Selger hadde fått varsel fra kommunen før salget

Slik gikk det for Lars

Lars kjøpte en enebolig i februar. I mai fikk han brev fra kommunen om at et påbygg ikke var godkjent, og at kommunen vurderte pålegg om retting. Brevet viste til et forhåndsvarsel sendt til forrige eier fire måneder før salget.

Selgeren hadde ikke nevnt varselet i egenerklæringen eller til megleren. Lars ba om saksdokumentene fra kommunen og fikk bekreftet at varselet var mottatt. Han sendte en skriftlig reklamasjon til selgeren og viste til at det var forhold han hadde grunn til å regne med å få vite.

Selgeren svarte at han hadde ment å løse saken og trodde den var glemt. Lars viste at både varselet og en purring lå i saksmappen. Selgeren ga seg, og partene ble enige om at selgeren dekket kostnaden ved å søke om ettergående tillatelse. Kommunen frafalt pålegget da søknaden ble godkjent.

Hva et varsel fra kommunen kan være

Et brev fra kommunen kan bety flere ting, og hva det er, har mye å si for saken.

• Forhåndsvarsel. Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Et slikt varsel er ikke et vedtak, men det viser at kommunen mener det er et problem.
• Pålegg. Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid. Pålegget skal ha en frist, og et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen (plan- og bygningsloven § 32-3).
• Varsel om planer. Kommunen kan varsle om regulering eller andre planer som berører eiendommen.
• Varsel om tilsyn eller gebyr. Kan gjelde feiing, avløp, brann eller andre forhold.

Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. At du har fått et varsel, betyr altså ikke at saken ender i pålegg.

Når det er en mangel at selgeren tidde

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente til eller burde kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Vilkåret er at det kan antas at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt (avhendingslova § 3-7). Et varsel om pålegg, tvangsmulkt eller ulovlig tiltak er noe de fleste kjøpere ville ønsket å vite om.

Det hjelper deg hvis selgeren har svart nei på et spørsmål om kjente saker med kommunen i egenerklæringen eller i annonsen. Da kan det også være en uriktig opplysning etter § 3-8. Megleren skal dessuten opplyse om eiendommens forhold til endelige offentlige planer.

Hva selgeren visste, er et sentralt spørsmål. Har brevet gått til den forrige eieren, og selgeren aldri åpnet det, blir det vanskeligere. Selgeren blir likevel normalt sett som «burde ha kjent til» det som lå i egen postkasse. Kommunens saksdokumenter viser datoene, og de kan gjøre det lettere å bevise at han hadde kjennskap.

Det er du som må gjøre det sannsynlig at det er en mangel. Kommunens dokumenter, kopi av varselet og salgsdokumentene er dine viktigste bevis.

Hvem betaler for pålegget

Kommunen retter pålegg mot den ansvarlige, og loven bruker uttrykket «eieren eller den ansvarlige». Det betyr at du som ny eier ikke kan regne med å være trygg, selv om det var forrige eier som utløste saken. Endelige pålegg kan tinglyses og følger da eiendommen.

Offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen kan gi mangel etter reglene om det (§ 4-18), og da gjelder ikke egenandelen på 10 000 kroner. Ved andre forhold, som et pålegg om utbedring av et ulovlig tiltak, må du regne med egenandelen.

Tilbyr selgeren å rette forholdet, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). I praksis kan det bety at selgeren søker om ettergående tillatelse eller betaler for utbedringen. Ellers er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å rette forholdet.

Slik går du fram

1. Be kommunen om innsyn i saken, med datoer for varsler og svar.
2. Se hva egenerklæring, annonse og salgsoppgave sier om forhold med kommunen.
3. Sjekk om pålegget er endelig, om det har frist, og om det er tinglyst.
4. Send selgeren en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du ble kjent med varselet.
5. Følg fristene i kommunens brev selv om du krever noe av selgeren.

Reklamasjonen kan sendes senest fem år etter overtakelsen, men det er kort frist å vente. For bredere oversikt over kommunale pålegg etter kjøp, se pilaren om kommunens pålegg etter kjøp. Gjelder varselet feiing eller brann, er feiervesenet som ga et pålegg selger ikke nevnte nærmest. Handler det om planer, hjelper har selger plikt til å fortelle om kommunens planer. Om selgeren utbedret rett før salget, se selger utbedret rett før salget.

Kort oppsummert

• Et varsel fra kommunen som selgeren fikk før salg og ikke opplyste om, kan være en mangel.
• Forhåndsvarsel gir minst tre ukers frist til å uttale seg, mens endelig pålegg kan tinglyses.
• Det kommer an på hva selgeren visste, og om varselet kunne ha påvirket avtalen.
• Be kommunen om saksdokumentene og send en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid.
• Selgeren kan ha rett til å rette først, og de første 10 000 kronene dekker du selv ved de fleste mangler.