Skadedyr etter boligkjøp: når må selger betale?

Hva som avgjør om skadedyr er en mangel

Skadedyr er ikke automatisk en mangel. Avhendingslova § 3-2 spør om boligen er dårligere enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, og vurderingen gjelder tidspunktet da du overtok. Det er en forskjell på et enkelt insekt som dukker opp etter innflytting, og en etablert koloni i vegg eller isolasjon.

Tre spørsmål er ofte avgjørende:

• Visste selger om skadedyrene, tidligere angrep eller behandlinger? Da kan selger ha brutt opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Hadde selger fast avtale med skadedyrfirma, kan det tyde på at han kjente til problemet.
• Sa selger eller annonsen noe som ikke stemmer, for eksempel at huset var uten skadedyr? Da kan avhendingslova § 3-8 gjelde.
• Kunne du selv oppdage det ved en vanlig undersøkelse, eller sto det i rapporten? Avhendingslova § 3-10 gjør at du ikke kan bruke mot selger det du kjente til eller burde oppdaget.

Selger og forsikringsselskapet trenger ikke bevise at boligen var fri for skadedyr. Det er du som må sannsynliggjøre mangelen. Den vanligste tvisten er derfor om dyrene var der ved overtakelsen. Sier selger at skjeggkreet først kom etter at du flyttet inn, kan du lese hvordan du møter det argumentet i Selger sier skjeggkreet kom etter at jeg flyttet inn.

Slik gikk det for Olivia

Olivia kjøpte en enebolig i mai. Tilstandsrapporten hadde tilstandsgrad 1 på yttervegg og loft, og selger hadde svart nei på spørsmål om skadedyr. I august så Olivia svermer av store, bevingede maur i stuen, og hun fant sagflis i en list ved gulvet.

Hun tok bilder og film, satte ut noen feller og lot et skadedyrfirma undersøke. Firmaet fant et stokkmaursamfunn i veggen mot kjøkkenet med tygd isolasjon og fukt i treverket, og skrev at samfunnet hadde vært etablert i lengre tid. Olivia sendte skriftlig reklamasjon med rapporten og bildene og skrev at hun viste til både opplysningsplikten og selgers svar om skadedyr.

Selger svarte at han aldri hadde sett maur og at skaden kunne ha oppstått etter overtakelsen. Da Olivia ba om å få se fakturaer, kom det frem at selger hadde hatt en behandling for maur to år tidligere. Etter det tilbød selger å dekke sanering og utskifting av den skadde veggen. Olivia godtok, fordi tilbudet ga henne det hun trengte og ikke var til urimelig ulempe.

Hva du kan lese om ulike skadedyr

Hva som er alvorlig, avhenger av dyret. Faktaene fra Folkehelseinstituttet (FHI) gir et bilde:

• Stokkmaur kan gnage ut treverk og isolasjon og etterlater sagflis. Fukt og råte er en risikofaktor, og bekjempelse kan ta et par måneder. Les mer i Stokkmaur i veggene oppdaget etter innflytting.
• Husbukk kan svekke bæreevnen i treverk, og larvene bruker mellom to og ti år fra egg til voksen. Det tyder på at et angrep ofte er eldre enn det ser ut til, som du kan lese i Husbukk i takstolene – hvor alvorlig er det?.
• Skjeggkre gjør under normale forhold liten skade og lever bare innendørs i Norge. Utviklingen fra egg til voksen tar fra 18 måneder til tre år, og det er relevant når du skal vurdere hvor lenge de har vært der. Se Visste selger om skjeggkreet? Slik finner du ut av det.
• Rotter og mus kommer inn gjennom skadde avløpsrør, ventilasjonsåpninger og sprekker, og kan gnage på elektriske ledninger. Se Rotter under huset – burde selger sagt fra?.
• Veggdyr sprer seg med bagasje og brukte møbler, og mellom leiligheter i samme bygning, se Veggdyr i leiligheten etter overtakelse.

Skjeggkre er et tilfelle der selger kan hevde at dyrene er vanlige. Om skjeggkre er en mangel, vurderes konkret ut fra hva selger visste og hva du kunne forvente.

Slik dokumenterer du skadedyr etter boligkjøpet

Skadedyrsaker faller ofte på beviset. Dyr forsvinner, og selger kan hevde at de kom senere. Derfor bør du gjøre dette før noe bekjempes:

• Ta bilder og film av dyr, ekskrementer, gnagemel og skader, med dato.
• Sett ut feller eller samle dyr i et lukket glass, slik at et skadedyrfirma kan artsbestemme dem.
• La et firma undersøke og skrive en rapport som oppgir art, omfang og hvor lenge angrepet trolig har pågått.
• Ta vare på fakturaer og korrespondanse med selger.

Bekjempelse med gift krever ofte et profesjonelt firma. Hvis firmaet sier at skaden er gammel, er det ikke nødvendigvis dårlig for deg, og i Skadedyrfirmaet sier skaden er gammel – hva nå? kan du lese hvorfor. En full gjennomgang av dokumentasjon finner du i Feller, bilder og rapport: slik dokumenterer du skadedyr.

Hva som gjelder for selger, naboer og forsikring

Etter forskriften om skadedyrbekjempelse skal eier eller bruker sørge for tiltak for å forebygge og oppdage skadedyr, og for å utrydde dem når forekomsten tilsier det. Plikten hviler på den som eier bygningen, altså på deg fra du overtok. Det betyr at du bør handle raskt for å begrense skaden, siden tap du kunne ha unngått med rimelige tiltak, kan bli stående for din regning.

Kommer dyrene fra naboen, blir spørsmålet om selger visste om det. Se Skadedyr som kommer fra naboen: har jeg krav mot selger?. Dekker selgers forsikring skadedyr, avhenger det av vilkårene til hvert selskap, som forklart i Dekker boligselgerforsikringen skadedyr?. Har skadedyr vist seg to år etter overtakelsen, kan du lese om fristen i Oppdaget skadedyr to år etter kjøpet – er det for sent?.

Hva du kan kreve av selger

Ved en mangel kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til det saneringen og reparasjonene koster. Kostnadene avhenger av dyr og omfang, og du bør dokumentere dem med tilbud fra fagfolk, som i Hva koster sanering av skjeggkre – og hvem betaler?.

Tilbyr selger å rette skaden, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd. Avviser du retting, mister du prisavslag og heving, men erstatning kan du fortsatt kreve. Du må selv bære de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Reklamasjon skal skje innen rimelig tid etter at du oppdaget skadedyrene og senest fem år etter overtakelsen. Vurderer du heving, se Når kan jeg heve et boligkjøp?. Er selger unntatt erstatning fordi feilen skyldes noe utenfor hans kontroll, forklarer Kontrollansvaret: når slipper selger å betale erstatning? hva det betyr.

Kort oppsummert

• Selger må betale for skadedyr etter boligkjøpet når selger visste om dem, ga uriktige opplysninger eller boligen var dårligere enn forventet.
• Hvor lenge angrepet har pågått, er ofte avgjørende for om skadedyrene fantes ved overtakelsen.
• Du må selv sannsynliggjøre mangelen, så dokumenter dyr og skader med bilder og rapport fra et skadedyrfirma.
• Selger har normalt rett til å rette først, og ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.
• Egenandelen på 10 000 kroner og rimelig tid for reklamasjon gjelder også ved skadedyr.