Egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting

Hva egenerklæringen er, og hva den ikke er

Egenerklæringen er skjemaet der selgeren selv beskriver boligen: skader, reparasjoner, vannlekkasjer, ombygginger og annet hun kjenner til. Forarbeidene til avhendingslova regner selgerens egenerklæring og meglerens salgsoppgave som de viktigste salgsdokumentene i praksis. Skjemaet er ikke pålagt i avhendingslova, og forskriften om tilstandsrapporter har ingen regler om det. Innholdet og oppbyggingen kommer fra bransjen og fra selgerens forsikringsselskap.

Det har likevel stor betydning. Selgerens svar regnes som opplysninger fra selgeren, og da kan eiendommen ha en mangel hvis den ikke svarer til dem (§ 3-8 første ledd). Tomme felt og manglende opplysninger kan rammes av opplysningsplikten (§ 3-7). Forskjellen er at feil svar er en aktiv opplysning, mens tomme felt er noe selgeren ikke sa.

Når feil eller tomme felt gir deg krav

Ved uriktige opplysninger må tre ting normalt være til stede. Selgeren har gitt en opplysning som ikke stemmer med boligen. Opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen. Og den ble ikke rettet i tide og på en tydelig måte (§ 3-8 andre ledd). Rettes en feil i egenerklæringen i et tillegg som kjøperen får før budet, kan kravet falle bort.

Ved manglende opplysninger er vilkårene at selgeren kjente til eller måtte kjenne til forholdet, at du hadde grunn til å regne med å få vite om det, og at det kan antas å ha virket inn på avtalen at du ikke fikk vite det (§ 3-7). Et tomt felt om vannskade er derfor ikke nok. Du må vise at selgeren hadde noe å svare.

Opplysninger som skal kunne gjøre selgeren ansvarlig, må være konkrete og til en viss grad spesifiserte. Vage formuleringer gjør sjelden selgeren ansvarlig. Svarer selgeren «nei» på et direkte spørsmål om fukt, er det derimot konkret. Se Selger krysset «nei» på spørsmålet om fukt og Selger krysset av for «ingen kjente feil» – hva betyr det?. Har selgeren svart «vet ikke», kan du lese «Vet ikke» i egenerklæringen – kan selger gjemme seg bak det?.

Det er du som må bevise at selgeren visste mer enn hun skrev. Slike bevis kan være gamle e-poster, fakturaer, forsikringsoppgjør, naboer eller bilder. Les Hvordan bevise at selger visste mer enn hun skrev?.

Hva du selv må ha lest

Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du hadde anledning til å sette deg inn i (§ 3-10 første ledd). Egenerklæringen er et slikt dokument. Hvis skaden står oppført med konkrete forklaringer, kan du få problemer med et krav, selv om du ikke leste den.

Kravet om tydelighet gjelder begge veier. Spesielt viktige opplysninger bør stå klart frem, for eksempel i et eget punkt. «Nakne» opplysninger er ikke nok der en forklaring hadde vært naturlig. Står det bare at en gammel skade finnes, og selgeren ikke skriver at reparasjonen mislyktes, har du ikke fått hele bildet. Se Selger nevnte reparasjonen, men ikke at den mislyktes og Egenerklæringen nevner skaden, men ikke hvor stor den var.

Kjøperens kunnskap begrenser ikke selgerens opplysningsplikt (§ 3-10 tredje ledd). Dokumentene må dessuten være tilgjengelige før bud, uten at du må anstrenge deg mye for å finne dem. Var skjemaet aldri lagt ut, kan du lese om det i Egenerklæringen var ikke vedlagt salgsoppgaven – hva nå?.

Slik gikk det for Ingrid

Ingrid kjøpte en tomannsbolig i mars. På skjemaet hadde selgeren krysset «nei» på spørsmålet om tidligere vannskader. Åtte måneder senere begynte gulvbelegget i kjøkkenet å bule, og rørleggeren fant gamle fuktskader under oppvaskbenken.

Ingrid ba selgeren om forklaring, og selgeren svarte at hun hadde «glemt» en lekkasje for noen år siden og at den var utbedret. Ingrid spurte om dokumentasjon på utbedringen og fikk ingen svar. Hun fant en faktura fra et rørleggerfirma i sitt eget eierskifte, og forsikringsselskapet bekreftet et oppgjør.

Med skjemaet, fakturaen og oppgjøret kunne Ingrid vise at svaret ikke stemte og at selgeren kjente til lekkasjen. Selgeren innrømmet det, og partene ble enige om et prisavslag som svarte til rørleggerens tilbud.

Egenerklæring, forsikring og megler

Et vanlig vilkår i boligselgerforsikring er at selskapets skjema er utfylt og gjort tilgjengelig for kjøperen før budaksept, og at skjemaet er gyldig i 12 måneder. Gjensidiges vilkår sier at egenerklæringen er en del av avtalen mellom selger og kjøper og en del av forsikringsavtalen. Selskapet kan kreve regress av selgeren når utbetalingen skyldes at hun holdt tilbake eller ga ufullstendige eller uriktige opplysninger. Det er ett selskaps vilkår, og andre selskaper kan ha andre. Har selgeren ikke brukt skjemaet i det hele tatt, se Selger fylte ikke ut egenerklæringen i det hele tatt.

Megleren skal gi deg de opplysningene du har grunn til å regne med å få, skriftlig og tydelig (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Svarene i skjemaet er selgerens egne. Egenerklæringen ble fylt ut av megleren – hvem har ansvaret? tar for seg den situasjonen.

Kravene ved en mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader samlet. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette forholdet, og heving krever et vesentlig avtalebrudd.

Slik går du frem når svarene ikke stemmer

Begynn med å sikre selve skjemaet. Ta vare på PDF-en slik den lå ved annonsen, og noter når du lastet den ned. Er det flere selgere, kan svarene være fylt ut sammen, og alle svarene er synlige for alle selgerne i tjenesten mange selskaper bruker. Da kan det bli uklart hvem som visste hva, og To selgere ga to forskjellige svar – hvem skal du tro? tar for seg det.

Samle så det som viser at svaret var feil: tilstandsrapport, bilder, fakturaer, meldinger og opplysninger fra naboer. Sammenlign med det selgeren svarte, punkt for punkt, og skriv opp hvor de ikke stemmer. Kravet må meldes til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og meldingen må si hva slags avtalebrudd det gjelder. Vent ikke på at alle beløp er klare. Du kan sende et tilbud eller et anslag senere.

Har selgeren en boligselgerforsikring, går kravet ofte via selskapet, men det er fortsatt selgeren som er motparten din. Avslag på grunn av at egenerklæringen ikke kan brukes som bevis, kan du lese om i Forsikringen godtar ikke egenerklæringen som bevis. Er skjemaet endret rett før kontraktsmøtet, se Egenerklæringen ble endret rett før kontraktsmøtet – lovlig?.

Kort oppsummert

• Feil i egenerklæringen er en uriktig opplysning fra selgeren, og tomme felt kan være brudd på opplysningsplikten.
• Du må bevise at selgeren kjente til forholdet, og at svaret hadde betydning for kjøpet.
• Det du kunne lese tydelig i egenerklæringen og tilstandsrapporten, kan du ikke klage på etterpå.
• Skjemaet har ingen egne lovregler, så vurderingen følger avhendingslovas regler om opplysninger.
• Sikre kopi av skjemaet slik det så ut før budet, og samle dokumentene som viser at selgeren visste mer.