Selger krysset av for «ingen kjente feil» – hva betyr det?

Hva krysset «ingen kjente feil» sier og ikke sier

Et kryss på «ingen kjente feil» er selgerens egen påstand om hva hun vet. Det sier ikke noe om hva en bygningssakkyndig ville funnet, og det er ikke en garanti. Boligen kan ha feil som selger aldri har oppdaget.

Det gir deg likevel noe å bygge på. Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Har hun i realiteten kjent til fukt, lekkasje eller andre feil, er krysset en uriktig opplysning. Da må den ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte.

Ingen kjente feil og «burde ha visst»

Avhendingslova § 3-7 er viktig her. Den rammer forhold selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få opplysninger om. «Kjente» i skjemaet betyr det hun faktisk visste. Loven går lenger og tar med det hun burde ha visst.

Har selgeren bodd i huset i ti år og aldri åpnet et skap der lekkasjen var, blir spørsmålet hva hun burde ha lagt merke til. Har hun derimot sett flekker på veggen og likevel krysset av, blir det ofte vurdert som uriktig eller misvisende.

Krysset kan også være rett og slett riktig. Mangel kan likevel foreligge etter § 3-2, hvis boligen ikke er som du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Den vurderingen gjelder uavhengig av hva selger visste.

Ikke et «som den er»-forbehold

Noen selgere mener at kryss eller formuleringer i skjemaet fritar dem. Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og liknende alminnelige forbehold ingen virkning, og forbehold som ikke er spesifiserte nok, har det heller ikke (§ 3-9 andre ledd). Skjemaet kan ikke brukes til å skyve ansvar tilbake på deg.

Samtidig er en brukt bolig ikke perfekt. Du kan ikke vente at alt er i topp stand, og enkelte forhold må du regne med å utbedre etter overtakelsen. Krysset «ingen kjente feil» beskytter deg mot selgerens misvisende svar, ikke mot vanlig slitasje.

Slik gikk det for Torill

Torill kjøpte en villa. Egenerklæringen hadde krysset «ingen kjente feil» på punktet om bad og våtrom. Etter overtakelsen ble det vannskade under badegulvet. Håndverkeren sa at membranen aldri hadde vært skikkelig lagt.

Selgeren svarte at hun ikke visste om noe. Torill fant en faktura i dokumentmappen fra huset: badet var pusset opp av en nabo som ikke var faglært. Den kom fram først etter forespørsel til megleren. Selgeren hadde altså kjent til at badet var pusset opp uten fagfolk. Etter et brev fra Torill der hun viste til fakturaen, godtok selgerens forsikringsselskap kravet om prisavslag.

Slik tester du om krysset holder

Gå gjennom fire spørsmål:

1. Hva sto det i skjemaet, ordrett? Kopier svaret.
2. Hva vet du om hva selgeren faktisk visste? Se på fakturaer, tidligere annonser og samtaler.
3. Er det slik at feilen var synlig eller lett å oppdage for den som bodde der?
4. Kunne du selv sett det ved en vanlig, aktsom besiktigelse, eller står det tydelig i andre salgsdokumenter?

Har du undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn ikke fulgt en oppfordring til å undersøke, kan du ikke gjøre gjeldende noe du burde ha oppdaget. Unntaket er at selger var grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Mer om hva du kan gjøre, står i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Neste steg

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Beskriv hva du fant, sett det opp mot krysset i skjemaet, og legg ved bilder og rapporter. Hvis selgeren i tillegg svarte «nei» på et konkret spørsmål, se selger krysset «nei» på spørsmålet om fukt. Er en reparasjon nevnt, gjelder selger nevnte reparasjonen, men ikke at den mislyktes. Fylte ikke selgeren ut noe, se selger fylte ikke ut egenerklæringen i det hele tatt.

Kort oppsummert

• «Ingen kjente feil» betyr at selger sier hun ikke kjente til feil, ikke at boligen er feilfri.
• Krysset kan bli en uriktig opplysning hvis selger visste eller burde ha visst om feilen.
• Krysset gir selger ingen «som den er»-beskyttelse ved forbrukerkjøp.
• Du må sannsynliggjøre at feilen var kjent, eller at boligen ikke svarer til det du kunne forvente.
• Ta vare på skjemaet og se om det finnes fakturaer eller rapporter som viser motsatt.