Ny vei planlagt rett forbi huset – burde selger sagt noe?

Når en planlagt vei blir en mangel

Selgerens plikt til å opplyse (plikten til å si fra om ting kjøperen har grunn til å vente å få vite) står i avhendingslova § 3-7. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Du må i tillegg kunne vise at det trolig virket inn på kjøpet at opplysningen uteble.

En vei som skal gå rett forbi huset, kan endre støy, trafikk, innsyn og bruken av tomta. Mange kjøpere vil mene at det er noe de skulle fått vite. Men det er du som må sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt. Det holder ikke at veien finnes i et kommunalt dokument. Selgeren må ha visst om planen eller burde ha visst om den.

Hva megleren og salgsoppgaven skulle si

Megleren skal gi deg en skriftlig oppgave før handelen. Den skal blant annet si noe om eiendommens forhold til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Står det ingenting om en vedtatt vei i området, og planen var endelig vedtatt da du kjøpte, er det et sterkt argument for at du fikk for lite informasjon.

Opplysninger fra selgeren eller megleren kan også være uriktige. Skrev annonsen at boligen ligger «i et rolig område uten gjennomgangstrafikk», mens selgeren visste om en vei som skulle ligge tett på, kan dette være en uriktig opplysning etter avhendingslova § 3-8. Vilkåret er at opplysningen trolig virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet tydelig i tide.

Forskjellen på et forslag og en vedtatt plan

Her ligger den største usikkerheten. En reguleringsplan er bindende for nye tiltak fra kommunestyret har vedtatt den (plan- og bygningsloven § 12-4). Den samme bestemmelsen gjør planen til grunnlag for ekspropriasjon. Et tidlig forslag, en idé i en kommunedelplan eller en skisse til en ny vei har svakere vekt.

Selgeren trenger ikke å opplyse om alt kommunen kunne tenke seg å gjøre. Har selgeren fått brev fra kommunen, vært på folkemøte eller sett kart med veien inntegnet, står det annerledes. Spør derfor i hvilken fase planen var da handelen ble avtalt, og hva selgeren faktisk fikk vite. Fikk selgeren varsel før salget, er det et eget tema, som du kan lese om i artikkelen om varsel fra kommunen før salget.

Slik gikk det for Guro

Guro kjøpte en enebolig i mars. I juni så hun kartutkast i lokalavisen: en ny samlevei var tegnet inn tolv meter fra soverommene hennes. Salgsoppgaven nevnte ingenting, og tilstandsrapporten handlet bare om bygningen.

Hun ba om innsyn i kommunens saksdokumenter og fant ut at reguleringsplanen for veien var vedtatt to år før salget. Selgeren hadde dessuten fått et informasjonsbrev fra kommunen året før. Guro skrev til selgeren og pekte på at hun hadde grunn til å regne med å få vite om en så tydelig endring rett ved huset.

Selgeren svarte at han hadde oppfattet brevet som en generell melding og aldri sett kartet. Meglerens oppgave nevnte heller ikke planen. Etter noen ukers utveksling tilbød selgeren et prisavslag, som Guro takket ja til. Hadde planen bare vært et tidlig utkast som ingen hadde omtalt, ville kravet trolig falt.

Kjøperens kunnskap kan stoppe kravet

Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Det gjelder også det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Har du selv sett planen eller fikk en kartutskrift ved visningen, svekker det saken din. Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 blir likevel ikke borte fordi du hadde mulighet til å undersøke selv.

Sjekk derfor hva som lå i budpapirene, hva du spurte om ved visning, og om du har meldinger som viser at temaet ble tatt opp. Skriftlige svar fra selgeren eller megleren er verdt mest.

Hva du kan kreve og hvordan du går fram

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning eller i ytterste fall heve kjøpet. Ved en vei som ikke kan rettes, er prisavslag og erstatning mest realistisk, og verdifallet må dokumenteres, for eksempel med en verdivurdering. Selgeren kan ikke rette en kommunal plan. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Frister og reklamasjon går du gjennom i artikkelen om pålegg og vedtak fra kommunen etter kjøpet.

Bestemmer kommunen seg for å ta grunn til veien, gjelder egne regler om ekspropriasjon og erstatning fra kommunen. Der har du en egen sak mot kommunen, selv om du også har et krav mot selgeren. Har du fått forhåndsvarsel om ekspropriasjon, kan kommunen utsette behandlingen av en byggesøknad i inntil 12 uker (plan- og bygningsloven § 21-4). Mer om et slikt varsel kan du lese i artikkelen om varsel om ekspropriasjon kort tid etter kjøpet.

Se også hvordan reglene om planer i nye områder henger sammen, i artikkelen om opparbeidelsesplikt for vei og vann i nytt boligfelt. Den generelle plikten til å si fra om planer står i artikkelen om selgerens plikt til å fortelle om kommunens planer.

Kort oppsummert

• Selgeren måtte fortelle om en planlagt vei bare hvis han kjente til planen og du hadde grunn til å vente å få vite om den.
• En vedtatt reguleringsplan veier tyngre enn et tidlig forslag, og megleren skal opplyse om endelige offentlige planer.
• Du må sannsynliggjøre at selgeren visste eller burde visst om veien, og at det påvirket kjøpet.
• Har du selv sett kart eller planer før du bandt deg, kan kravet falle bort.
• Realistiske krav ved en veiplan er prisavslag og erstatning, ikke retting.