Skadedyrfirmaet sier skaden er gammel – hva nå?

Hva firmaet mener når det sier at skaden er gammel

En skadedyrkonsulent leser gamle skader på ytre tegn. Ved borebiller tyder avrundede, mørke kanter rundt hullene på gammel aktivitet, mens lyse, skarpe kanter og nytt gnagmel viser at billene er aktive nå. Ved husbukk er fluktehullene ovale, 5–8 millimeter brede og 3–4 millimeter høye med ujevne kanter, og gangene er fylt med fint, lyst gnagmel.

Beskjeden «gammel skade» kan altså bety to ulike ting. Den kan bety at angrepet er dødt og at ingenting pågår, eller at skaden er gammel, men at insektene fortsatt lever i treverket. Be firmaet skrive hva de har lagt til grunn, og om treverket har mistet styrke. Husbukk kan svekke bæreevnen, og varmebehandling på 52–53 grader dreper alle stadier. Spørsmålet om hvor gammel skaden er, må derfor følges av spørsmålet om den ennå må utbedres.

Hvorfor «gammel» gjerne hjelper deg

Vurderingen av om noe er en mangel, gjelder tilstanden da risikoen gikk over på deg, normalt ved overtakelsen (avhendingslova § 3-1). Selgeren kan ikke si at skaden oppstod under din eiertid hvis firmaet dokumenterer at den er eldre enn kjøpet. Det er likevel du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og en gammel skade er ikke automatisk en mangel.

Eiendommen har en mangel hvis den er i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et gammelt hus må tåle mer enn et nytt. En skade som svekker konstruksjonen, er likevel noe annet enn et par gamle hull i en kledningsplanke.

Har selgeren visst om angrepet og latt være å si fra, kommer avhendingslova § 3-7 inn: en mangel foreligger når du ikke fikk opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få.

Hva som svekker kravet ditt

Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-10). Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter. Sjekk derfor hva rapporten sa om treverket, og om det var påpekt gamle hull eller fukt. Hvis rapporten beskrev akkurat denne skaden, blir det vanskelig å få medhold.

Undersøkte du eiendommen før kjøpet, kan du heller ikke kreve for forhold du burde ha oppdaget da. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro. Har rapporten tilstandsgrad 2 eller 3 på bygningsdelen, blir det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet.

Husk også at de fleste eldre hus har noen gamle spor. Firmaets vurdering er et bevis, men den avgjør ikke saken alene.

Slik gikk det for Noor

Noor kjøpte en tomannsbolig fra 1954. Fire måneder etter overtakelsen fant hun et ovalt hull i en bjelke under badet, med lyst støv i gangene. Skadedyrfirmaet sa at skaden var gammel. Hun ble først lettet, siden hun hadde fryktet at hun hadde tatt med seg angrepet inn selv. Så gikk det opp for henne at «gammel» også betydde at skaden fantes før hun kjøpte.

Hun ba firmaet skrive rapporten så konkret som mulig, med anslag på alder og skadeomfang, og sendte den til selgeren sammen med bilder. Tilstandsrapporten nevnte bare generell fukt i kjelleren og sa ingenting om insekter. Selgeren svarte at han aldri hadde sett noe. Noor fikk en bygningssakkyndig til å måle bæreevnen, og målingen viste at bjelken måtte forsterkes. Selgeren tilbød til slutt å dekke forsterkningen mot at saken ble avsluttet.

Hva du gjør før du svarer selgeren

Be firmaet om en skriftlig rapport som sier hva slags insekt det er, om angrepet er aktivt, og hvor omfattende skaden er. Ta bilder før noe repareres. Gi selgeren beskjed skriftlig innen rimelig tid etter at du fikk rapporten. Meldingen må si at du tar saken opp og hva slags feil det gjelder.

For brukt bolig er det selgeren som kan tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Avviser du et slikt tilbud, kan du miste retten til prisavslag og heving. Ellers er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Resten av reglene er samlet i pilaren om skadedyr etter boligkjøp.

Avgjør du hva selgeren visste, kan visste selger om skjeggkreet gi ideer til hvordan du finner det ut, selv om spørsmålet der gjelder et annet dyr. Er insektet skjeggkre, gir skjeggkre i nykjøpt bolig og selger sier skjeggkreet kom etter at jeg flyttet inn svar på hvordan selgerens forklaring kan møtes.

Kort oppsummert

• Når skadedyrfirmaet kaller skaden gammel, betyr det ofte at den fantes før overtakelsen, og det kan styrke kravet ditt.
• Bare en gammel insektskade som svekker treverket eller ikke var opplyst, er en mangel.
• Selgerens kunnskap og tilstandsrapporten avgjør om du kan kreve noe.
• Be firmaet skrive hva angrepet er, hvor gammelt det er og om det er aktivt.
• Skriv til selgeren innen rimelig tid, og godta retting hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.