Tvangsmulkt for forrige eiers forhold – må jeg betale?

Tvangsmulkt for forrige eiers forhold: hvem kan kommunen kreve den av?

Tvangsmulkt er et beløp kommunen kan fastsette for å få gjennomført et pålegg innen en frist. Den kan løpe så lenge forholdet varer, være et engangsbeløp eller begge deler. Den ilegges den ansvarlige og tilfaller kommunen (plan- og bygningsloven § 32-5). Kommunen kan sette ned eller frafalle mulkten når forholdet er rettet.

Det er ikke gitt hvem som er «den ansvarlige» når det er forrige eier som skapte forholdet. Plan- og bygningsloven definerer ikke begrepet i kapittelet om pålegg, og det er ikke slått fast at et pålegg aldri kan gis til en ny eier. Bestemmelsen om eierens vedlikeholdsplikt i plan- og bygningsloven § 31-1 nevner «eieren eller den ansvarlige». Kommunen kan derfor i praksis rette krav mot deg som eier, selv om forholdet oppstod før du kjøpte. Skal du få vite hvordan din sak ligger an, må du se på hva pålegget faktisk er rettet mot og når det ble gitt.

Slik gikk det for Sara

Sara kjøpte en enebolig i august. I oktober fikk hun et brev fra kommunen: Forrige eier hadde ifølge kommunen fått pålegg om å rette en garasje som var bygget uten tillatelse, fristen hadde gått ut før salget, og kommunen varslet nå tvangsmulkt for hver dag forholdet varte. Brevet var stilet til «eier av eiendommen».

Sara svarte kommunen innen fristen for å uttale seg. Hun opplyste at hun hadde overtatt boligen nylig og ikke hadde fått vite om pålegget, og ba om tid til å rette. Deretter skrev hun til selgeren og la ved brevet. Selgeren svarte at pålegget hadde vært glemt i en gammel postkasse, men at hun hadde hørt om saken fra naboen. Kommunen frafalt mulkten etter at Sara hadde sendt inn en søknad og fått en avtalt frist, og selgeren dekket kostnadene ved søknaden og utbedringene som prisavslag.

Hva må kommunen gjøre før den vedtar tvangsmulkt?

Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig med en frist på minst tre uker til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og pålegget skal ha en frist. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen (plan- og bygningsloven § 32-3).

Etterkommes ikke pålegget, kan kommunen utferdige forelegg. Reises ikke søksmål innen 30 dager, får forelegget samme virkning som en rettskraftig dom (plan- og bygningsloven § 32-6). Har du fått et varsel, er fristen på tre uker derfor viktig. Bruk den til å skrive en uttalelse, sende dokumentasjon og eventuelt søke om godkjenning for forholdet. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når de er av mindre betydning.

Hva kan du kreve av selgeren?

Kjente selgeren til pålegget eller varselet og sa ikke fra, er det en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) etter § 3-7. Du hadde grunn til å regne med å få vite om det, og du må vise at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen. Har selgeren sagt noe annet i annonsen eller egenerklæringen, kan § 3-8 også gjelde.

Hefter det offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, og egenandelen gjelder ikke da (§ 4-18). Om et pålegg, en tinglyst heftelse eller en mulkt er en slik byrde, avgjøres konkret. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og det du fikk vite eller burde ha sett i salgsdokumentene, kan ikke brukes mot selgeren (§ 3-10). Ser du at pålegget var tinglyst før du kjøpte, kan det bli avgjørende.

Hva krever du i pengekrav?

Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få forholdet rettet (§ 4-12). Var mulkten en følge av forsinkelsen før overtakelsen, kan du ha et erstatningskrav for det du selv har måttet betale. Var forsinkelsen din egen, kan tapet reduseres, for kjøperen skal begrense tapet med rimelige tiltak (§ 7-2). Har du ventet lenge med å svare kommunen, kan det gå ut over kravet.

Det er ikke oppgitt et beløp for tvangsmulkt i loven. Størrelsen fastsettes av kommunen i det enkelte vedtaket, og den kan sette den ned eller frafalle den. Legg vedtaket, brevet fra kommunen og tilbud fra fagfolk ved kravet mot selgeren. Reglene for melding og frister følger de vanlige reglene for pålegg du ikke fikk vite om, og dem finner du samlet i oversikten om pålegg fra kommunen etter at du kjøpte.

Slik reagerer du på et varsel om tvangsmulkt

Les brevet nøye og noter fristen. Finn ut hva pålegget gjelder og når det ble gitt. Sjekk om det var tinglyst. Send en skriftlig uttalelse innen fristen, med opplysning om når du overtok. Hvor gammel saken er, kan du lese mer om i artikkelen om hvor lenge kommunen kan gi pålegg for gamle forhold, og om forrige eier aldri fikk avsluttet saken, står det mer i artikkelen om byggesaken mot forrige eier som aldri ble avsluttet. Hadde selgeren fått et varsel før salget, er artikkelen om selgere som hadde fått varsel fra kommunen før salget relevant.

Kort oppsummert

• Tvangsmulkt ilegges den ansvarlige, og loven avklarer ikke om forrige eiers forhold kan gi mulkt mot deg som ny eier.
• Kommunen må varsle skriftlig med minst tre ukers frist før tvangsmulkt, og kan sette den ned eller frafalle den når forholdet er rettet.
• Endelig pålegg kan tinglyses, så forrige eiers tvangsmulkt kan følge boligen.
• Kjente selgeren til pålegget, kan tvangsmulkt for forrige eiers forhold gi deg krav på prisavslag eller erstatning.