§ 1-2. Od przepisów ustawy nie można odstąpić na Twoją niekorzyść
Jeśli wynajmujesz lokal mieszkalny (bolig), wynajmujący (utleier) nie może wykorzystać umowy, żeby odebrać Ci prawa, które daje Ci ustawa. Postanowienia, które stawiają Cię w gorszej sytuacji niż minimalne zasady ustawy, są nieważne — nawet jeśli je podpisałeś(-aś).
Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська
Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)
Nie można uzgodnić ani powoływać się na warunki mniej korzystne dla najemcy (leier) niż te, które wynikają z przepisów niniejszej ustawy.
Przy najmie lokalu użytkowego (lokale) można w umowie odstąpić od przepisów ustawy, z wyjątkiem §§ 1-1 do 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 i 12-4 oraz rozdziału 13.
Co to oznacza?
Ustawa o najmie lokali (husleieloven) jest — jak mówią prawnicy — bezwzględnie obowiązująca dla najemców lokali mieszkalnych. Oznacza to, że prawa z ustawy są minimum — zawsze możesz dostać więcej, niż mówi ustawa, ale nigdy mniej.
Pomyśl o tym tak: wynajmujący może zaproponować Ci lepsze warunki, niż wymaga ustawa. Ale nie może wykorzystać umowy, żeby odebrać Ci to, co gwarantuje ustawa.
Kilka przykładów nieważnych postanowień:
Czy w Twojej umowie jest napisane, że jako najemca musisz zachować sześciomiesięczny okres wypowiedzenia? Ustawa mówi o trzech miesiącach — wtedy sześć miesięcy jest wobec Ciebie nieważne (ale jeśli chcesz, możesz uprzedzić wcześniej).
Czy jest napisane, że kaucja (depositum) wynosi osiem miesięcznych czynszów (husleie)? Ustawa ustala limit sześciu miesięcy — nadwyżka jest niezgodna z prawem i możesz żądać jej zwrotu.
Czy jest napisane, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie bez podania przyczyny? Dla lokali mieszkalnych ustawa przewiduje surowe zasady wypowiedzenia umowy (oppsigelse) — takie postanowienie jest nieważne.
W przypadku najmu komercyjnego (næringsleie) jest inaczej. Jeśli wynajmujesz lokal użytkowy dla swojej firmy, Ty i wynajmujący możecie w dużym stopniu umówić się inaczej, niż przewiduje ustawa. Przedsiębiorcy mają większą swobodę w dostosowywaniu warunków. Niektóre podstawowe zasady obowiązują jednak zawsze — między innymi dotyczące ochrony przed nadmiernym czynszem (leieprisvern) i procedury wypowiedzenia.
Przykłady
Ingrid podpisała umowę najmu (leieavtale) z postanowieniem, że nie przysługuje jej zwrot kaucji, jeśli mieszkanie jest „zużyte”. Gdy się wyprowadza, wynajmujący chce zatrzymać całą kaucję — i powołuje się na to, co podpisała. Ingrid nie może w ten sposób stracić swoich praw. To ustawa określa, za co wynajmujący może potrącić kwotę, a niejasne postanowienie o „zużyciu” nie wystarcza. To, co podpisała, nie zmienia ustawy.
Marius prowadzi kawiarnię i wynajmuje lokal użytkowy. Podpisał 10-letnią umowę bez prawa do jej wypowiedzenia. To jest dozwolone — umowy najmu komercyjnego można kształtować znacznie swobodniej. Powinien jednak upewnić się, że niektóre podstawowe prawa zostały zachowane, na przykład prawo do sprzeciwu wobec niezgodnego z prawem wypowiedzenia.
Częste błędy
- „Podpisałem(-am), więc to jest wiążące.” W przypadku najemców lokali mieszkalnych tak nie jest. Niezgodne z prawem postanowienie jest nieważne, nawet jeśli je podpisałeś(-aś).
- Przekonanie, że można z góry „zrzec się” swoich praw. Nie możesz. Możesz zdecydować, że nie skorzystasz z jakiegoś prawa, ale nie możesz w umowie zrezygnować z prawa do korzystania z niego.
- Przekonanie, że najemcy komercyjni mają równie silną ochronę. Nie — jeśli wynajmujesz lokal użytkowy, obowiązuje znacznie większa swoboda umów.
Co powinieneś(-aś) zrobić?
Dostałeś(-aś) umowę z warunkami, które wydają się surowe? Porównaj je z ustawą o najmie lokali. Jeśli warunki są gorsze niż w ustawie, obowiązuje ustawa — a nie umowa. Jeśli nie masz pewności, czy jakieś postanowienie Twojej umowy jest ważne, możesz skontaktować się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget).