Hva er egenerklæringen egentlig?

Egenerklæringen er et strukturert spørreskjema selgeren fyller ut i forbindelse med salget, med spørsmål om boligens historie: har det vært vannskader, er det utført byggearbeider uten godkjenning, er det kjent fukt- eller muggproblemer, er det gjort endringer på bad eller elektrisk anlegg, og lignende. Formålet er å hente frem informasjon selgeren sitter på som ikke nødvendigvis er synlig eller oppdagbar gjennom en visuell besiktigelse av en takstmann. Skjemaet er en sentral del av det kunnskapsgrunnlaget kjøperen skal kunne stole på ved kjøpet.

Hvorfor feil i egenerklæringen kan gi et selvstendig krav

Egenerklæringen skiller seg fra tilstandsrapporten ved at den er selgerens egne uttalelser, ikke en uavhengig fagperson sin vurdering. Når selgeren svarer «nei» på et spørsmål om for eksempel tidligere fuktskader, samtidig som selgeren faktisk visste om en slik skade, gir dette kjøperen et positivt feilaktig inntrykk av boligens historie — noe som er ganske annerledes enn at et forhold rett og slett ikke ble oppdaget eller undersøkt. Dette kan utgjøre en uriktig opplysning etter avhendingslovas alminnelige regler, og en uriktig opplysning gir normalt et sterkere grunnlag for mangelskrav enn et forhold som bare var ukjent for begge parter.

Sentralt her er at selgerens kunnskap er avgjørende. Har selgeren faktisk visst om forholdet og likevel svart feil — bevisst eller av glemsomhet — styrker dette kjøperens sak betydelig. Har selgeren derimot aldri hatt noen foranledning til å kjenne til forholdet, for eksempel fordi det gjelder noe som skjedde før selgeren selv overtok boligen og aldri ble opplyst om det, er situasjonen mer usikker, selv om svaret i ettertid viser seg å være objektivt feil.

Ulike grader av «feil svar»

Det er nyttig å skille mellom flere typer situasjoner:

  • Selgeren visste, men svarte feil bevisst. Dette er den klareste og alvorligste kategorien, og kan i tillegg til et vanlig mangelskrav også ha betydning for om selgeren har opptrådt svikaktig, noe som igjen kan påvirke frister og ansvarets omfang.
  • Selgeren husket feil eller glemte forholdet. Her er det ikke nødvendigvis snakk om bevisst uriktig opplysning, men uaktsomhet kan likevel foreligge dersom selgeren burde ha husket eller undersøkt forholdet bedre før skjemaet ble fylt ut.
  • Selgeren tolket spørsmålet annerledes enn det var ment. Noen spørsmål i egenerklæringen kan være tvetydige, og selgeren kan i god tro ha svart «nei» fordi vedkommende ikke oppfattet at forholdet var omfattet av spørsmålet. Dette svekker normalt kjøperens sak noe, men avhenger av hvor tydelig spørsmålet faktisk var formulert.
  • Selgeren visste ikke og hadde ingen foranledning til å vite. Her er det tvilsomt om det foreligger en uriktig opplysning i rettslig forstand, selv om svaret objektivt sett var feil — men boligen kan likevel ha en mangel etter de alminnelige reglene, uavhengig av selgerens kunnskap.

Et eksempel

Tenk deg en leilighet i Bodø der egenerklæringen har spørsmålet «er det kjent lekkasjer eller fuktskader på badet» besvart med «nei». Kjøperen oppdager seks måneder etter overtakelse en fuktskade bak servantskapet, og en byggmester som undersøker saken finner tydelige spor etter at området har vært reparert tidligere — inkludert malingslag som ikke stemmer med resten av rommet. Naboen forteller i tillegg at det var en kjent vannlekkasje på badet for noen år siden. Her har kjøperen et solid utgangspunkt for å hevde at selgeren ga en uriktig opplysning i egenerklæringen, siden det er sannsynliggjort at selgeren visste eller burde visst om den tidligere skaden.

Hvordan dette påvirker forholdet til tilstandsrapporten

Det er verdt å huske at en feilaktig egenerklæring ikke automatisk «smitter over» på tilstandsrapporten. Har takstmannen gjort en selvstendig, korrekt vurdering av det aktuelle området og satt riktig tilstandsgrad basert på det som var synlig, kan tilstandsrapporten fortsatt være korrekt selv om egenerklæringen var feil. De to sporene — krav mot selgeren for uriktig egenerklæring, og eventuelt krav mot takstmannen for feil i selve rapporten — vurderes derfor uavhengig av hverandre, akkurat som ved andre samspill mellom disse dokumentene.

Betydning for prisavslag og erstatning

Fører en uriktig opplysning i egenerklæringen frem som grunnlag for et mangelskrav, kan konsekvensen enten være et prisavslag som reflekterer verdireduksjonen forholdet representerer, eller i mer alvorlige tilfeller erstatning dersom kjøperen har lidt et større økonomisk tap enn selve verdireduksjonen — for eksempel utgifter til midlertidig bolig under en større utbedring, eller kostnader til den dokumentasjonen som har vært nødvendig for å avdekke forholdet. Har selgeren opptrådt grovt uaktsomt eller direkte uredelig ved å gi bevisst uriktige svar, kan dette også få betydning for hvor langt kjøperens krav rekker, og i noen tilfeller for hvilke frister som gjelder for å gjøre kravet gjeldende.

Reklamasjonsfrist gjelder uansett

Selv om en feilaktig egenerklæring kan gi et sterkt grunnlag for krav, fritar den ikke kjøperen fra å reklamere innen rimelig tid etter avhendingslovas alminnelige regler. Så snart du har oppdaget, eller burde ha oppdaget, at noe i egenerklæringen ikke stemmer, bør du reagere uten unødig opphold. Å vente for lenge — selv om du opplever at saken er «opplagt» fordi selgeren tydelig har løyet — kan svekke posisjonen din unødvendig, og i verste fall gjøre at retten til å gjøre kravet gjeldende går tapt.

Hva bør du gjøre nå

Start med å dokumentere det konkrete avviket mellom det som ble opplyst i egenerklæringen og det du har oppdaget. Skaff gjerne bevis for at selgeren faktisk visste eller burde ha visst om forholdet — tidligere forsikringssaker, håndverkerregninger, vitneutsagn fra naboer, eller spor etter tidligere reparasjoner som tyder på at noe har skjedd. Send en skriftlig reklamasjon til selgeren så raskt som mulig etter at du oppdaget avviket, med en tydelig beskrivelse av hva som er feil og hvilket krav du fremmer. Ta vare på hele egenerklæringen og salgsoppgaven, siden nøyaktig ordlyden i spørsmålet selgeren svarte på, ofte er avgjørende for hvor sterkt kravet ditt står. Er beløpet betydelig, bør du kontakte en boligadvokat tidlig i prosessen for å få hjelp til å formulere kravet og vurdere bevissituasjonen.

Kort oppsummert: - Feil svar i egenerklæringen kan gi et selvstendig mangelskrav, uavhengig av hva tilstandsrapporten sier. - Avgjørende er om selgeren visste eller burde ha visst om forholdet da skjemaet ble fylt ut. - Bevisst uriktige svar står sterkest, men også glemsomhet eller manglende undersøkelse kan gi grunnlag for krav. - Krav basert på egenerklæringen og eventuelt krav mot takstmannen vurderes som to uavhengige spor. - Dokumenter avviket grundig og reklamer skriftlig så raskt som mulig etter oppdagelsen.