Egenerklæringen ble endret rett før kontraktsmøtet – lovlig?

Hvorfor endringen kan være lovlig

Ingen regel i avhendingslova forbyr selgeren å oppdatere skjemaet før avtalen inngås. Selger skal gi riktige opplysninger, og har hun oppdaget en feil i skjemaet, er det bra at hun retter den. Loven bygger på at uriktige opplysninger kan rettes.

Ordlyden i § 3-8 andre ledd sier at en uriktig opplysning bare gir mangel hvis den har virket inn på avtalen, og ikke er rettet i tide og på en tydelig måte. Kravene er altså to: rettingen må komme i tide, og den må være tydelig.

Når en endret egenerklæring ikke er tydelig nok

Forarbeidene sier at spesielt viktige opplysninger bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt eller med utheving. En endring som bare er skrevet inn i et felt uten markering, eller lagt til i siste liten uten å nevne at noe er endret, oppfyller neppe kravet.

Ta en endring fra «nei» til «ja» på et spørsmål om fukt. Det er en vesentlig endring. Da bør du ha fått vite at svaret er endret, og hvorfor. Det holder ikke at det nye svaret ligger i en bunke dokumenter som deles ut ved bordet.

Tilgjengelighet betyr også noe. Forarbeidene legger til grunn at du ikke skal måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene, og at opplysningene må være tilgjengelige før bud gis. Kommer endringen først på kontraktsmøtet, har du ofte allerede lagt inn bud og planlagt økonomien ut fra den første versjonen. Du kan da si at du la vekt på den opprinnelige versjonen.

Hvem som har bevisbyrden

Det er du som må sannsynliggjøre at boligen har en mangel, og at den uriktige opplysningen virket inn på avtalen. Det er ofte enklest når du kan vise to versjoner av samme skjema med forskjellig innhold og datoer. Tidsstemplene på e-postene blir da viktige. Vær nøye med å sikre dem, for endringer i skjemaer i en digital løsning kan være vanskelige å spore i etterkant.

Hva megleren skal gjøre

Megleren skal sørge for at du, før handelen sluttes, skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Bare ansvarlig megler kan holde kontraktsmøtet. Endres skjemaet, bør megleren derfor sørge for at du får den endrede versjonen skriftlig og har tid til å sette deg inn i den.

Spør megleren hva som er endret, og be om begge versjonene. Har du ikke fått den opprinnelige, be om den også. Sjekk også om selgerens forsikring krever at et bestemt skjema er gjort tilgjengelig før budaksept. Vilkårene til ett selskap gjør det, og da kan en senere endring skape dekningsproblemer for selgeren.

Slik gikk det for Randi

Randi hadde lagt inn bud og fikk budet akseptert. Dagen før kontraktsmøtet mottok hun en ny egenerklæring på e-post. På kontraktsmøtet fikk hun en versjon der spørsmålet om tidligere vannskade var endret fra «nei» til «ja, småskade under oppvaskmaskin, utbedret».

Randi mente at endringen kom for sent til at hun kunne ta hensyn til den ved budgivningen. Selgeren viste til at endringen var gjort tydelig og at Randi hadde hatt en dag på seg til å lese den. Randi fikk medhold i at skaden var mer enn en småskade, og selgeren måtte betale for utbedringen. Endringen hadde ikke oppgitt at skaden hadde gått inn i veggen.

Slik forholder du deg til en endret egenerklæring

• Be om begge versjonene skriftlig, med dato for når de ble utarbeidet.
• Les forskjellene og se om konsekvensen er forklart.
• Ikke signer før du har lest den nye versjonen og eventuelt stilt spørsmål til megleren.
• Ta vare på dokumentene fra hele prosessen.
• Oppdager du senere at endringen ikke stemte, reklamer skriftlig innen rimelig tid.

Endringen kan også påvirke om du regnes for å kjenne til forholdet. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i (§ 3-10). Krav og frister finner du i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting. Se også er egenerklæringen en del av kjøpsavtalen og egenerklæringen var ikke vedlagt salgsoppgaven.

Kort oppsummert

• En endret egenerklæring rett før kontraktsmøtet er ikke forbudt, men den må være tydelig og i tide.
• Bare en endring som er rettet i tide og på en tydelig måte, fjerner en uriktig opplysning.
• Kommer endringen etter at du la inn bud, kan du si at du la vekt på den opprinnelige versjonen.
• Be om begge versjonene og ta vare på dem.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid hvis den endrede egenerklæringen viser seg å være feil.