§ 1-2. Закон не можна змінювати на вашу шкоду
Якщо ви орендуєте житло (bolig), орендодавець (utleier) не може використати договір, щоб позбавити вас прав, які дає вам закон. Умови, що ставлять вас у гірше становище, ніж мінімальні правила закону, є недійсними — навіть якщо ви їх підписали.
Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська
Текст закону (неофіційний переклад)
Не можна домовлятися про умови або застосовувати умови, які є менш вигідними для орендаря (leier), ніж те, що випливає з положень цього закону.
У разі оренди нежитлового приміщення (lokale) від закону можна відступати за домовленістю, за винятком §§ 1-1 до 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 і 12-4 та розділу 13.
Що це означає?
Закон про оренду житла та приміщень є, як кажуть юристи, імперативним для орендарів житла. Це означає, що права за законом — це мінімальний рівень: ви завжди можете отримати більше, ніж передбачає закон, але ніколи менше.
Уявіть це так: орендодавець може запропонувати вам кращі умови, ніж вимагає закон. Але орендодавець не може використати договір, щоб забрати у вас те, що гарантує закон.
Кілька прикладів недійсних умов:
У вашому договорі написано, що ви як орендар маєте попереджати про розірвання договору за шість місяців? Закон передбачає три місяці — тож шість місяців для вас недійсні (але ви можете за бажанням попередити раніше).
Написано, що депозит (depositum) становить орендну плату (husleie) за вісім місяців? Закон встановлює максимум шість місяців — перевищення є незаконним, і ви можете вимагати його повернення.
Написано, що орендодавець може розірвати договір будь-коли без причини? Для житла закон встановлює суворі правила розірвання — така умова недійсна.
Для комерційної оренди (næringsleie) все інакше. Якщо ви орендуєте нежитлове приміщення для свого бізнесу, ви з орендодавцем можете значною мірою домовитися не застосовувати правила закону. Бізнес має більше свободи пристосовувати умови. Але деякі базові правила діють завжди — зокрема щодо захисту від надмірної орендної плати (leieprisvern) і порядку розірвання договору.
Приклади
Інгрід підписала договір оренди (leieavtale) з умовою, що вона не має права на повернення депозиту, якщо квартира має «зношення». Коли вона виїжджає, орендодавець вимагає залишити собі весь депозит — і посилається на те, що вона підписала. Інгрід не може так втратити свої права. Закон визначає, за що орендодавець може робити вирахування, і розмитої умови про «зношення» недостатньо. Те, що вона підписала, не змінює закону.
Маріус має кафе і орендує нежитлове приміщення. Він підписав договір на 10 років без права розірвання. Це дозволено — договори комерційної оренди можна налаштовувати значно вільніше. Проте йому варто подбати, щоб деякі ключові права залишилися, наприклад право заперечити проти незаконного розірвання договору.
Поширені помилки
- «Я підписав, отже, це обов'язково». Для орендарів житла це не так. Незаконна умова недійсна, навіть якщо ви її підписали.
- Думати, що можна заздалегідь «відмовитися» від своїх прав. Цього зробити не можна. Ви можете вирішити не користуватися правом, але не можете договором відмовитися від права ним користуватися.
- Думати, що орендарі нежитлових приміщень мають такий самий сильний захист. Ні — якщо ви орендуєте нежитлове приміщення, діє набагато більша свобода договору.
Що вам варто зробити?
Ви отримали договір з умовами, які здаються суворими? Порівняйте їх із Законом про оренду житла та приміщень. Якщо умови гірші, ніж передбачає закон, діє закон — а не договір. Ви можете звернутися до Комісії з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget), якщо не впевнені, чи якась умова вашого договору є дійсною.