Selger fylte ikke ut egenerklæringen i det hele tatt

Ingen egenerklæring i salgsdokumentene: hva betyr det for kjøperen?

Egenerklæringen er selgerens skjema om boligens tilstand. Forarbeidene nevner den, sammen med meglerens salgsoppgave, som et av de viktigste salgsdokumentene i praksis. Men loven om avhending av fast eiendom sier ikke at et slikt skjema må finnes. Selgerens plikt til å gi opplysninger følger av avhendingslova § 3-7, og den gjelder uansett om skjemaet ble utfylt eller ikke.

Paragrafen sier at boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke har fått vite om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen uteble. Du må altså kunne vise at du ville handlet annerledes, for eksempel latt være å kjøpe eller bare gitt en lavere pris.

Et tomt skjema eller et skjema som mangler helt, endrer ikke dette. Det betyr bare at det finnes ett dokument mindre å lese, og ett dokument mindre å referere til når dere senere blir uenige om hva som ble sagt.

Slik virker det at du ikke kan kreve mer enn selgeren visste

Opplysningsplikten er ikke en plikt til å fortelle alt. Den gjelder det selgeren kjente eller måtte kjenne til. Har han bodd i huset i ti år og aldri sett fukt i kjelleren, kan han ikke ha holdt tilbake noe om fukt. Har han derimot hatt en vannlekkasje i badet og latt være å nevne den, er det et typisk tilfelle for § 3-7.

Når skjemaet mangler, får selgeren noen ulemper. Han kan ikke vise til at han svarte «vet ikke» på et konkret spørsmål. Han kan heller ikke si at kjøperen var advart gjennom en avkrysning. Samtidig får du selv en litt vanskeligere sak, fordi du må bevise at selgeren kjente til forholdet. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, ikke selgeren som må bevise at det ikke er det.

Uten egenerklæring må du bygge saken på det som finnes. Da er disse kildene aktuelle:

• Salgsoppgaven, som megleren skal utarbeide, og som etter eiendomsmeglingsloven skal ha faste opplysninger om blant annet areal, byggemåte, alder og ferdigattest.
• Tilstandsrapporten, hvis det finnes en.
• Annonsen og andre opplysninger selgeren eller megleren gav på vegne av selgeren. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke stemmer med slike opplysninger.
• Meldinger, e-poster og notater fra visning og budrunde.

Opplysninger i annonse og salgsoppgave må være konkrete for å kunne gjøre selgeren ansvarlig. Generelle vendinger som brukes i markedsføring holder sjelden.

Kan selgeren bruke «solgt som den er» i stedet?

Nei, ikke ved forbrukerkjøp. Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og liknende alminnelige forbehold ingen virkning, og forbehold som er for uspesifiserte til å påvirke vurderingen din, har heller ingen virkning (§ 3-9). At selgeren ikke fylte ut noe skjema, gir ham altså ikke en tryggere posisjon enn om han hadde skrevet «som den er».

Du kan heller ikke miste kravet bare fordi skjemaet manglet. Etter § 3-10 regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese. Tomrom i dokumentene kan ikke brukes mot deg på samme måte, og reglene om din kunnskap innskrenker ikke selgerens opplysningsplikt etter § 3-7.

Slik gikk det for Oddvar

Oddvar kjøpte en enebolig fra 1978. Megleren la ut tilstandsrapport og salgsoppgave, men egenerklæringen manglet. Oddvar merket seg det, men bød likevel etter visningen. Tre måneder etter overtakelsen fant han fuktskader bak kledningen på nordveggen. Naboen fortalte at selgeren hadde skiftet deler av veggen etter en lekkasje noen år tidligere.

Oddvar skrev til selgeren og beskrev skaden og hva han hadde fått vite fra naboen. Selgeren svarte først at han ikke hadde noe skjema å svare på, og at han derfor ikke hadde gitt noen opplysninger. Oddvar pekte på at plikten etter § 3-7 ikke avhenger av skjemaet, og at selgeren selv hadde kjent til lekkasjen. Selgeren ble stående ved at reparasjonen var godt utført. Saken endte med at partene ble enige om et prisavslag basert på det en utbedring ville koste, etter at Oddvar hadde lagt fram tilbud fra to håndverkere.

Hva forsikringen sier om manglende skjema

Mange selgere har en boligselgerforsikring. Et vanlig vilkår er at forsikringsselskapets egenerklæringsskjema må være fylt ut og gjort tilgjengelig for kjøperen før budet aksepteres. Mangler skjemaet, kan forsikringen falle bort for selgeren. Det er selgerens problem, men det kan påvirke hvor lett det er å få oppgjør. Forsikringsvilkårene varierer mellom selskapene, så du må lese det konkrete vilkåret hvis det er aktuelt.

Du kan lese mer om hvordan du velger mellom selger og forsikringsselskap i Skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet?, og hvordan reklamasjon fungerer i Må jeg reklamere til selger eller eierskifteforsikringen?. Hele temaet er samlet i egenerklæringen når selger skrev feil eller ingenting.

Slik går du fram når skjemaet aldri fantes

Sikre først det du har av dokumenter og meldinger fra salgsprosessen. Skriv ned hva som ble sagt på visning, og av hvem. Sjekk om selgeren eller megleren har gitt opplysninger i annonsen som ikke stemmer med boligen.

Reklamer deretter skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Beskriv hva slags feil det er, og si tydelig at du gjør den gjeldende. Selgeren har rett til å tilby å rette feilen. Tilbyr han det, må du normalt godta det. Kjøper du en vanlig brukt bolig, kan du selv ikke kreve retting. Kravene dine er prisavslag, erstatning og heving. Har du en vanskelig sak om hva selgeren visste, står du best hvis du har dokumentert nabofortellinger, gamle fakturaer eller bilder. Les også Selger var for syk til å fylle ut egenerklæringen hvis selgeren hadde en forklaring på hvorfor skjemaet manglet.

Kort oppsummert

• Ligger det ingen egenerklæring i salgsdokumentene, gjelder selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 likevel.
• Du må fortsatt bevise at selgeren kjente til forholdet og at manglende opplysning påvirket kjøpet.
• Selgeren kan ikke bruke «solgt som den er» som erstatning for skjemaet ved forbrukerkjøp.
• Salgsoppgave, annonse og meldinger blir viktige bevis når egenerklæringen mangler.
• Boligselgerforsikringen kan ha et vilkår om at egenerklæringen må ligge klar før budaksept.