Pålegg om radontiltak i utleiedelen

Radon i utleie og hvorfor reglene er strengere

Strålevernforskriften sier at det skal gjøres radonreduserende tiltak i boliger der eieren ikke selv bor, når radonnivået overstiger 100 Bq/m³ (tiltaksgrensen). Nivået skal ikke overstige 200 Bq/m³ (grenseverdien). Forskriften gjelder ikke radon i boliger og fritidsboliger der eieren selv bor (strålevernforskriften).

Har du en enebolig med utleiedel i kjelleren, bor du selv i hoveddelen, men ikke i utleiedelen. Reglene for utleie er derfor relevante for den delen som leies ut. Hvordan grensen slår ut i akkurat din bolig, vurderes konkret. Ligger radonnivået mellom 100 og 200, kreves tiltak. Ligger det over 200, er grenseverdien brutt.

Målingen og hva som er normalt

Utleier må sørge for radonmåling. Målingen skal gjøres i vinterhalvåret, mellom midten av oktober og midten av april, over minst to måneder (DSA). Leiligheter fra og med tredje etasje over bakkenivå trenger vanligvis ikke å måles. En utleiedel i kjeller eller underetasje er derfor i den gruppen der måling er mest aktuell.

Ved nybygg gjelder egne bygningskrav. Bygninger med rom for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen og være tilrettelagt for tiltak som kan aktiveres når nivået overstiger 100 Bq/m³ (byggteknisk forskrift TEK17). Årsmiddelverdien skal ikke overstige 200 Bq/m³. Ligger huset i et område med alunskifer, som er en viktig kilde til radon, bør du være ekstra oppmerksom.

Pålegg om radontiltak i utleiedelen: hva du kan kreve av selgeren

Det finnes ingen egen regel som sier at manglende radonmåling i seg selv er en mangel ved kjøpet. Vurderingen etter avhendingslova blir konkret. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og du hadde grunn til å regne med å få vite om dem (§ 3-7). Visste selgeren om en høy radonmåling og tiet, er saken din sterk.

Eiendommen kan også ha en mangel hvis den ikke er i samsvar med opplysninger selgeren ga (§ 3-8). Skrev annonsen at utleiedelen er «klar til utleie», mens en måling viste for høyt nivå, kan det være en uriktig opplysning. Dessuten har boligen en mangel ved forbrukerkjøp hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med unntak når du ikke bygget på selgerens sakkunnskap (§ 3-2 tredje ledd). Utfallet avgjøres konkret, så det er trygt å si at det kan være en mangel.

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Har du fått en tilstandsrapport uten anmerkning om radon, er det heller ikke sikkert at rapporten skulle omtale radon, siden det er et avvik som måles.

Slik gikk det for Torill

Torill kjøpte en enebolig med utleiedel i kjelleren. Selgeren hadde leid ut delen i flere år. Høsten etter overtakelsen fikk hun en radonmåling utført fordi leietakeren spurte, og resultatet lå over 200 Bq/m³. Kommunen ble kjent med saken og ga henne pålegg om å redusere radonnivået i utleiedelen innen en frist.

Torill undersøkte om selgeren hadde målt selv. Selgeren svarte at han hadde en måling fra noen år tilbake i skuffen, men at han ikke hadde tenkt på den som viktig. Målingen viste et nivå like under 200 Bq/m³. Torill mente dette var noe hun hadde hatt grunn til å få vite, og sendte kravet med målingen som vedlegg.

Selgeren avviste kravet og mente at nivået lå under grensen på det tidspunktet. Torill så at nivået likevel var over tiltaksgrensen på 100 Bq/m³, og hun fikk tilbud fra to firmaer på tiltak. Saken endte med at de ble enige om et delvis prisavslag. Hadde selgeren aldri målt, ville hun stått svakere.

Kostnader og dokumentasjon

Du finner ingen fast pris for radontiltak. Kostnaden avhenger av hus, grunn og metode, og du dokumenterer den best med tilbud fra fagfolk. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å få mangelen rettet (avhendingslova § 4-12). Er selgeren skyld i tapet, kan du også kreve erstatning for direkte tap. Det kan omfatte kostnader som følger av at leietaker må flytte ut mens arbeidet pågår, men tapte leieinntekter regnes som indirekte tap og krever at selgeren har skyld. Les mer om det i artikkelen om erstatning for tapte leieinntekter.

Behold målingen, all kommunikasjon med kommunen og bevis for hva selgeren visste. Hvilke frister som gjelder når du skal si fra til selgeren, står i artikkelen om pålegg fra kommunen etter at du har kjøpt.

Radon er ikke det eneste utleiedelen kan få pålegg om. Ta også en titt på pålegg om brannsikring av utleieenheten og på pålegg fra feiervesenet.

Kort oppsummert

• Ved pålegg om radontiltak i utleiedelen gjelder tiltaksgrensen på 100 Bq/m³ og grenseverdien på 200 Bq/m³.
• Reglene gjelder for boliger der eieren ikke selv bor, og de gjelder ikke for hoveddelen du bor i.
• Kravet mot selgeren avhenger av hva han visste om radon, og om det kan være en mangel.
• En gammel radonmåling hos selgeren er sentral dokumentasjon for saken.
• Kostnaden ved tiltakene dokumenterer du med tilbud fra fagfolk.