«Vet ikke» i egenerklæringen – kan selger gjemme seg bak det?

Hva «vet ikke» betyr for kravet ditt

Egenerklæringen er selgerens skjema om boligen. Krysser hun av for «vet ikke», har hun ikke gitt en uriktig opplysning i vanlig forstand, for hun har ikke sagt at alt er i orden. Men hun har heller ikke gitt deg et svar, og da må du se på om hun burde ha gitt et.

Avhendingslova § 3-7 sier at boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen manglet. Spørsmålet i skjemaet er altså bare det ene ankerpunktet. Det avgjørende er hva selgeren kjente til, og om det var noe du burde ha fått vite.

Når usikkerheten må være reell

Selgeren kan oppgi visse opplysninger som usikre, men bare hvis usikkerheten er reell. Det står i forarbeidene til lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Vet selgeren at en opplysning ikke stemmer, skal forbeholdet ses bort fra. Et «vet ikke» på spørsmålet om når taket ble lagt, er troverdig hvis hun kjøpte huset med taket ferdig. Det er ikke troverdig hvis hun selv lot taket skifte for åtte år siden.

Lovgiver ville at selgere ikke skulle tjene på å vite minst mulig. Før 2022 kunne en selger ofte selge «som den er» og slippe ansvar for skjulte feil. Nå kan hun ikke krysse av for «vet ikke» på alt og så vise til at hun ikke har gitt noen opplysninger. Bruker hun det som et fast forbehold om for eksempel fukt, uten konkrete grunner til mistanke, har forbeholdet ikke virkning ved forbrukerkjøp etter avhendingslova § 3-9.

Selgeren kan derimot ta spesifiserte forbehold. Står det at hun mistenker fukt i et bestemt rom og hvorfor, er risikoen ikke lenger teoretisk, og forbeholdet holder lettere. Poenget er om de fleste kjøpere ville ha fått en oppfordring til å undersøke eller ta høyde for skaden i prisen.

Slik gikk det for Frøya

Frøya kjøpte en tomannsbolig fra 1994. Egenerklæringen hadde et punkt om rørene i badet, og selgeren hadde svart «vet ikke». Salgsoppgaven nevnte ikke rørene. Tre måneder etter overtakelsen fikk Frøya en lekkasje bak vaskemaskinen, og rørleggeren sa at røret var fra byggeåret.

Frøya ba selgeren om en forklaring. Selgeren svarte at hun bare hadde bodd der i to år og at «vet ikke» var et ærlig svar. Da fant Frøya en e-post i en gammel e-postveksling fra året før, der selgeren skrev til en rørlegger og spurte om pris for å bytte rørene fordi de hadde lekket to ganger. Frøya la e-posten fram sammen med kravet, og selgeren og forsikringsselskapet hennes ble enige om prisavslag. Utfallet ble at «vet ikke» ikke stanset kravet, fordi selgeren hadde visst om lekkasjene.

Hva du kan gjøre når svaret er «vet ikke»

Begynn med å finne ut hva selgeren visste. Be om kopi av dokumenter som forteller om vedlikehold og oppussing: fakturaer, tegninger og eventuelle rapporter. Se også om andre salgsdokumenter, som tilstandsrapporten, inneholder noe om samme forhold. Rapporten teller mot deg hvis den tydelig beskriver feilen, siden du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene (avhendingslova § 3-10). Den beskytter ikke selgeren hvis hun selv visste mer enn hun sa. Selgerens opplysningsplikt består uansett.

Ikke la deg avfeie med at du burde ha undersøkt selv. Høyesterett har sagt at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A). Du skal gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse på visning og trenger ikke leie inn sakkyndig på forhånd. At du kjenner til en mulig risiko, er heller ikke det samme som at du kjenner til feilen.

Har selgeren forsikring, kan skjemaets svar også få betydning for henne. Gjensidiges vilkår sier at hun skal fylle ut egenerklæringen etter beste skjønn. Det er et ekstra press på å svare mest mulig presist, og en grunn til at rene «vet ikke»-svar ofte blir undersøkt hvis skaden dukker opp.

Andre utfyllingsfeil som ligner

«Vet ikke» er én av flere måter å svare på som kan skape uklarhet. Hvis skjemaet i det hele tatt ikke er fylt ut, gjelder andre regler, og du finner dem under selgeren fylte ikke ut egenerklæringen. Har selgeren vært for syk til å svare, står du i en annen situasjon, se selger var for syk til å fylle ut egenerklæringen. En upresis egenerklæring kan også gi selgeren et ansvar, og det finner du forklart i spørsmålet om upresis egenerklæring. Alle rettsreglene om egenerklæringen er samlet i pilaren om selgeren som skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Et «vet ikke» i egenerklæringen fritar selgeren bare når hun virkelig ikke visste svaret og ikke burde ha visst det.
• Vet selgeren at opplysningen ikke stemmer, ses forbeholdet bort fra, og du kan ha en mangel etter avhendingslova § 3-7.
• Et fast «vet ikke» på alt av typen fukt og råte uten konkrete grunner virker ikke som forbehold ved forbrukerkjøp.
• Samle dokumenter om oppussing og reparasjoner, for de viser hva selgeren faktisk visste.
• At du kjente til en mulig risiko, betyr ikke at du kjente til feilen, og kravet ditt faller ikke uten videre bort.