Selger krysset «nei» på spørsmålet om fukt

Egenerklæringen er en opplysning selgeren står inne for

Egenerklæringen er skjemaet selgeren fyller ut om boligen. I forarbeidene til avhendingslova regnes den, sammen med meglerens salgsoppgave, som et av de viktigste salgsdokumentene. Det betyr at et svar i skjemaet kan bli behandlet som en opplysning selgeren har gitt.

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. To vilkår må være oppfylt. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Skrev selgeren «nei» på fukt og du la vekt på det i budet ditt, er det første vilkåret normalt lett å vise. Det andre er oppfylt hvis ingen senere har sagt fra at svaret var feil.

Legg merke til at § 3-8 ikke spør om selgeren visste bedre. En uriktig opplysning kan være en mangel selv om hun mente svaret var riktig. Om hun kjente til fukten, får betydning for hva slags erstatning du kan kreve, og for om hun kan bruke tidsfrister mot deg.

Hva du må vise for å få krav

Du må sannsynliggjøre at det er fukt i boligen, og at fukten var der da du overtok. Tidspunktet for overtakelsen er utgangspunktet for vurderingen, men det kan være en mangel selv om feilen først viser seg senere. Fuktmålinger, bilder og en rapport fra en fagperson er det viktigste beviset. Skriv gjerne ned når du oppdaget fukten og hva du gjorde.

Deretter må du vise hva selgeren svarte. Behold egenerklæringen i den versjonen du fikk før budet, og lagre eventuelle e-poster med megleren. Har flere selgere fylt ut skjemaet sammen, er svarene synlige for alle, og det kan være nyttig å vite hvem som stilte seg bak dem.

Selgerens svar er ikke alene nok. Du må også ha hatt grunn til å stole på det. Sto det for eksempel klart i en tilstandsrapport at kjelleren hadde fuktskader, kan det svekke kravet ditt, se neste seksjon.

Når «nei» likevel ikke gir krav

Avhendingslova § 3-10 sier at du ikke kan bruke en feil mot selgeren hvis du kjente til den eller burde ha kjent til den. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du har hatt anledning til å lese. Har rapporten gitt kjelleren TG3 og forklart fuktproblemet, står «nei» i egenerklæringen i direkte strid med rapporten, og selgeren kan hevde at du visste bedre.

Det er likevel en begrensning. Unntaket gjelder ikke hvis selgeren var grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Selgerens opplysningsplikt består dessuten uansett hva du har lest. Har du bare fått en generell risikoopplysning, må du ikke ha gjort mer enn en vanlig, aktsom besiktigelse på visning. Høyesterett har slått fast at kjøperens undersøkelsesplikt ikke skal strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis havner hos kjøperen igjen (HR-2025-1749-A).

Tenk også på hva som faktisk sto i skjemaet. Krysset selgeren av på «nei», og et annet punkt i samme skjema fortalte om en lekkasje, kan de to svarene se ut som en selvmotsigelse, og da er det uklart hva selgeren egentlig ga uttrykk for. Slike saker går ofte på sammenhengen i dokumentene.

Slik gikk det for Knut

Knut kjøpte en enebolig fra 1978. Egenerklæringen hadde et eget punkt om fukt og råte, og selgeren hadde krysset av «nei». Tilstandsrapporten ga TG1 på kjellerveggen, og Knut gikk inn i huset med god samvittighet. Åtte måneder senere så han misfarging nederst på veggen i vaskerommet, og en fuktmåling viste høye verdier. En rørlegger fant en gammel skade på drenering ved husveggen.

Knut sendte selgeren en skriftlig melding med bilder og målinger og skrev at han krevde prisavslag. Selgeren svarte at hun aldri hadde sett fukt i kjelleren. Knut viste da til at egenerklæringen ikke krevde at hun hadde sett noe med egne øyne, bare at svaret måtte stemme med boligen. Selgerens boligselgerforsikring tok over saken, og selskapet godtok kravet etter at en sakkyndig bekreftet at skaden fantes ved overtakelsen. Knut fikk prisavslag for utbedringen av dreneringen.

Selgeren og forsikringen bak henne

De fleste selgere har en boligselgerforsikring. Skjemaet er ofte utformet av selskapet, og Gjensidiges vilkår sier for eksempel at egenerklæringen er en del av både avtalen mellom partene og forsikringsavtalen. Vilkårene sier også at selskapet kan kreve regress (tilbakebetaling) fra selgeren når hun ga ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger. Det betyr at selgeren selv kan få et sterkt motiv til å bestride at det er fukt.

For deg er det praktiske at du har to mulige motparter. Hvem du bør rette kravet mot først, er omtalt i spørsmålet om å reklamere til selger eller forsikringen. Rettsreglene om feil svar og manglende svar i skjemaet er samlet i pilaren om egenerklæringen. Er svaret krysset av som «ingen kjente feil», er det en litt annen sak, som du finner under selger krysset av for ingen kjente feil. Nevnte selgeren en reparasjon uten å si at den mislyktes, gjelder en annen problemstilling.

Kort oppsummert

• Et «nei» om fukt i egenerklæringen er en opplysning som kan gi mangel etter avhendingslova § 3-8 når det ikke stemmer og virket inn på kjøpet.
• Du må sannsynliggjøre fukten og at den fantes ved overtakelsen, så ta målinger og bilder tidlig.
• Selgeren kan svare at hun ikke visste om fukten, men det tar ikke bort hennes ansvar for en uriktig opplysning.
• Sto fukten tydelig i tilstandsrapporten eller et annet salgsdokument, kan kravet falle bort etter § 3-10.
• Sjekk om selgeren har boligselgerforsikring, for selskapet vil ofte avgjøre om kravet ditt blir dekket.