Kommunen sendte pålegg etter at du kjøpte – hvem betaler?

Pålegg etter boligkjøp: to spor, kommunen og selgeren

Det hjelper å holde to spørsmål fra hverandre. Det første er om kommunen kan kreve noe av deg. Det andre er om du kan kreve pengene tilbake av selgeren.

På det første spørsmålet er utgangspunktet enkelt. Eieren skal holde bygg og installasjoner i forsvarlig stand, og kommunen kan rette pålegg mot «eieren eller den ansvarlige» (plan- og bygningsloven § 31-1). Hvem som er ansvarlig for noe forrige eier gjorde, avgjøres konkret, så du kan ikke regne med at pålegget går forbi deg. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

På det andre spørsmålet er det avhendingslova som gjelder. Der spør du: var pålegget noe selgeren kjente eller måtte kjenne til, var det opplyst i salgsdokumentene, og hva kunne du forvente av en bolig av denne typen og alderen? Selv om kommunen skriver til deg, kan selgeren måtte dekke deler av eller hele kostnaden.

Hvilke pålegg som er vanlige

Pålegg kommer fra flere hold, og hva du kan gjøre, avhenger av hvilket det er.

Byggesak. Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og pålegget skal ha en frist. Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg. Tvangsmulkt kan løpe så lenge forholdet varer. Se Tvangsmulkt for forrige eiers forhold – må jeg betale?.

Vann og avløp. Går det offentlig vann- eller avløpsledning over eiendommen eller i veien som støter til den, skal bygningen knyttes til, også eksisterende byggverk. Kommunen kan godkjenne annen ordning ved uforholdsmessig stor kostnad. Eieren er alltid ansvarlig for vann- og avløpsgebyrene overfor kommunen. Les hva som gjelder i Pålegg om tilkobling til offentlig avløp – hvem betaler?, Pålegg om utbedring av privat avløpsanlegg og Pålegg om vannmåler og nye gebyrer kom etter overtakelsen.

Brann og feiing. Eieren skal melde fra til kommunen om nytt ildsted, sørge for at feieren har tilgang til hele fyringsanlegget og stenge anlegg med feil som vesentlig øker brannrisikoen. Brannvesenet kan gi pålegg med frist, og ved overhengende fare forby bruk. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt. Se Pålegg om brannsikring av utleieenheten og Feiervesenet ga et pålegg selger ikke nevnte.

Forurensning og radon. Forurensningsmyndigheten kan pålegge den ansvarlige å stanse, fjerne eller begrense forurensning. Følges ikke pålegget, kan myndigheten gjøre tiltakene selv og kreve utgiftene dekket. I boliger der eieren ikke selv bor, skal det gjøres radonreduserende tiltak over 100 Bq/m³. Se Pålegg om radontiltak i utleiedelen.

Gebyrer og avgifter. Kommunen har lovbestemt panterett foran alle andre heftelser for blant annet eiendomsskatt, avfallsgebyr, feieavgift og vann- og avløpsgebyr (panteloven § 6-1). Panteretten gjelder uten tinglysing, så et ubetalt beløp fra forrige eier kan ende hos deg som ny eier.

Når selgeren kan måtte betale

Avgjørende er om pålegget bygger på et forhold som var der da du kjøpte, og om det er en mangel.

Hadde selgeren kjennskap til forholdet, for eksempel et varsel fra kommunen, og du hadde grunn til å regne med å få vite om det, kan det være brudd på opplysningsplikten (§ 3-7). Selgeren hadde da en plikt til å si fra, forutsatt at det kan antas å ha virket inn på avtalen. Har selgeren eller megleren gitt uriktige opplysninger om godkjenninger eller pålegg, kan det være en mangel etter § 3-8. Megleren skal dessuten opplyse om eiendommens forhold til endelige offentlige planer i salgsoppgaven (eiendomsmeglingsloven § 6-7).

Avhendingslova har også en regel om offentligrettslige rådighetsbånd og byrder som hefter ved eiendommen. Da gjelder reglene om mangler tilsvarende, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke (§ 4-18). Ved forbrukerkjøp har eiendommen dessuten en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med unntak for tilfeller der du ikke bygde på selgerens sakkunnskap (§ 3-2 tredje ledd).

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Det kan være vanskelig å bevise hva selgeren visste, og derfor er datoene i kommunens brev viktige. Hjelp til dette finnes i Selger hadde fått varsel fra kommunen før salget og Kan jeg kreve at selger betaler pålegget direkte?. Lå saken hos kommunen før du kjøpte, kan Byggesaken mot forrige eier ble aldri avsluttet gi deg retning.

Slik gikk det for Martin

Martin overtok en enebolig i mars. I juli kom et brev fra kommunen om at boligen skulle knyttes til offentlig avløp, og det ga en frist på noen måneder. Boligen hadde privat avløpsanlegg, og salgsoppgaven nevnte ingenting om at kommunen hadde lagt ledning i veien.

Martin hentet frem saksdokumentene og fant at kommunen hadde sendt selgeren et forhåndsvarsel om tilkobling to måneder før salget. Han sendte brevet til selgeren med en skriftlig reklamasjon og et tilbud fra en rørlegger. Selgeren svarte først at brevet hadde havnet i en bunke og at hun ikke hadde tenkt på det som viktig.

Martin viste til at selgeren visste om varselet og at en tilkobling ville gi en betydelig kostnad han hadde grunn til å få vite om. Selgeren gikk til slutt med på å dekke en stor del av tilbudet, og Martin koblet seg til før fristen gikk ut.

Slik reagerer du når brevet kommer

Les fristen først, og noter hvilken lov brevet bygger på. Har du fått et forhåndsvarsel, er den skriftlige fristen for å uttale seg minst tre uker, og du bør bruke den. Be om saksdokumentene hvis noe er uklart. Forvaltningsloven gjelder for vedtak etter plan- og bygningsloven, og du kan normalt klage på et vedtak.

Send deretter reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Meldingen må si hva slags avtalebrudd det gjelder. Kravet kan senest meldes fem år etter overtakelsen, men vent ikke så lenge, for kravet kan bli mye vanskeligere å dokumentere. Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til utbedringskostnaden.

Har du kjøpt en bolig der en ny vei er planlagt, se Ny vei planlagt rett forbi huset – burde selger sagt noe?. Gjelder pålegget en gammel sak, se Hvor lenge kan kommunen gi pålegg for gamle forhold?. Om lang tid siden forholdet oppstod har betydning, avgjøres konkret.

Skriv også ned hva du har gjort for å få pålegget ordnet, og behold alle kvitteringer og tilbud. Kostnadene du har hatt for å oppfylle pålegget, er det du senere krever dekket, og du har plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak. Å la fristen løpe ut for å øke presset på selgeren er sjelden lurt, siden kommunen da kan vedta tvangsmulkt som du selv står ansvarlig for overfor kommunen.

Kort oppsummert

• Et pålegg etter boligkjøpet rettes normalt til deg som eier, og fristen løper uansett om du krever pengene fra selgeren.
• Selgeren kan måtte betale når hun kjente til forholdet og ikke sa fra, eller når opplysningene om godkjenninger og pålegg var uriktige.
• Ved offentligrettslige rådighetsbånd gjelder ikke egenandelen etter avhendingslova.
• Kommunens brev og datoene er beviset ditt om hva selgeren visste, så ta vare på dem.
• Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid, og legg ved et tilbud fra fagfolk.