Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?

Slik ser reglene ut når kjøper betaler ikke

Avhendingslova kapittel 5 gir selgeren fem verktøy: kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning, holde tilbake sin egen ytelse og kreve renter. Har kjøperen ikke betalt, og selgeren ikke har gitt utsettelse, plikter selgeren ikke å gi skjøte eller overlate bruken før kjøperen har oppfylt. Det er selgerens viktigste sikkerhet, og den bør brukes før noe annet. Ikke gi fra deg nøklene på tillit.

Selgeren kan også holde fast ved avtalen og kreve kjøpesummen betalt. Har selgeren ikke gitt skjøte eller bruken, tapes retten hvis han venter urimelig lenge. Det betyr at du bør bestemme deg for et løp i løpet av kort tid. Er det klart før betalingsfristen at kjøperen ikke vil oppfylle en vesentlig del, kan selgeren stanse sin ytelse og varsle om det umiddelbart, og han kan heve med en gang hvis brudd allerede er klart.

Er kjøperen bare litt forsinket, er dette sjelden nok til at selgeren kan heve. Da må selgeren sette en rimelig tilleggsfrist. Se selger kan kreve renter når kjøper betaler for sent og kan selger heve kjøpet hvis kjøper ikke betaler.

Slik gikk det for Selma

Selma solgte leiligheten sin for 3,9 millioner kroner. På overtakelsesdagen manglet kjøperen 400 000 kroner fordi banken hadde forsinket utbetalingen av en del av lånet. Kjøperen ba om å få nøklene likevel og lovet å betale «i løpet av uken».

Selma nektet å gi fra seg nøklene før hele beløpet var på konto. Hun sendte samme dag et skriftlig påkrav med en frist på ti dager og skrev at hun ville heve avtalen hvis beløpet ikke var betalt. Kjøperen betalte etter seks dager. Selma krevde og fikk forsinkelsesrente for de dagene beløpet sto ubetalt, og hun fikk dekket forsvarlige kostnader til tilsyn med leiligheten i perioden. Hadde hun gitt fra seg nøklene, ville hevingsretten vært sperret.

Heving: når og hvordan

Selgeren kan heve når betalingsforsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller når kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt. Tilleggsfristen må være skriftlig, konkret og romslig nok til at kjøperen faktisk kan betale. Ti dager til noen uker er vanlig, men hva som er rimelig, avhenger av saken.

Hevingsretten har en klar grense. Selgeren kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre han uttrykkelig har tatt forbehold om det. Er kjøpesummen betalt, kan selgeren bare heve ved forsinkelse hvis han melder fra før han fikk vite om betalingen. Blir avtalen hevet, faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det som er ytt. Hvis du står med en kjøper som allerede har flyttet inn, se kjøper har flyttet inn uten å betale – kan du kaste dem ut og kjøper vil flytte inn før oppgjøret – hvilken risiko tar selger. Er skjøtet levert som blankoskjøte, se blankoskjøte: hvorfor det kan slå tilbake på deg.

Renter og erstatning

Selgeren kan kreve rente og erstatning for rentetap etter forsinkelsesrenteloven når kjøpesummen ikke betales i tide. Forsinkelsesrenten er satt til 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026. Renten løper fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter at selgeren har sendt skriftlig påkrav. Det er derfor viktig at påkravet er skriftlig og datert. Er kjøperen forbruker, kan renten lempes hvis han hadde rimelig grunn til å nekte å betale.

Selgeren kan i tillegg kreve erstatning for tap som skyldes forsinkelsen. Han må begrense tapet med rimelige tiltak, og erstatningen kan settes ned hvis den ville virke urimelig. Loven har ingen egen regel om dekningssalg, så hvordan tapet regnes ut etter et nytt salg, avgjøres konkret. Selgeren har også rett til å få dekket forsvarlige kostnader til tilsyn med boligen hvis kjøperen ikke overtar til avtalt tid. Se dekningssalg: slik får selger dekket tapet når kjøper svikter og forsinkelsesrente når oppgjøret drøyer.

Kjøperen sier at feil på boligen gir rett til å holde tilbake

Noen kjøpere nekter å betale fordi de mener boligen har en mangel. Loven gir kjøperen rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet sitt, men ikke mer enn det. Holder han tilbake hele beløpet på grunn av en liten feil, kan det være et avtalebrudd fra hans side. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og selgeren kan tilby å rette feilen. Tilbyr selgeren retting, må kjøperen godta det hvis det ikke gir ham urimelig ulempe. Avviser han retting selgeren har rett til å utføre, mister han retten til prisavslag og heving. Se kjøper nekter å overta på grunn av feil – må han betale.

Et godt påkrav sier hvilket beløp som er utestående, hvilken dato det forfalt, hvilken frist kjøperen har, og at selgeren vil heve eller gå videre til inkasso og forliksråd hvis fristen oversittes. Send det både på e-post og med sporbar levering, og ta vare på kvitteringen. Det er den som gir deg dato for når renten begynner å løpe, og det er beviset ditt hvis saken ender for retten.

Når kjøperen ikke tar imot boligen eller ikke møter

Tar ikke kjøperen over eiendommen som avtalt, gjelder reglene om heving og erstatning på samme måte. Skjedde det fordi kjøperen ikke dukket opp, se kjøper dukket ikke opp på kontraktsmøtet. Er oppgjøret forsinket fordi banken ikke betalte nok, står svaret i kjøperens bank betalte for lite – hvem dekker differansen. Sitter pengene fast hos megleren, se pengene sitter fast hos megleren etter overtakelsen.

Har du allerede gitt fra deg boligen, og kjøperen ikke betaler, har du et pengekrav og ikke lenger hevingsrett. Da er veien via forliksrådet: forliksrådet kan avsi dom etter krav fra én part når tvistesummen er under 200 000 kroner. Før du tar ut klage, skal du varsle motparten skriftlig om kravet. Vinner du, har du som hovedregel krav på sakskostnader. Ved høyere krav går saken til tingretten, der tilsvarsfristen normalt er tre uker.

Nekter kjøperen å flytte ut etter en heving, kan du begjære fravikelse hos namsfogden. Fravikelse skjer ved at namsfogden fjerner personer og løsøre fra eiendommen, og gebyret for begjæringen er 1,25 ganger rettsgebyret, pluss 1,35 ganger rettsgebyret når fravikelsen gjennomføres. Se selger vil ikke flytte ut – slik foregår en utkastelse for hvordan utkastelse foregår, og lånet til selger står fortsatt på boligen etter oppgjøret hvis banken fortsatt har pant.

Kort oppsummert

• Når kjøper betaler ikke kjøpesummen, kan selgeren holde skjøte og nøkler tilbake til pengene er på plass.
• Selgeren kan heve etter en skriftlig tilleggsfrist, men ikke etter at skjøtet er gitt eller boligen er overtatt, med mindre han tok forbehold.
• Rente og erstatning kommer i tillegg, og renten løper fra forfall eller 30 dager etter skriftlig påkrav.
• Loven har ingen egen regel om dekningssalg, så tapet må dokumenteres og begrenses.
• Ta vare på påkrav, frister og bevis, siden det er selgeren som må sannsynliggjøre kravet sitt.