Egenerklæringen nevner skaden, men ikke hvor stor den var

Når egenerklæringen nevner skaden, men ikke omfanget

Skjemaet kan si «fuktskade i kjeller, utbedret» eller «lekkasje på bad». Det er opplysninger om at noe har skjedd. Men de sier ikke om det gjaldt ett hjørne eller hele gulvet, om det var en dråpe eller en vannlekkasje over flere år, eller om skaden er rettet eller bare dekket til.

Avhendingslova § 3-7 gjelder forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om. Har selgeren nevnt skaden, men holdt tilbake at den var mye større, er det omfanget som er utelatt. Du hadde grunn til å regne med å få vite det som gjør at skaden har betydning for deg, og selgeren kjente til det.

Etter forarbeidene må viktige opplysninger stå klart fram, og der en forklaring ville vært naturlig, er «nakne» opplysninger ikke nok. Eksempelet i forarbeidene er at det står at et vindu er «for lite», mens konsekvensen, at rommet ikke lovlig kan brukes som soverom, ikke er oppgitt.

Slik gikk det for Solveig-Marie

Solveig-Marie kjøpte en enebolig med kjeller. Egenerklæringen sa at det hadde vært «litt fukt i kjelleren for noen år siden, utbedret». Hun syntes det hørtes greit ut, bød og fikk huset.

Et halvt år senere fant hun ut at hele nordveggen i kjelleren var full av muggsopp bak platene, og at gulvet hadde vært under vann flere ganger. En takstmann anslo at drenering og utskifting av vegger ville koste flere hundre tusen kroner. Solveig-Marie skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte at han hadde skrevet at det var fukt, og at hun derfor hadde visst om skaden. Hun svarte at hun hadde lest «litt fukt, utbedret», og at det ga et helt annet bilde enn det takstmannen hadde funnet. Hun la ved bilder fra en tidligere leietaker som viste vann på gulvet. Til slutt fikk hun prisavslag som dekket det meste av utbedringen, og selgeren beholdt huset, men ikke uten kostnad.

Hva du regnes for å kjenne til

Etter § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese. Har skjemaet bare sagt at det har vært litt fukt, er det det som kommer tydelig fram, ikke at hele kjelleren var skadet.

Selgeren vil ofte hevde at du kjente til risikoen. Høyesterett har sagt at det ikke er nok at kjøperen kjenner til en risiko for en feil til at kravet faller bort (HR-2025-1749-A). Retten har også sagt at en generell og uspesifisert opplysning ikke gjør at kravet går tapt. I den saken fikk kjøperne medhold i kravet om museskader selv om de visste at det hadde vært mus.

Kjenner du til at skaden fantes, betyr det altså ikke at du har akseptert en skade av hvilken som helst størrelse. Har du derimot fått konkrete opplysninger om omfanget, for eksempel gjennom en tilstandsrapport med bilder og kostnadsestimat, går kravet tapt for det du fikk vite.

Hva selgeren kan si om usikkerhet

Selgeren kan angi visse opplysninger som usikre, men bare hvis usikkerheten er reell. Vet selgeren at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet. Skriver han «ukjent omfang» om en skade han vet hadde vært stor, er forbeholdet ikke reelt.

Et forbehold om fukt som følges av tydelige opplysninger om hvorfor selgeren mistenker skaden, kan gå lettere klar av forbudet mot alminnelige forbehold. Da er risikoen ikke bare teoretisk. Men et ubegrunnet «fuktskader kan forekomme» har ingen virkning ved forbrukerkjøp (§ 3-9).

Slik dokumenterer du at omfanget var større enn oppgitt

Sikre bevis før du rydder eller reparerer. Ta bilder, og be en sakkyndig lage en skriftlig rapport som beskriver skadens størrelse, årsak og alder. Spør naboer og tidligere brukere hva de vet. Se om det finnes tidligere fakturaer for reparasjoner, og sammenlign det de omfatter med det skjemaet sa.

Da kan du vise at selgeren kjente til mer enn han skrev, eller at boligen ikke svarer til opplysningen han ga (§ 3-8). Du må selv sannsynliggjøre mangelen. Selgeren har rett til å tilby å rette, og tilbyr han det, må du normalt godta det. Kravene dine for brukt bolig er ellers prisavslag, erstatning og heving.

Er du usikker på hva en upresis erklæring kan gi av krav, kan du lese Egenerklæringen min var upresis — hva risikerer jeg? og Selger svarte feil i egenerklæringen — hva nå?. Hele temaet er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Nevner egenerklæringen skaden uten omfanget, kan selgeren ha gitt for lite informasjon etter § 3-7.
• Nakne opplysninger holder ikke der en forklaring ville vært naturlig, og viktige forhold skal stå tydelig.
• At du kjente til risikoen for en skade, betyr ikke at du har akseptert en skade av alle størrelser.
• Dokumenter omfanget med bilder, sakkyndig rapport og gamle fakturaer før du reparerer.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og la selgeren få tilby å rette feilen.