§ 4-18. Offentligrettslige rådighetsbånd
Har eiendommen offentligrettslige restriksjoner som begrenser hva du kan gjøre med den — og som ikke var opplyst — kan det være en mangel. Det gjelder uavhengig av om det er en fysisk feil ved boligen.
Hefter det offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande.
Offentligrettslige rådighetsbånd er restriksjoner fra det offentlige — stat, fylke eller kommune — som begrenser hva du kan gjøre med eiendommen. Det er ikke en privat persons rettigheter (det er § 4-17), men regler og vedtak fra myndighetene.
Typiske eksempler:
- Reguleringsplan som forbyr bygging — du kjøpte tomt for å bygge hytte, men tomten er regulert til LNF-område (landbruk, natur, friluftsliv)
- Fredning eller vernestatus — boligen er fredet, og du kan ikke endre fasaden eller gjøre inngrep
- Forurensning eller deponiforbud — grunnen er forurenset og regulert deretter
- Rekkefølgekrav — kommunen har satt krav om at infrastruktur må bygges ut før du kan bygge
- Konsesjonskrav som kjøperen ikke var kjent med
Loven sier at disse restriksjonene behandles på samme måte som vanlige mangler — du har krav på prisavslag, erstatning, eventuelt heving, dersom du ikke ble opplyst. Merk at egenandelen på 10 000 kr ikke gjelder her.
Petter kjøper en stor tomt og planlegger å dele den i to og selge halvparten. Etter kjøpet oppdager han at tomten er regulert som «eksisterende bebyggelse — ikke delbar» i kommuneplanen. Megleren nevnte ingenting om dette. Petter kan ikke gjennomføre planene sine. Det er et offentligrettslig rådighetsbånd han hadde krav på å bli opplyst om — og en mangel han kan kreve prisavslag for.
- Mange sjekker ikke kommunens reguleringsplan for eiendommen de kjøper. Det er gratis og åpent for alle via kommunens kartportal.
- Selgere glemmer av og til å opplyse om restriksjoner de selv tar som en selvfølge. De burde ha sagt det.
- Fredete bygninger og kulturminner er særlig viktig å sjekke — Riksantikvarens databaser er åpne og gratis.
Sjekk alltid reguleringsplanen og kommuneplanen for eiendommen du vurderer å kjøpe — særlig hvis du har planer om å bygge, dele eller endre bruken. Spør megleren om eiendommen har noen kjente offentlige restriksjoner. Det er gratis å spørre, dyrt å gå glipp av.