Rotter under huset – burde selger sagt fra?

Hvorfor rotter under huset ofte er et tegn på noe annet

Brunrotter veier 200 til 500 gram og er 18 til 25 centimeter lange. Ekskrementene er 1,2 til 2,5 centimeter lange. Rottene kommer inn gjennom skadde avløpsrør, utette ventilasjonsåpninger og sprekker rundt dører. Åpninger som er større enn 12 millimeter, må tettes mot rotter.

Det betyr at rotter under huset ofte har en fysisk årsak: et brudd på et avløpsrør i grunnen, en åpning i grunnmuren eller manglende tetting rundt rørgjennomføringer. Rotter kan også gnage på elektriske ledninger, som gir brannfare, og på konstruksjoner og isolasjon.

Spørsmålet om selgeren burde sagt fra, går derfor ofte i to lag. Det ene er om selgeren visste om rottene. Det andre er om boligen hadde en feil, for eksempel et avløp i dårlig stand, som gjorde at rotter kom inn.

Hva selgeren skulle ha fortalt deg

Loven gir deg rett til opplysninger som selgeren kjente eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det hadde betydning for avtalen. Det er nettopp dette som er sentralt hvis selgeren hadde satt ut gift, tilkalt skadedyrfirma eller hørt lyder under gulvet.

Selgeren kan også ha gitt uriktige opplysninger. Skrev han i egenerklæringen at det ikke hadde vært skadedyr, og det stemmer ikke, er det en egen mangelsgrunn. Et generelt forbehold av typen «kjøpt som den er» hjelper ham ikke ved forbrukerkjøp, fordi slike forbehold ikke har virkning.

Det du selv burde ha oppdaget ved en undersøkelse, kan du ikke klage på, men det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro. Selgerens plikt til å gi opplysninger går også foran reglene om hva du burde ha undersøkt.

Slik gikk det for Kenneth

Kenneth kjøpte en enebolig i august. I oktober hørte han skraping i veggen ved kjøkkenet, og i november fant han ekskrementer på kjøkkenbenken og et gnaget hull i en pose med hundemat. En nabo nevnte at selgeren hadde brukt en «mann med feller» i fjor.

Kenneth tok bilder av ekskrementene og hullet, og la en fangstboks under kjøkkenskapet. Han fikk et skadedyrfirma til å inspisere. De fant at et avløpsrør i kjelleren var brutt av, at det var en åpning i grunnmuren ved det, og at rottene hadde gnagd seg opp langs røret.

Han skrev til selgeren og spurte direkte om det hadde vært skadedyr, og ba om å få se faktura fra den som hadde satt ut feller. Selgeren svarte først at han ikke husket det. Da Kenneth viste til opplysningen fra naboen og ba om en skriftlig bekreftelse, sendte selgeren en faktura fra et firma fra året før. Der sto det at det var gjort tiltak mot rotter. Med fakturaen som bevis kunne Kenneth vise at selgeren hadde visst om problemet, og selgeren ga etter for et prisavslag for utbedring av røret og tetting av grunnmuren.

Bevis: slik viser du at selgeren visste

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Vær derfor systematisk:

• Ta bilder av spor, gnagde ting og åpninger, og sett dato på dem.
• La et skadedyrfirma skrive en rapport om hvor rottene kommer inn og hvor lenge de trolig har vært der.
• Spør selgeren skriftlig om det har vært skadedyr, og be om fakturaer.
• Snakk med naboer og tidligere leietakere om hva de har sett.
• Se om tilstandsrapporten nevner avløp, krypkjeller eller spor etter skadedyr.

Tilstandsrapporten skal undersøke rom under terreng for spor etter sopp, råte og skadedyr, og avløpsrør skal undersøkes. Men rapporten bygger på det som er synlig, så rotter som holder seg under huset, blir sjelden oppdaget.

Frister, krav og retting

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning. Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen må vise at du gjør avtalebruddet gjeldende og hva det gjelder.

Selgeren kan tilby å rette feilen, for eksempel ved å reparere avløpsrøret, og du må godta det hvis det ikke er urimelig for deg. Ellers er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Du må selv dekke tap opp til 10 000 kroner. Skal du lese mer om hva som avgjør om selgeren må betale for skadedyr, står det i Skadedyr etter boligkjøp: når må selger betale?. Vil du forstå hvordan du finner ut hva selgeren visste, kan Visste selger om skjeggkreet? Slik finner du ut av det brukes som mal også for andre dyr. Har huset vært behandlet før, se Huset var behandlet for stokkmaur før – opplysningsplikt?. Skal du reklamere, forklarer Må jeg reklamere til selger eller eierskifteforsikringen? hvem du skal skrive til.

Kort oppsummert

• Rotter under huset gir krav mot selgeren hvis han visste om dem og ikke sa fra, eller boligen hadde en feil som slapp dem inn.
• Rotter kommer ofte inn gjennom skadde avløpsrør og åpninger i grunnmuren, så be om en fagvurdering av årsaken.
• Du må sannsynliggjøre at problemet fantes ved overtakelsen, og bilder, fakturaer og opplysninger fra naboer teller.
• Selgeren kan ha rett til å rette feilen, og du må godta det hvis det ikke er urimelig for deg.
• Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.