Hvordan bevise at selger visste mer enn hun skrev?

Slik kan du bevise at selger visste

Etter avhendingslova § 3-7 har eiendommen en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen manglet.

Det gir fire punkter du må ha svar på:

• Hva var forholdet, og finnes det konkret dokumentasjon på det?
• Visste selgeren om det, eller burde hun ha visst det (kjente eller måtte kjenne til)?
• Var det noe du hadde grunn til å regne med å få vite?
• Ville du ha handlet annerledes, for eksempel latt være å kjøpe eller bedt om lavere pris?

Høyesterett har sagt at opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, altså kjensgjerninger. Rene mistanker og antakelser er ikke nok (HR-2022-1322-A). Det betyr at du må peke på noe konkret selgeren visste, ikke bare at det virker rimelig at hun må ha skjønt det.

Der du finner beviset

Beviset ligger sjelden i egenerklæringen selv. Det ligger i det som ble skrevet og gjort utenfor den.

• Meglerens saksmappe og korrespondanse. Be megleren om kopi av dokumentene i oppdraget, som e-poster mellom selger og megler.
• Fakturaer og kvitteringer. En regning fra rørlegger, tømrer eller skadesanerer viser at selgeren hadde kontakt med fagfolk om et problem.
• Tidligere tilstandsrapporter og takster. Har selgeren fått en rapport tidligere, eller kjøpte hun selv boligen med kjente feil?
• Kommunens byggesaksarkiv. Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos et offentlig organ (offentleglova § 3). Der kan du se søknader, pålegg og ferdigattest.
• Naboer og tidligere eiere. De kan bekrefte at problemet var kjent, og de kan stå som vitner.
• Annonser og bilder fra tidligere salgsforsøk. De kan vise at noe var skjult eller pyntet på.

Skriv ned datoer, hvem som sa hva, og ta vare på alt i original. Sørg for at du kan vise når du selv fikk dokumentene.

Slik gikk det for Eldbjørg

Eldbjørg kjøpte en enebolig der egenerklæringen stod uten merknader om taket. Etter to måneder lakk det inn ved pipa. En takstmann skrev at feilen hadde eksistert lenge, blant annet på grunn av gamle fuktskader i undertaket.

Hun spurte megleren om innsyn i saksmappa. Der lå en e-post fra selgeren til en takdekker, datert fem måneder før salget, med spørsmål om pris på å tette rundt pipa. Selgeren hadde altså visst om problemet, men ikke oppgitt det.

Selgeren svarte først at hun bare hadde vurdert vedlikehold. Eldbjørg pekte på ordlyden i e-posten, der det stod «lekkasje». Selgeren trakk deretter påstanden og gikk med på å forhandle om et prisavslag.

Hva som ikke er nok, og hvor grensen går

Én enkelt uenighet om hva selgeren burde ha forstått, holder sjelden. Selgeren kan hevde at hun trodde forholdet var utbedret, eller at hun ikke oppfattet det som noe problem. Da handler striden om hva hun visste og hvor alvorlig hun forsto det.

Du kommer lengre hvis dokumentasjonen viser at hun både kjente til forholdet og skjønte at det var viktig for kjøpere. Hun kan ikke basere seg på en egen «vurdering» av at noe er uviktig hvis det er noe kjøpere normalt vil ha grunn til å få vite.

Husk også at du ikke kan gjøre gjeldende som mangel det du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10 første ledd). Et forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk, teller derfor som kjent. Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro (§ 3-10 andre ledd).

Slik bygger du saken din

Start med å samle det du har, og be om det du mangler. Be megleren om utskrift av alle dokumenter som ble gitt til kjøpere. Se hva som ble sagt på visning, og sjekk om noen skrev det ned.

Sier du fra til selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, har du sikret retten til å reklamere. Mer om egenerklæringens rolle og om hva som skjer når selgeren har skrevet feil, finner du i pilaren om egenerklæringen. Er svarene i skjemaet helt tomme, er det egen artikkel om at selger ikke fylte ut skjemaet. Krysset hun «nei» på et konkret spørsmål, kan du lese om det i artikkelen om «nei» på spørsmålet om fukt.

Blir striden stor, kan du også se på hvem du bør rette kravet mot, i artikkelen om selger eller forsikringsselskapet.

Kort oppsummert

• Du må sannsynliggjøre at selger visste mer enn hun skrev, og at forholdet var noe du hadde grunn til å få vite.
• Beviset ligger oftest i e-poster, fakturaer, meglerens saksmappe og byggesaksarkivet.
• Mistanker og antakelser er ikke nok. Du må peke på et konkret forhold selgeren kjente til.
• Selgeren kan ha vært uærlig eller grovt uaktsom, og da får hun ikke beskyttelse av reglene om kjøperens kunnskap.
• Ta vare på alt fra tiden før kjøpet, og si fra til selgeren skriftlig når du har funnet feilen.