Byggesaken mot forrige eier ble aldri avsluttet
En uavsluttet byggesak fra forrige eier kan følge boligen, fordi kommunen kan rette pålegg mot eieren, og et endelig pålegg kan tinglyses. Om du kan kreve noe av selgeren, avhenger av hva han kjente til, og av hva salgsoppgaven sa om ferdigattest og tillatelser. Har boligen offentligrettslige heftelser, kan det være en mangel selv om selgeren ikke visste om saken. Det tryggeste er å få saken opp i kommunens arkiv tidlig.
Hva en uavsluttet byggesak betyr
Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen (plan- og bygningsloven § 21-10). Er ikke det gjort, kan saken stå åpen i kommunens arkiv i årevis. Kommunen kan også ha gitt midlertidig brukstillatelse. Den betyr at det gjenstår arbeid, ikke at boligen er ferdig. Tillatelsen skal angi hva som gjenstår og en frist, og kommunen skal gi pålegg om ferdigstillelse hvis arbeidet ikke blir gjort.
Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det ble søkt om før 1.1.1998. Er saken eldre enn det, er mangel på ferdigattest ikke i seg selv et tegn på at noe er galt. For byggesøknader fra 1998 til 2010 med midlertidig brukstillatelse kan kommunen utstede ferdigattest når vilkårene er oppfylt, blant annet med erklæring om at gjenstående forhold er utført.
Hva kommunen kan gjøre mot deg som ny eier
Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning (plan- og bygningsloven § 32-1). Den kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen (plan- og bygningsloven § 32-3).
Pålegget skal rettes mot den ansvarlige, og forhåndsvarsel skal gis skriftlig med minst tre ukers frist til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Loven sier ikke uttrykkelig hvem «den ansvarlige» er når tiltaket ble gjort av forrige eier. Plan- og bygningsloven § 31-1 nevner «eieren eller den ansvarlige», så det er ikke sikkert at du står utenfor. Du bør derfor ikke regne med at et pålegg aldri kan komme mot deg.
Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt for å få gjennomført et pålegg, og overtredelsesgebyr for den som utfører eller bruker tiltak uten tillatelse. Gebyr og tvangsmulkt tilfaller kommunen. Hvordan tvangsmulkt for forrige eiers forhold behandles, står i tvangsmulkt for forrige eiers forhold.
Når det er en mangel ved boligen
Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2). Unntaket er at kjøperen ikke bygde på selgerens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Om unntaket rekker langt nok i din sak, må vurderes konkret. Derfor kan det være en mangel, men det er ikke gitt.
Har det offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende (§ 4-18). En tinglyst byggesak kan være en slik byrde, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder da ikke.
Gjelder det ikke en tinglyst byrde, men bare at ferdigattest mangler, er det opplysningsplikten som avgjør. Du har krav hvis selgeren kjente til forholdet og du hadde grunn til å regne med å få vite det, og hvis det virket inn på avtalen (§ 3-7). Salgsoppgaven skal opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Sier den ingenting, eller feil, kan det også være en uriktig opplysning etter § 3-8.
Slik gikk det for Linda
Linda kjøpte et hus med en tilbygd garasjeleilighet. Salgsoppgaven oppga at boligen hadde ferdigattest, men den gjaldt bare hovedhuset. Fire måneder etter overtakelsen fikk hun forhåndsvarsel fra kommunen: byggesaken for garasjeleiligheten var åpnet mot forrige eier, og aldri avsluttet.
Linda ba om innsyn og fant at forrige eier hadde fått svar med krav om dokumentasjon, som aldri var sendt. Hun reklamerte skriftlig til selgeren, som svarte at han ikke hadde kjent til at saken fortsatt var åpen. Kommunen ga Linda tre måneders frist til å søke om ansvarsrett og ferdigattest. Selgeren dekket til slutt søknadsgebyret og arkitektens timer, men avviste å betale for byggearbeidene som kommunen ville kreve. De endte med å dele regningen.
Hva du kan kreve tilbake
Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette forholdet (avhendingslova § 4-12). Blir det aktuelt å søke om tillatelse i etterkant, må du dokumentere kostnadene med tilbud fra fagfolk. Kommunens saksbehandlingsgebyr følger av gebyrregulativet i kommunen din.
Reglene om reklamasjon og frister er samlet i pilaren om pålegg og vedtak fra kommunen som ikke ble opplyst. Hadde selgeren fått konkrete brev fra kommunen, se selger hadde fått varsel før salget.
Slik går du frem
- Be kommunen om innsyn i byggesaken, slik at du ser hva som er åpent og hva som ble skrevet.
- Sammenlign med salgsoppgaven: står det ferdigattest, og gjelder den hele boligen?
- Svar på kommunens forhåndsvarsel innen fristen, og oppgi at du nylig har overtatt.
- Send skriftlig reklamasjon til selgeren så snart du kjenner saken.
- Skaff tilbud på det som kreves for å avslutte saken, slik at kravet kan settes opp i kroner.
Kort oppsummert
- En uavsluttet byggesak fra forrige eier kan rettes mot deg som eier, og endelige pålegg kan tinglyses.
- Salgsoppgaven skal opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og feil her kan gi krav mot selgeren.
- Offentligrettslige heftelser gir krav uten egenandel, mens ren manglende ferdigattest avgjøres etter opplysningsplikten.
- Svar på forhåndsvarselet innen fristen, og send skriftlig reklamasjon tidlig.