Selger sier skjeggkreet kom etter at jeg flyttet inn

Hvem må bevise at skjeggkreet fantes ved overtakelsen

Om boligen har en mangel, vurderes ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til deg, altså normalt når du overtok bruken (avhendingslova § 3-1 andre ledd og § 2-4 andre ledd). Feilen kan først vise seg senere og likevel være en mangel. Poenget er at forholdet må ha vært der ved overtakelsen.

Det er du som krever noe, og du må derfor sannsynliggjøre at forholdet var der. Du trenger ikke et vitenskapelig bevis. Det er nok at det fremstår som mer sannsynlig enn ikke at dyrene var i boligen før du flyttet inn. Selgeren kan svare med å sannsynliggjøre en annen forklaring, men han har ikke plikt til å bevise at boligen var fri for dyr.

Loven gjør også selgeren ansvarlig for det som oppstår senere, hvis årsaken er et avtalebrudd fra selgerens side. For skjeggkre er det bare aktuelt hvis selgeren har brutt en plikt, for eksempel opplysningsplikten.

Selgerens forklaring: dyrene kom med flyttelasset

Skjeggkre lever bare innendørs i Norge, og Folkehelseinstituttet forteller at de sprer seg med gjenstander som pappesker, paller og møbler. De kan også bevege seg gjennom rørgjennomføringer, luftekanaler og kabelganger. Det gir selgeren en forklaring som er lett å presentere: «De kom med dine egne flyttekasser.»

Du kan møte den forklaringen med fakta om dyrene. Utviklingen fra egg til voksen tar fra 18 måneder til tre år, og voksne legger rundt 50 egg i året. Finner du en stor og etablert forekomst med dyr i flere størrelser noen uker etter at du flyttet inn, er det lite trolig at noen få dyr fra flyttekassene har rukket å bygge den opp.

Vær ærlig med deg selv om egne forhold. Flyttet du fra en bolig der du selv hadde skjeggkre, bør du vite det før du går i strid.

Bevis som peker mot tiden før overtakelsen

Begynn med å ta bilder og samle inn dyr slik at en fagperson kan se på dem. Be så et skadedyrfirma skrive en vurdering av hvor stor og hvor gammel forekomsten er, og hvor den har sitt tyngdepunkt. En forekomst som sitter bak kjøkkeninnredning eller bak fliser du aldri har rørt, peker mot at dyrene har vært der lenge.

Snakk med naboene, styret og andre som har kjent boligen. Har noen sett dyrene hos selgeren, eller fått behandling? Se også på hva som står i salgsdokumentene og tilstandsrapporten. Bekjempelse skjer med forgiftet åte og tar tid, så en forekomst som du finner igjen etter behandling, kan si noe om hvor rotfestet den er.

Ikke rør eller fjern noe før dokumentasjonen er tatt. Sier firmaet selv at forholdet er gammelt, gjelder det egne råd som du finner under skadedyrfirmaet sier skaden er gammel.

Slik gikk det for Ragnhild

Ragnhild flyttet inn i en leilighet i oktober og så små dyr med lange haletråder på badet i november. Hun skrev til selgeren, som svarte at skjeggkreet måtte ha kommet med hennes egne kasser, siden han aldri hadde sett noe. Ragnhild hadde ikke samlet inn dyr, og hun tok ingen bilder før hun hadde vasket og satt ut noen feller.

Skadedyrfirmaet fant få dyr og bare på badet. De kunne ikke si noe om alder, og Ragnhild kunne ikke vise noe fra tiden før overtakelsen. Ingen naboer hadde sett dyrene. Kravet endte med at det ikke ble noe prisavslag: forekomsten var liten, kostnaden lå nær egenandelen, og hun kunne ikke sannsynliggjøre at dyrene fantes før hun flyttet inn.

Ragnhild hadde stått sterkere hvis hun hadde fotografert og samlet dyrene med en gang, og spurt naboene tidlig.

Når selgerens kunnskap er nøkkelen

Klarer du ikke å bevise alderen på forekomsten, kan du likevel ha en sak hvis selgeren visste om dyrene og ikke sa fra. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel når du ikke fikk opplysninger som selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å vente å få. Hvordan du finner ut av det, står i visste selger om skjeggkreet.

Bor du i borettslag eller sameie, kan forholdet ligge hos andre enn selgeren, og skjeggkre i borettslaget viser hvem som har ansvar for hva. Kravene og fristene for skadedyr generelt er samlet i skadedyr etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Bevisbyrden for skjeggkre ligger hos deg: du må sannsynliggjøre at dyrene var i boligen ved overtakelsen.
• Selgeren kan si at dyrene kom med flyttelasset ditt, og trenger ikke bevise det motsatte.
• Dyr i mange størrelser, spor bak faste innredninger og en vurdering fra skadedyrfirma peker mot en eldre forekomst.
• Dokumenter med bilder og innsamlede dyr før du rydder eller behandler.
• Kan du bevise at selgeren visste om dyrene og tidde, faller kravet inn under selgerens opplysningsplikt.