtale kortere enn tre år regnes som tidsubestemt, med mindre du hadde en saklig grunn og ga leietaker den skriftlig senest ved inngåelsen av avtalen. Er grunnen at du selv skal bruke boligen, må du kunne vise at du faktisk skal bo der ved utløpet.
Når leietaker flytter ut
Leieforholdet opphører den dagen avtalen utløper. Da skal leietaker stille husrommet med tilbehør til din disposisjon, og tilbakelevering regnes som skjedd når du har fått nøklene og uhindret atkomst, jf. § 10-2. Er ikke annet avtalt, skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde. Avtal gjerne tid for overlevering og en felles gjennomgang av leiligheten.
Femårsgrensen
Har du ikke sagt opp eller bedt leietaker flytte før fraværet har vart i fem år, gjelder loven fullt ut for leieavtalen. Blir utenlandsoppholdet lengre enn planlagt, må du derfor si opp i god tid før femårsmerket.
Vilde kommer hjem fra Spania
Vilde leide ut leiligheten sin i Bergen til Yusuf for 14 000 kroner i måneden da hun flyttet til Spania for to år. Kontrakten hadde en egen tekst om at hun hadde brukt leiligheten som egen bolig, at hun var borte midlertidig, og at Yusuf hadde færre rettigheter enn en vanlig leietaker. Begge signerte. Avtalen hadde ingen sluttdato.
Etter 20 måneder bestemte Vilde seg for å flytte hjem. Hun sendte en skriftlig oppsigelse som Yusuf mottok 28. februar. Tre måneder gir 31. mai. Yusuf måtte flytte ut innen utgangen av mai. Han kunne ikke kreve begrunnelse eller sette seg imot oppsigelsen med et vern i kapittel 9, men han fikk de tre månedene han hadde krav på.
Hadde kontrakten ikke inneholdt noen skriftlig beskjed om færre rettigheter, hadde Vilde måttet begrunne oppsigelsen med at hun selv skulle bo i leiligheten, og Yusuf kunne ha protestert.
Kort oppsummert
- Du kan kreve leiligheten tilbake når du kommer hjem fra utlandet hvis avtalen er omfattet av særreglene i § 11-4.
- Da må leietaker ha fått skriftlig beskjed om at avtalen gjelder egen bolig ved midlertidig fravær og gir færre rettigheter.
- Ved tidsubestemt avtale må du gi tre måneders varsel til utløpet av en kalendermåned.
- Ved tidsbestemt avtale ender leieforholdet på den avtalte datoen.
- Har du ikke gitt skriftlig beskjed, må du ha en lovlig grunn og følge kravene i kapittel 9.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.