Skadedyr som kommer fra naboen: har jeg krav mot selger?

Kilden avgjør ikke om det er en mangel

Selgeren kan ikke avvise kravet ditt bare fordi dyrene kommer fra naboleiligheten eller naboeiendommen. Om det er en mangel, vurderes ut fra tilstanden da risikoen gikk over på deg, normalt ved overtakelsen (avhendingslova § 3-1). Et angrep som var i gang da du overtok, kan være en mangel selv om det først ble synlig senere og selv om kilden ligger utenfor din bolig.

Kilden får betydning for beviset og for løsningen. Hvis naboen har hatt problemer i lang tid, er det sannsynlig at dyrene var der før du kjøpte. Kommer dyrene først etter at du har flyttet inn, kan selgeren si at det er en ny situasjon som ikke er hans ansvar. Da må du sannsynliggjøre at problemet i realiteten var i gang før overtakelsen.

Slik sprer dyrene seg mellom boliger

Skjeggkre sprer seg med gjenstander som pappesker, paller og møbler, og gjennom rørgjennomføringer, luftekanaler og kabelganger. Veggedyr sprer seg med bagasje, brukte møbler og sengetøy, og mellom rom og leiligheter i samme bygning. Kakerlakker følger varme, vann og mat. I en blokk eller et rekkehus er det derfor vanlig at dyr flytter fra én leilighet til en annen.

Det kan hjelpe deg å finne ut hvor dyrene kommer inn. Skadedyrkonsulenten kan se på rørgjennomføringer, kanaler og fellesvegger. Er det klart at dyrene kommer gjennom en fellesvegg, er det et tegn på at også naboen har et problem, og kanskje at hele bygget må behandles.

Hva selgeren visste om naboen

Boligen har en mangel hvis du ikke fikk opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Hvis selgeren visste at naboen hadde skadedyr, og at dyrene beveget seg mellom boligene, er det en slik opplysning.

Be om styreprotokoller og meldinger fra de siste årene. Snakk med naboen når du kan, og hør om og når selgeren har vært involvert. Skadedyrfirmaet kan ha rapporter om hvilke boliger som er behandlet. Har selgeren gitt uriktige opplysninger i egenerklæringen eller salgsoppgaven, kan det også være en mangel etter avhendingslova § 3-8.

Du kan ikke kreve for forhold du kjente til fra salgsdokumentene, eller som du burde ha oppdaget ved en undersøkelse før kjøpet (avhendingslova § 3-10). Det gjelder ikke hvis selgeren har vært uærlig.

Slik gikk det for Ruth

Ruth kjøpte en tredjedel av en tomannsbolig og oppdaget skjeggkre på kjøkkenet i mai, tre måneder etter overtakelsen. Skadedyrfirmaet fant at dyrene hadde kommet gjennom en rørgjennomføring fra naboleiligheten. Naboen fortalte at hun hadde slitt med dyrene i over to år og hadde sagt fra til selgeren i et brev.

Ruth fikk brevet fra naboen og sendte det til selgeren sammen med reklamasjon. Selgeren svarte at det var naboens problem, ikke hans. Ruth pekte på at han i egenerklæringen hadde svart at han ikke kjente til skadedyr, mens brevet viste at han var underrettet. Etter noen ukers utveksling ble de enige om at selgeren skulle betale halvparten av utgiftene til sanering.

Varsle både selger og styre

Send skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget dyrene. Meldingen må si hva slags feil det er og at du vil kreve noe. Er boligen en del av et borettslag eller sameie, må du også varsle styret, for laget har ansvar for felles konstruksjoner og rør, og bekjempelse krever ofte innsats i hele bygget. Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes.

Selgeren kan tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Er det bare selgeren som betaler behandlingen i din bolig, mens naboens problem består, hjelper det lite. Du har også plikt til å begrense tapet. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake kjøpesummen. De alminnelige reglene står i pilaren om skadedyr etter boligkjøp. Spørsmålet om forsikring er behandlet i dekker boligselgerforsikringen skadedyr, og om ansvaret i borettslag i skjeggkre i borettslaget: selger, styret eller skadedyrfirma. Når skaden er oppdaget sent, kan oppdaget skadedyr to år etter kjøpet hjelpe deg.

Kort oppsummert

• Skadedyr som kommer fra naboen, fritar ikke selgeren hvis angrepet var i gang ved overtakelsen.
• Hva selgeren visste om naboens problemer, avgjør om du kan kreve noe.
• Styreprotokoller, brev fra naboen og rapporter fra skadedyrfirmaet er de beste bevisene.
• Varsle både selger og styre, siden bekjempelsen ofte må skje i hele bygget.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og godta retting som ikke gir deg urimelig ulempe.