Egenerklæringen var ikke vedlagt salgsoppgaven – hva nå?

Egenerklæringen ikke vedlagt: hva du fikk før budet avgjør

Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Egenerklæringen er et slikt dokument. Forarbeidene legger til grunn at du ikke skal måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene. Helst bør de kunne lastes ned fra annonsesiden og ligge fremme på visning. Opplysningene må være tilgjengelige før bud gis.

Er skjemaet aldri vedlagt eller nevnt, har du ikke hatt anledning til å sette deg inn i det. Da kan selger vanskelig hevde at du kjente til det som står der.

Hva salgsoppgaven skal inneholde

Megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Salgsoppgaven skal minst inneholde blant annet eierforhold, tinglyste forpliktelser, areal, alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og faste kostnader.

Egenerklæringen står ikke på den listen som et krav. Likevel er den, sammen med salgsoppgaven, det forarbeidene nevner som praktisk viktigste salgsdokument. At den mangler i vedleggene, er derfor et faresignal, men ikke i seg selv en mangel ved boligen.

Manglende skjema og selgerens opplysningsplikt

Selv uten skjema kan boligen ha en mangel etter § 3-7, hvis selgeren visste eller burde ha visst om et forhold du hadde grunn til å regne med å få vite, og det virket inn på avtalen. Du må selv sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt.

At skjemaet manglet, kan brukes som del av bevisbildet. Har du for eksempel spurt om skjemaet på visning og fått til svar at «det kommer», viser det at du la vekt på opplysningene. Ta vare på slike meldinger.

Slik gikk det for Jostein

Jostein kjøpte en leilighet etter en budrunde. Salgsoppgaven lå på nett, men egenerklæringen var ikke vedlagt. Han hadde sendt megleren en e-post og bedt om den, og fikk den først på kontraktsmøtet.

Der sto det at det hadde vært vannlekkasje under kjøkkenbenken. Etter overtakelsen ble skaden større enn han hadde regnet med. Selgeren hevdet at han kjente til lekkasjen fra skjemaet. Jostein viste at han hadde bedt om skjemaet før budet, og at han fikk det først etter at han hadde bundet seg. Selgeren kunne ikke vise at Jostein hadde sett skjemaet tidligere, og innsigelsen om kunnskap falt.

Hva skjemaet ville sagt om deg som kjøper

Mange tror at et manglende skjema er kjøperens problem. Det er tvert imot ofte selgerens. Skjemaet er en av de tingene som gjør at kjøperen kan regnes for å kjenne til en feil. Uten det faller mye av selgerens forsvar bort.

Det er likevel to forbehold. Kunne du ha oppdaget forholdet ved en vanlig, aktsom besiktigelse på visning, kan det gjelde mot deg uansett skjema. Og har du hørt om problemet på annen måte, for eksempel fra naboen eller i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne til det. Skjemaets fravær gir deg ikke rett til å se bort fra det du faktisk visste.

Slik går du fram hvis skjemaet ikke lå ved

Gjør dette i denne rekkefølgen.

1. Finn ut når du fikk skjemaet første gang. Se e-poster, meldinger og budjournal.
2. Sjekk om annonsen eller salgsoppgaven viste til skjemaet.
3. Se hva skjemaet sier og sammenlign med det du har funnet.
4. Send skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og si hva slags mangel det gjelder.

Har selgeren boligselgerforsikring, står det ofte i vilkårene at forsikringen bare gjelder hvis selskapets egenerklæringsskjema er fylt ut og gjort tilgjengelig for kjøperen før budaksept. Det er ett selskaps vilkår, men det viser hvorfor selger og megler bør sørge for at skjemaet ligger ved i tide. Har du ikke fått det, kan det påvirke selgerens dekning, og det er ikke et problem du trenger å løse selv.

Les mer om hvordan skjemaet henger sammen med avtalen i er egenerklæringen en del av kjøpsavtalen. Fylte ikke selger ut noe, se selger fylte ikke ut egenerklæringen i det hele tatt. Skjemaet kan også være utfylt av megleren, som egenerklæringen ble fylt ut av megleren forklarer. Krav og frister er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Var egenerklæringen ikke vedlagt salgsoppgaven, kan selger ikke uten videre hevde at du kjente innholdet.
• Det avgjørende er om du hadde anledning til å lese skjemaet før du bandt deg.
• Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 gjelder også når skjemaet mangler.
• Ta vare på e-poster og meldinger som viser når du ba om og fikk skjemaet.
• Send reklamasjon skriftlig så snart du oppdager feilen.