Pålegg om brannsikring av utleieenheten

Hva brannvesenet kan kreve

Brannvesenet fører tilsyn og kan gi pålegg med frist. Ved overhengende fare kan det forby bruk av bygget eller deler av det. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt (brann- og eksplosjonsvernloven § 37 og brann- og eksplosjonsvernloven § 39).

Eieren av et byggverk skal oppgradere sikkerhetsnivået minst til nivået i byggeforskriften fra 1984, så langt det kan gjøres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme (forskrift om brannforebygging). Det betyr at en eldre utleieenhet kan bli pålagt tiltak selv om den var i orden på byggetidspunktet.

De vanligste punktene i et pålegg

Byggverk skal deles i brannceller. Områder med ulik risiko, for eksempel garasje og bolig, skal være egne brannceller med mindre andre tiltak gir likeverdig sikkerhet (byggteknisk forskrift TEK17). En utleieenhet i kjelleren som deler branncelle med hoveddelen, er et typisk avvik.

Brannceller over flere etasjer skal ha minst én utgang fra hver etasje, og utgangen fra andre plan enn inngangsplanet kan være et vindu tilrettelagt for sikker rømning (TEK17). Rømning fra soverom i kjeller er en av de hyppigste årsakene til pålegg. Videre skal boliger ha nok røykvarslere, minst én i hver etasje, og alarmen skal høres tydelig på soverom med lukkede dører. Boliger skal også ha minst ett slokkeutstyr som kan brukes i alle rom (forskrift om brannforebygging).

Brannsikring i utleieenheten når enheten er ulovlig

Oppdeling av en bolig er søknadspliktig når enhetene har alle hovedfunksjoner, egen inngang og er fysisk atskilt (byggesaksforskriften). Har selgeren delt boligen uten tillatelse, kan brannkravene være det som avslører det. Bruksendring er også søknadspliktig, for eksempel når en tilleggsdel blir tatt i bruk som hoveddel.

Det er en egen sak om utleiedelen ikke er lovlig etablert. Den er omtalt i artikkelen om erstatning når utleiedelen ikke er lovlig. Manglende brannsikring mellom boenheter, og hvilke krav det kan gi, er omtalt i artikkelen om manglende brannsikring mellom boenheter.

Hva du kan kreve av selgeren

Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og du hadde grunn til å regne med å få vite om det (avhendingslova § 3-7). Du må sannsynliggjøre det. Har selgeren fått et tidligere pålegg eller en tilsynsrapport fra brannvesenet, er det et tydelig utgangspunkt. Skrev annonsen at utleiedelen er «godkjent» eller «pent oppusset med egen inngang», kan det være en uriktig opplysning (§ 3-8).

Ved forbrukerkjøp er det også en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er når du ikke bygget på selgerens sakkunnskap (§ 3-2 tredje ledd). Utfallet avgjøres konkret, så det er trygt å si at det kan være en mangel.

Slik gikk det for Hans

Hans kjøpte en tomannsbolig og overtok i februar. Kjelleren var en utleieenhet som selgeren hadde leid ut i flere år. I mai kom brannvesenet på tilsyn etter at en leietaker hadde klaget. Brannvesenet ga pålegg om å sette inn rømningsvindu i soverommet, montere røykvarslere og få dokumentert branncellene, med en frist på tre måneder.

Hans fant ut at brannvesenet hadde sendt et lignende brev til selgeren to år før salget. Han skrev til selgeren og ba om svar. Selgeren hevdet at brevet var «på vei» men at han aldri fulgte det opp fordi leietakeren flyttet.

Hans hentet tilbud fra to entreprenører og la dem ved kravet. Selgeren gikk med på å dekke halvparten. Hans aksepterte, fordi han ikke ønsket en lang sak mens leietakeren bodde der. Uten brevet fra to år tilbake hadde han ikke hatt noe å vise til.

Egenandel, kostnader og frister

Egenandelen på 10 000 kroner gjelder normalt ved mangler etter avhendingslova. Prisavslaget settes som hovedregel til utbedringskostnaden (§ 4-12), og du dokumenterer den med tilbud. Det finnes ingen fast pris for brannsikring, siden løsningene varierer. Er selgeren skyld i tap ved at leietaker må flytte, kan det gi grunnlag for erstatning.

Brannvesenets frist løper uavhengig av saken din mot selgeren. Sørg derfor for å gjennomføre tiltakene i tide, og be om lengre frist skriftlig hvis du trenger det. Frister for å si fra til selgeren og en gjennomgang av kravene finner du i artikkelen om pålegg fra kommunen etter kjøpet. Mer om hva som skjer med andre pålegg som kommer etter overtakelsen, står i artikkelen om pålegg om radontiltak i utleiedelen og i artikkelen om pålegg fra feiervesenet.

Kort oppsummert

• Et pålegg om brannsikring av utleieenheten kommer fra brannvesenet og har en frist.
• Vanlige punkter er brannceller, rømningsvindu, røykvarslere og slokkeutstyr.
• Kravet mot selgeren forutsetter at han kjente til forholdet eller ga uriktige opplysninger om utleiedelen.
• Et tidligere brev eller tilsynsrapport til selgeren er det sterkeste beviset.
• Tilbud fra to firmaer på tiltakene gir grunnlag for prisavslag eller erstatning.