Hva innebærer det at ansvaret er objektivt?
Et objektivt ansvar betyr at du som kjøper ikke trenger å bevise at selger gjorde noe galt for å ha krav på erstatning for direkte tap. Det er tilstrekkelig å vise at det forelå en mangel, og at du har hatt et økonomisk tap som følge av den. Dette står i sterk kontrast til det vanlige erstatningsrettslige utgangspunktet hvor skadelidte må bevise skyld hos den andre parten, og det er nettopp derfor kontrollansvaret regnes som en av de mest kjøpervennlige reglene i denne delen av boligretten. Bakgrunnen for at loven har lagt en så streng ansvarsform på selger for nettopp direkte tap, er at selger normalt er nærmest til å kjenne boligens tilstand og bære risikoen for at den fungerer som forutsatt overfor kjøper. Selv om selger handler i god tro og ikke har noen anelse om at det ligger en skjult vannlekkasje bak et kledd vegg, er det fortsatt selger som må dekke utbedringskostnaden og verdireduksjonen — ikke kjøper som ikke hadde noen praktisk mulighet til å oppdage feilen før overtakelse. Nina fikk oppleve dette da hun overtok en leilighet med en skjult konstruksjonsfeil i balkongen. Selgeren hadde bodd i leiligheten i ti år uten å merke noe, og hevdet i første omgang at han ikke kunne holdes ansvarlig siden han ikke visste om feilen og aldri hadde fått noen signaler om den. Fordi ansvaret for direkte tap er objektivt, var dette argumentet uten videre betydning for Ninas krav — hun fikk dekket både utbedringen og den gjenværende verdireduksjonen, uten at det var nødvendig å bevise at selger burde ha forstått noe. Selgers advokat forsøkte i starten å argumentere for at ansvaret måtte vurderes mildere fordi feilen var så vanskelig å oppdage, men fikk ikke gjennomslag for dette, nettopp fordi objektivt ansvar ikke skiller mellom lett og vanskelig oppdagbare mangler.
De tre vilkårene som må være oppfylt for at selger skal slippe
For at selger skal fritas for kontrollansvaret, må mangelen skyldes en hindring som oppfyller tre kumulative vilkår: hindringen må ligge utenfor selgers kontroll, den må ikke ha vært mulig å forutse på avtaletidspunktet, og selger må ikke med rimelighet kunne overvinne eller unngå følgene av den. Alle tre vilkårene må være oppfylt samtidig — det er ikke nok at bare ett eller to av dem slår til, og det er nettopp denne kumulative karakteren som gjør unntaket så snevert i praksis. En byggfeil som skyldes at forrige eier brukte gale materialer, eller at det ble utført dårlig håndverk under en tidligere renovering, ligger typisk innenfor det selger må bære risikoen for, selv om selger selv ikke utførte arbeidet eller kjente til problemet den gang det oppsto. Det samme gjelder normalt skjulte konstruksjonsfeil, fuktskader og andre byggtekniske mangler som forelå på overtakelsestidspunktet, uansett hvor godt skjult de var, eller hvor lang tid selger selv hadde bodd i boligen uten å oppdage noe.
Eksempler på situasjoner der unntaket faktisk kan komme til anvendelse
Unntaket er ment for de virkelig ekstraordinære tilfellene — situasjoner hvor årsaken til tapet ligger helt utenfor det som har med boligens tilstand ved salget å gjøre. Det kan for eksempel dreie seg om en naturkatastrofe eller annen ytre hendelse som inntreffer etter avtaleinngåelsen og som verken kunne forutses eller forhindres, og som ikke har sammenheng med boligens tilstand da den ble solgt. Det som derimot aldri regnes som en slik hindring, er selgers egen uvitenhet om boligens tilstand, dårlig håndverk fra tidligere arbeid på boligen, eller at feilen var vanskelig å oppdage selv for en fagperson. «Jeg visste ikke om det» er med andre ord normalt ikke en gyldig innsigelse mot krav om erstatning for direkte tap, og det er en viktig grunn til at kontrollansvaret er så gunstig for kjøper sammenlignet med regler som krever bevist skyld. Selv forhold som ligger langt tilbake i tid, for eksempel byggefeil fra en oppføring for flere tiår siden, faller normalt innenfor selgers ansvar for direkte tap dersom mangelen forelå på overtakelsestidspunktet.
Hva unntaket faktisk betyr for deg som kjøper i praksis
I de aller fleste boligkjøpstvister vil selger ikke kunne påberope seg unntaket, og du bør derfor ikke la deg avskrekke om selger innledningsvis avviser kravet ditt med at «jeg visste ikke om dette». Det avgjørende er ikke hva selger visste, men om mangelen forelå og om tapet er en direkte konsekvens av den. Når du fremmer kravet, bør du likevel være forberedt på at selger eller forsikringsselskapet kan forsøke å argumentere for at forholdet ligger utenfor kontrollansvaret — sørg da for å dokumentere at mangelen knytter seg til boligens tilstand og ikke til en ekstern, uforutsigbar hendelse som inntraff etter overtakelse. Jo tydeligere denne sammenhengen er dokumentert, desto vanskeligere blir det for selger å vinne frem med en anførsel om at han bør fritas, og desto raskere vil normalt saken kunne løses uten at den må eskaleres videre.
Slik møter du en innsigelse om at selger bør fritas
Dersom selger eller forsikringsselskapet faktisk forsøker å påberope seg unntaket, bør du be om en konkret begrunnelse for hvilket av de tre vilkårene som anføres å være oppfylt, og hvorfor. Be om å få se hva som eventuelt underbygger at hindringen lå utenfor selgers kontroll, at den ikke kunne forutses, og at følgene ikke kunne unngås — for det er sjelden alle tre er reelt oppfylt samtidig. Still gjerne spørsmål om hvorvidt forholdet faktisk knytter seg til noe som skjedde før eller etter overtakelsen, siden unntaket bare gjelder hindringer som har oppstått og virket utenfor selgers kontrollsfære. Får du ikke et klart og dokumentert svar på alle tre vilkårene, står kravet ditt fortsatt sterkt, og det kan da være riktig å involvere en boligadvokat for å få vurdert om innsigelsen faktisk har noe for seg, eller om den bare er et forsøk på å forsinke eller redusere et krav som egentlig er godt begrunnet.
Kort oppsummert: - Kontrollansvaret gjør selger objektivt ansvarlig for kjøpers direkte tap, uavhengig av om selger visste om mangelen. - Selger fritas kun dersom mangelen skyldes en hindring helt utenfor hans kontroll, som verken kunne forutses eller overvinnes. - Alle tre unntaksvilkårene må være oppfylt samtidig — dette gjør unntaket svært snevert i praksis. - Selgers egen uvitenhet om mangelen er normalt ikke nok til å frita ham for ansvar. - Blir unntaket påberopt, be om en konkret begrunnelse for alle tre vilkårene før du aksepterer at kravet skal reduseres.