Kan jeg kreve at selger betaler pålegget direkte?

Når kan selger bli ansvarlig for å betale pålegget?

Kommunen retter pålegget mot den som er eier eller ansvarlig. Etter overtakelsen er det deg. Selgeren blir ikke part i saken, og kommunen sender ikke regningen videre til ham.

Om selgeren likevel må dekke kostnaden, avhenger av om pålegget viser at boligen har en mangel. Det kan være tilfellet hvis selgeren kjente til forholdet og du hadde grunn til å regne med å få vite det (avhendingslova § 3-7), eller hvis salgsoppgaven eller annonsen ga uriktige opplysninger (avhendingslova § 3-8). Ved forbrukerkjøp kan det også være en mangel at boligen ikke oppfylte offentligrettslige krav da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2).

Kommer pålegget av forhold som oppstod etter overtakelsen, for eksempel manglende vedlikehold hos deg, er det ingen mangel. Da bærer du kostnaden selv.

Retting eller penger: hva kan du kreve?

Ved brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette mangelen. Tilbyr han det, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å si nei (avhendingslova § 4-10). Rettingen skal skje innen rimelig tid og for hans regning. Avviser du en retting han har rett til å utføre, mister du kravet på prisavslag og heving, og du kan risikere å måtte bære deler av tapet.

Du kan derimot ikke kreve at han retter. Retting kan bare kreves når selgeren har ført opp huset for salg, eller når en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt i under ett år. Ved en vanlig brukt bolig er kravene dine prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse.

Nettopp derfor er «betal pålegget direkte» sjelden en mulighet. Du kan be selgeren om å utføre og bekoste arbeidet som pålegget krever. Sier han ja, skjer det i tråd med hans rett til å rette. Sier han nei, må du utbedre selv og kreve kostnaden dekket. Mer om selgerens rett står i selgerens rett til å rette mangelen.

Slik gikk det for Turid

Turid fikk pålegg fra kommunen om å skifte ut en manglende sikring på en vedovn og dokumentere feieren. Salgsoppgaven hadde ikke nevnt at feiervesenet hadde vært på besøk. Hun hørte at selgeren hadde fått samme brev før salget.

Turid krevde at selgeren betalte tilbudet fra en fagmann. Selgeren svarte at han ville rette forholdet selv med en venn som var montør, og at han hadde rett til det. Turid gikk med på det, siden det kunne skje raskt. Arbeidet ble utført og godkjent av feiervesenet. Dermed falt kravet om penger bort, og Turid fikk ikke dekket noe av tiden hun brukte på å følge opp saken.

Prisavslag og erstatning

Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Du dokumenterer kostnaden med tilbud fra fagfolk eller faktura.

Du kan kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld, med mindre han beviser at årsaken ligger utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-14). Indirekte tap, for eksempel tapt leieinntekt, krever skyld hos selgeren.

Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler, med mindre loven sier noe annet. Egenandelen gjelder samlet for alle manglene. Den gjelder ikke når boligen er solgt som ny, og heller ikke ved offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen.

Tilbakeholdsrett og sikkerhet

Har du ikke betalt hele kjøpesummen ennå, kan du holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet (avhendingslova § 4-15). Det er tryggere enn å gå til søksmål etter at pengene er utbetalt. Egenandelen reduserer beløpet du kan holde tilbake.

Er pengene allerede utbetalt, må du selv kreve dem. Da gjelder vanlige frister: du må si fra innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen. Pilaren om pålegg og vedtak fra kommunen som ikke ble opplyst gjennomgår dette. Har du fått pålegg fra feiervesenet, se feiervesenets pålegg, og for avløp, pålegg om tilkobling til offentlig avløp.

Kort oppsummert

• Selger kan ikke tvinges til å betale pålegget direkte, siden kommunen rettet det mot deg som eier.
• Er pålegget en følge av en mangel, kan du kreve prisavslag eller erstatning av selgeren.
• Ved brukt bolig har selgeren rett til å rette, og du kan ikke kreve at han gjør det.
• Egenandelen gjelder samlet, og tilbakeholdsretten kan sikre pengene hvis du ikke har betalt alt.