Egenerklæringen ble fylt ut av megleren – hvem har ansvaret?

Selgeren svarer for egenerklæringen, også når andre skrev den

Egenerklæringen er selgerens skjema. Forarbeidene til avhendingslova regner den, sammen med salgsoppgaven, som et av de viktigste salgsdokumentene. Selgeren skal svare ut fra det han vet om boligen, og forsikringsselskapene forutsetter at han fyller ut skjemaet etter beste skjønn.

At en annen har skrevet ordene, endrer ikke hva selgeren visste. Avhendingslova § 3-7 gjelder forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Etter § 3-8 er det dessuten en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis boligen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsprospekt eller annen markedsføring på hans vegne.

Har selgeren signert skjemaet uten å lese det, er det vanskelig for ham å skyve ansvaret over på megleren overfor deg. Har han derimot ikke sett skjemaet, og megleren har fylt inn svar uten å spørre ham, blir spørsmålet om hva selgeren egentlig visste. Det er du som må sannsynliggjøre at han kjente til forholdet.

Når megleren fylte ut egenerklæringen: hva er hans rolle?

Megleren skal opptre etter god meglerskikk og ivareta begge parters interesser. Han skal gi både kjøper og selger råd og opplysninger som har betydning for handelen. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal megleren også sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få.

I praksis betyr det at megleren ofte veileder selgeren gjennom skjemaet. Han stiller spørsmålene, hjelper med å tolke dem og skriver ned svarene. Det er lov, og det er vanlig. Men megleren er ikke selgerens sannhetsvitne. Han kan ikke svare på vegne av selgeren om ting bare selgeren vet noe om, som en lekkasje som ble reparert av en kompis for tolv år siden.

Bare den ansvarlige megleren kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. En medhjelper kan lage utkast til salgsoppgave og annonser og holde visninger. Hvem i meglerforetaket som faktisk fylte ut skjemaet, kan derfor ha betydning for om meglerforetaket har overholdt sine plikter.

Slik gikk det for Sigurd

Sigurd kjøpte en leilighet i et sameie. På visningen la megleren fram et egenerklæringsskjema som var fylt ut på papir. Alle spørsmålene om fukt og lekkasjer var krysset av med nei. Et halvt år etter overtakelsen begynte vannet å trenge inn fra taket over stuen. Naboene fortalte at det hadde vært lekkasje i flere år.

Sigurd sendte reklamasjon til selgeren. Selgeren svarte at han aldri hadde fylt ut skjemaet selv, at megleren hadde tatt det på telefon, og at han ikke visste at det var krysset nei. Sigurd fikk tak i en e-post der selgeren tidligere hadde skrevet til borettslagets styre om lekkasjen. Da ble det klart at selgeren kjente til problemet. Selgeren gikk med på et prisavslag. Megleren ble ikke krevd, men Sigurd beholdt muligheten til å ta det opp senere hvis oppgjøret ikke hadde holdt.

Når megleren selv kan bli ansvarlig

Et eget krav mot megleren bygger på alminnelig erstatningsrett. Du må vise at megleren har opptrådt uaktsomt (uten den aktsomheten en meglerprofesjonell skal ha), at du har lidd et tap, og at tapet skyldes uaktsomheten.

Høyesterett har i en sak fra 2005 kommet til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig sammen med selgeren, fordi megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut. Solidarisk betyr at du kan kreve hele beløpet fra hver av dem, men ikke mer enn tapet ditt til sammen (HR-2005-01044-A). Saken viser at megleren kan svare selv når han har vært med på å gi opplysningene, men den sier ikke at alle feil i egenerklæringen gir slikt ansvar.

Klagemuligheter finnes også. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere på meglervirksomhet, og det koster ingenting å klage uansett utfall. Om erstatning fra megler generelt kan du lese i Kan jeg kreve erstatning fra megleren?.

Slik går du fram som kjøper

Begynn med å finne ut hvem som faktisk fylte ut skjemaet, og hvem som signerte. Be om kopi av alt som ble utvekslet mellom selger og megler om skjemaet, hvis du klarer å få det. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og skjemaet.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og beskriv hva slags feil det er. Selgeren kan tilby å rette, og du må normalt godta det. Kravene dine for brukt bolig er ellers prisavslag, erstatning og heving.

Mener du at megleren har gjort en egen feil, kan du reise kravet mot ham i tillegg. Uenighet mellom deg og selgeren om hva selgeren visste, behandles på vanlig måte, og det er den delen av saken som avgjør mangelen. Hele temaet finner du i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting, og du kan lese om skjemaets rettslige stilling i Er egenerklæringen en del av kjøpsavtalen?.

Kort oppsummert

• Selv om megleren fylte ut egenerklæringen, svarer selgeren for det han visste om boligen.
• Megleren kan komme i et eget erstatningsansvar hvis han uaktsomt ga deg uriktige eller mangelfulle opplysninger.
• Du må selv sannsynliggjøre både mangelen og at selgeren eller megleren kjente til forholdet.
• Sjekk hvem som fylte ut og signerte skjemaet, og ta vare på all dokumentasjon.
• Klager på megleren kan du sende gratis til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.