Hvor lenge kan kommunen gi pålegg for gamle forhold?
Plan- og bygningsloven har ingen egen foreldelsesfrist for kommunens pålegg, så kommunen kan i utgangspunktet gi pålegg også for gamle forhold. Kommunen kan velge å la være når overtredelsen er av mindre betydning. At forholdet er gammelt, hjelper deg derfor sjelden mot kommunen. Overfor selgeren gjelder egne frister, og der kan alderen på forholdet få stor betydning.
Foreldelse av pålegg fra kommunen: finnes det en frist?
Kapittel 32 i plan- og bygningsloven regulerer kommunens ulovlighetsoppfølging. Der er det ikke fastsatt noen frist for når et pålegg senest må gis, og ingen regel om at retten til å gi pålegg foreldes. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning (plan- og bygningsloven § 32-1).
Det betyr at et tiltak som ble gjort for tjue år siden uten tillatelse, i prinsippet kan følges opp i dag. Om lang tid uten reaksjon fra kommunen får betydning i en konkret sak, kan ikke gis noe fast svar på. Du kan derfor ikke bygge på at forholdet er gammelt nok.
Foreldelsesloven gjelder pengekrav mellom private parter. Den setter ikke grenser for hvilke pålegg kommunen kan gi. Foreldelsesfristene er likevel viktige for kravet ditt mot selgeren.
Hva kommunen må gjøre før pålegget kommer
Selv om det ikke finnes noen frist, har kommunen saksbehandlingsregler å følge. Den ansvarlige skal varsles skriftlig før pålegg gis eller tvangsmulkt vedtas, med minst tre ukers frist til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Pålegget skal ha en frist, og kommunen kan gi tvangsmulkt hvis pålegget ikke følges (plan- og bygningsloven § 32-5).
Gjelder forholdet en fare, kan kommunen gi pålegg om øyeblikkelig sikring uten forhåndsvarsel. Kravet om vedlikehold følger eieren: eieren eller den ansvarlige skal holde byggverket i forsvarlig stand.
Reguleringsplaner kan også endre situasjonen. På byggverk som brukes i strid med en senere vedtatt plan, kan det likevel gjøres reparasjoner og fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter. Er forholdet ulovlig fordi planen ble endret etter at bygget kom, er saken en annen enn ved svart bygging.
Ferdigattest og eldre saker
Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det ble søkt om før 1.1.1998. Et eldre hus uten ferdigattest er derfor ikke i seg selv ulovlig. Mangler ferdigattest på en nyere sak, kan det være at saken bare ikke ble avsluttet. Se ulovlighetsoppfølging fra kommunen for hvordan slike saker åpnes.
Er tiltaket gammelt, er det verdt å sjekke i kommunens byggesaksarkiv om det ble søkt og godkjent den gangen. Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos et offentlig organ, med mindre loven sier noe annet.
Slik gikk det for Bente
Bente kjøpte en enebolig fra 1974. To år etter overtakelsen fikk hun brev fra kommunen: en påbygd veranda fra 1990-tallet var aldri søkt om, og kommunen varslet pålegg om retting. Bente trodde først at forholdet var for gammelt til å reise sak.
Kommunen svarte at det ikke fantes noen frist for slike pålegg. Bente fikk likevel utsatt behandlingen mens hun søkte om tillatelse i etterkant. Kravet mot selgeren var det verre med: han hadde ikke kjent til at verandaen var ulovlig, salgsoppgaven nevnte den ikke, og Bente fikk ikke gehør for at han visste noe. Hun endte med å søke om tillatelse for egen regning og dekket kostnaden selv. Erfaringen hennes viser at kommunens pålegg og kravet mot selgeren er to adskilte spor, som må håndteres hver for seg og med hver sin frist.
Kravet mot selgeren og fristene
Overfor selgeren har du krav bare hvis forholdet er en mangel. Ved forbrukerkjøp kan boligen ha en mangel hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2). Du kan også ha krav fordi selgeren ikke opplyste om forhold han kjente til (avhendingslova § 3-7).
Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Selgeren kan ikke bruke fristene mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Kravet foreldes dessuten etter foreldelsesloven, med en alminnelig frist på tre år regnet fra misligholdet inntrer, og med tilleggsfrist på ett år hvis du manglet nødvendig kunnskap.
Generelt om krav og frister står det i pilaren om pålegg og vedtak fra kommunen som ikke ble opplyst. Gjelder pålegget brann, kan du lese mer i pålegg om brannsikring av utleieenheten.
Slik går du frem
- Les pålegget og se hva kommunen mener er ulovlig og når tiltaket ble gjort.
- Be om innsyn i byggesaksarkivet og se om tiltaket noen gang ble søkt om.
- Svar på forhåndsvarselet innen fristen og be om tid til å søke i etterkant.
- Send skriftlig reklamasjon til selgeren når du kjenner forholdet.
- Noter datoene: når du overtok, når du oppdaget forholdet og når du sa fra.
Kort oppsummert
- Plan- og bygningsloven har ingen foreldelsesfrist for pålegg, så gamle forhold kan følges opp av kommunen.
- Kommunen må likevel gi forhåndsvarsel, og du får minst tre uker til å uttale deg.
- Overfor selgeren gjelder egne frister, og der teller foreldelse og reklamasjon.
- Pålegg om gamle forhold gir deg krav mot selger bare hvis det er en mangel.