Leie ut bolig for første gang: dette må privatpersoner kunne

Når du leier ut bolig første gang: hvilken lov gjelder

Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag (§ 1-1). Med bolig menes husrom som helt eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Vederlaget kan være penger eller noe annet. Loven gjelder ikke leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, og heller ikke avtaler mellom hoteller eller liknende overnattingssteder og gjestene deres.

Ved leie av bolig kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2). Står det noe annet i kontrakten, er det leierens vern i loven som gjelder. Det kan være fristende å skrive inn egne regler om kortere oppsigelsestid, ekstra gebyrer eller fritak for utleiers vedlikeholdsansvar. Slike punkter er ikke gyldige hvis de stiller leieren dårligere.

Kontrakten: muntlig er lov, skriftlig er smart

Etter husleieloven § 1-4 kan en leieavtale være muntlig eller skriftlig. Er den muntlig, skal den settes opp skriftlig hvis en av partene krever det. Du bør uansett skrive kontrakt fra første dag. Da står leie, depositum, innflyttingsdato, hva som følger med av innbo og varighet svart på hvitt.

Tidsbestemte boligavtaler har et eget krav. Utleier må skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Glemmer du det, kan avtalen sies opp i leietiden. Bruker du en standardkontrakt som er forhandlet mellom utleier- og leierorganisasjoner, må avvik fra standardvilkårene opplyses skriftlig senest ved avtaleinngåelsen. Ellers gjelder standardvilkårene (§ 1-3).

Valg av leietaker

Ved utleie kan du ikke ta hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder (§ 1-8). Det gjelder også når du vurderer om en leietaker kan ta inn en samboer eller fremleie. Brudd behandles etter likestillings- og diskrimineringsloven. Hold deg til forhold som betalingsevne og tidligere erfaringer med leieforhold, og bruk de samme kriteriene overfor alle søkere. Mer om dette finner du under diskriminering ved utleie.

Boligens tilstand og det du forteller om den

Boligen skal være i samsvar med avtalen ved overleveringen. Er ikke noe annet avtalt, skal den være ryddet, rengjort og i vanlig god stand (§ 2-2). Stemmer ikke boligen med opplysninger du har gitt, er det en mangel hvis opplysningene kan ha påvirket avtalen og du ikke i tide rettet dem tydelig (§ 2-3). Det samme gjelder forhold du kjente til og leieren hadde grunn til å regne med å få vite (§ 2-4).

Leieren kan ved mangel kreve retting, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heve avtalen. Hun må melde fra innen rimelig tid etter at hun burde oppdaget mangelen. Skriver du annonsen nøyaktig og forteller om kjente feil på visningen, unngår du de fleste tvister.

Utleie av en egen del av huset, som sokkel eller loft, reiser i tillegg spørsmål etter byggereglene, blant annet om delen er godkjent som egen boenhet og oppfyller brannkravene. Det er regler utenfor husleieloven. Se brannkrav for utleieenhet.

Leie, depositum og andre beløp

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp (§ 3-1). Den kan ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom (§ 4-1). Er ikke annet avtalt, kan du kreve leien forskuddsvis for en måned om gangen, og du kan ikke avtale forskudd for mer enn én måned (§ 3-2), bortsett fra for studentboliger. Strøm og brensel kan fordeles forholdsmessig hvis det er avtalt, og leieren kan da kreve årlig regnskap (§ 3-4).

Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige summen av seks måneders leie (§§ 3-5 og 3-6). Depositum skal settes på en særskilt konto i leierens navn, og dere kan ikke disponere over pengene hver for dere mens leieforholdet varer. Du betaler for å opprette kontoen. Les mer i husleieloven § 3-5 og under depositum på egen depositumskonto.

For bolig kan du ikke avtale andre eller større pengebeløp enn dette (§ 3-7). Gebyrer for kontraktsskriving, visning eller «administrasjon» kan derfor ikke kreves av leieren, og betaler hun slikt, kan hun kreve det tilbake.

Leien kan reguleres etter konsumprisindeksen, tidligst ett år etter siste fastsetting og med skriftlig varsel med minst én måneds frist (§ 4-2). Ellers kan leien tilpasses gjengs leie etter egne regler.

Hvor lenge avtalen kan løpe og hvordan den tar slutt

Hovedregelen er at en tidsbestemt boligavtale ikke kan være kortere enn tre år (§ 9-3). Leier du ut loft eller sokkel i enebolig, eller en bolig i tomannsbolig der du selv bor, kan minstetiden være ett år. Avtalen kan også være kortere hvis du selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller du har en annen saklig grunn, men da må leieren senest ved avtaleinngåelsen ha fått grunnen skriftlig, og boligen må brukes slik når avtalen utløper. Er en tidsbestemt avtale inngått i strid med reglene, anses den som tidsubestemt.

Vil du leie ut din egen bolig under midlertidig fravær på inntil fem år, gjelder særregler (§ 11-4). De forutsetter at leieren skriftlig er opplyst om at avtalen gjelder en slik bolig og at det gir færre rettigheter. Ellers gjelder hovedreglene.

En tidsubestemt boligavtale kan du som utleier bare si opp hvis du selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, hvis riving eller ombygging krever at boligen fraflyttes, hvis leieren har misligholdt avtalen, eller hvis det er en annen saklig grunn (§ 9-5). Fristen er tre måneder til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet og skal opplyse om at leieren kan protestere innen én måned. Mangler det, er den ugyldig (§ 9-7).

Eksempel: Wenche og leiligheten hun leier ut

Wenche flytter til utlandet i to år og vil leie ut sin toroms leilighet. Hun annonserer med riktig areal på 46 kvadratmeter og forteller at badet er fra 2004. Yusuf, som har fast jobb, får tilbudet. De skriver kontrakt 1. september med leie på 13 500 kroner i måneden.

Wenche kan ta høyst seks måneder i depositum, altså 81 000 kroner. Hun ber om 40 500 kroner, tre måneder, og Yusuf setter pengene på depositumskonto i sitt navn. Wenche betaler selv for å opprette kontoen. Fordi hun selv skal tilbake til leiligheten, kan hun avtale en kortere tidsbestemt periode enn tre år, men da må hun skriftlig ha oppgitt grunnen i kontrakten. Hun skriver også i kontrakten at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Etter tolv måneder vil hun justere leien: hun sender skriftlig varsel to måneder i forveien, og endringen kan ikke overstige konsumprisindeksens utvikling siden forrige fastsetting.

Hva du bør ha på plass før nøklene overleveres

Gå gjennom en sjekkliste: skriftlig kontrakt med riktig varighet og begrunnelse, depositumskonto i leierens navn, avtalt leie og eventuell strømordning, en dokumentert oversikt over boligens tilstand ved overtakelsen, og en plan for hvordan du varsler husleieøkninger og eventuell oppsigelse. Kontrakt kan du hente fra husleiekontrakt eller finne en standardkontrakt via hvor du finner en standard leiekontrakt.

Tvister mellom utleier og leier kan bringes inn for Husleietvistutvalget.

Kort oppsummert

• Når du leier ut bolig for første gang, gjelder husleieloven, og du kan ikke avtale vilkår som er dårligere for leieren enn loven.
• Kontrakt kan være muntlig, men skriv den ned og husk skriftlig opplysning om at tidsbestemt avtale ikke kan sies opp.
• Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie, og depositum skal stå på egen konto i leierens navn.
• Tidsbestemt avtale kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år.
• Du kan ikke velge leietaker ut fra kjønn, etnisitet, religion eller andre forbudte forhold.
• Oppsigelse av tidsubestemt avtale krever saklig grunn, skriftlig begrunnelse og tre måneders frist.