Selger nevnte reparasjonen, men ikke at den mislyktes

Hva selger visste om resultatet av reparasjonen

Selgeren skriver at taket ble reparert etter lekkasjen. Hun vet at det lekket igjen to uker senere. Da er det ikke nok at første setning er sann. Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen.

En mislykket reparasjon er en slik opplysning. Den forteller at årsaken til problemet kanskje aldri ble funnet. Forarbeidene sier at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig. Står det bare «reparert», og selgeren vet at det ikke hjalp, mangler konsekvensen.

Når reparasjonen også er en uriktig opplysning

Avhendingslova § 3-8 gjelder opplysninger selgeren har gitt. Skriver hun «lekkasjen er utbedret», og det ikke stemmer, har boligen en mangel hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke ble rettet i tide og på en tydelig måte. Opplysningen må være konkret. Vage formuleringer som «litt oppussing» er sjelden nok.

Skrev selgeren «forsøkt utbedret», er situasjonen en annen. Da har hun signalisert usikkerhet. Forarbeidene sier at selgeren kan angi opplysninger som usikre, men bare hvis usikkerheten er reell. Vet hun at det ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet.

Slik sannsynliggjør du at selger visste

Bevisbyrden ligger hos deg. Du må vise at reparasjonen mislyktes, og at selgeren visste eller burde ha visst det. Ting som kan hjelpe:

• Egenerklæringen og salgsoppgaven, der reparasjonen er omtalt
• Faktura, rapport eller melding fra håndverkeren som gjorde arbeidet
• Skader som viser seg innen kort tid etter overtakelsen, og som ligner det selger skrev om
• Naboer, tidligere leietakere eller håndverkere som kan si noe om hva som skjedde etter reparasjonen

Er reparasjonen gjort av en håndverker, kan du i tillegg rette kravet mot vedkommende i samme grad som selgeren kunne ha gjort det (§ 4-16). Da må du melde kravet innen reklamasjonsfristen som gjelder mot selgeren. For håndverkerarbeid kan en forbruker ellers reklamere inntil fem år etter at oppdraget ble avsluttet.

Slik gikk det for Kjetil

Kjetil kjøpte en enebolig der egenerklæringen sa: «Utett rørgjennomføring på badet er utbedret i 2021.» Etter tre måneder fant han fukt bak badekaret. Rørleggeren som gjorde jobben, kunne fortelle at han bare hadde skiftet pakning, og at selgeren ble varslet om at lekkasjen fortsatte.

Kjetil sendte reklamasjon skriftlig med bilder og rørleggerens uttalelse. Selgeren svarte at hun hadde nevnt reparasjonen, og at det var nok. Kjetil viste til at hun visste at problemet ikke var løst. Selgerens forsikringsselskap kom til at opplysningen ga et misvisende bilde, og saken endte med prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene.

Hva som er særegent for krav om mislykket reparasjon

Selgeren kan tilby å rette feilen. Har du kjøpt brukt bolig, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Du kan ikke kreve retting selv. Avviser du en retting selgeren hadde rett til å gjøre, mister du prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning. Blir feilen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve. Prisavslaget settes normalt til det det koster å få feilen rettet.

Krav om heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra innen rimelig tid. Reklamasjon skal sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Resten av reglene om krav og frister finner du i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Slik skiller du mellom mislykket reparasjon og vanlig slitasje

Ikke alle feil etter en reparasjon gir krav. Du kan ikke vente at en brukt bolig er i perfekt stand, og enkelte forhold må du regne med å utbedre etter overtakelsen. Spørsmålet er om reparasjonen selger omtalte, var utført slik at du kunne stole på den, og om hun kjente til at den ikke løste problemet.

Sjekk derfor tre ting. Er det samme sted og samme type skade som selger skrev om? Kom skaden så raskt at selger sannsynligvis merket den selv? Og ga formuleringen i skjemaet inntrykk av at saken var ferdig? Er svaret ja på alle tre, står du sterkere. Etter overtakelsen bør du dessuten undersøke boligen så snart det er rimelig, slik god skikk tilsier, slik at du oppdager slike forhold tidlig og kan reklamere i tide.

Har selgeren krysset «nei» der hun burde ha svart «ja», er det behandlet i selger krysset «nei» på spørsmålet om fukt. Er det uklart hvordan du skal bevise hva selgeren visste, kan hvordan bevise at selger visste mer enn hun skrev hjelpe. Fylte ikke selgeren ut noe skjema, se selger fylte ikke ut egenerklæringen i det hele tatt.

Kort oppsummert

• Nevnte selger en reparasjon som senere mislyktes, kan det være en mangel hvis hun visste at reparasjonen ikke hjalp.
• Opplysningen «reparert» kan bli en uriktig opplysning når den gir et bilde som ikke stemmer.
• Du må sannsynliggjøre at reparasjonen mislyktes og at selger visste eller burde ha visst det.
• Håndverkeren som gjorde arbeidet, kan også få et krav fra deg.
• Selger kan tilby å rette før du kan kreve prisavslag eller heving.