Kjøper nekter å overta på grunn av feil – må han betale?

Kjøper som nekter å overta, må som hovedregel betale likevel

En feil ved boligen, for eksempel fukt i kjelleren eller en mangel ved taket, gir kjøperen krav mot selgeren. Kravene er prisavslag, heving, erstatning og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Det er ikke det samme som at kjøperen kan la være å møte til overtakelsen. Uten hevingsrett er han fortsatt bundet av avtalen.

Tar ikke kjøperen over eiendommen i samsvar med avtalen, kan selgeren bruke reglene om heving og erstatning. Selgeren kan også kreve at kjøpesummen betales, og han plikter ikke å gi skjøte eller bruken før kjøperen har oppfylt. Kjøperen tar derfor en stor risiko ved å nekte.

Når kjøperen faktisk kan heve

Kjøperen kan heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Han må gi hevingsmelding innen rimelig tid etter at han ble eller burde blitt kjent med mangelen. Loven gir ikke en fast grense for hva som er vesentlig, så det er en helhetsvurdering av hvor alvorlig mangelen er sammenlignet med hele kjøpet.

Kjøperen må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgerens plikter avhenger av hva som er avtalt og hvilke opplysninger som er gitt, blant annet i annonse og salgsprospekt, som regnes som selgerens opplysninger. Se også når du kan nekte overtakelse for kjøperens side.

Ofte handler uenigheten om hvor alvorlig feilen er. Har tilstandsrapporten omtalt forholdet, eller er det opplyst om det i salgsoppgaven, blir det vanskeligere for kjøperen å hevde mangel. Skjer det en oppdagelse rett før overtakelsen, bør kjøperen dokumentere den med bilder og en skriftlig melding til selgeren og megleren samme dag. Selgeren bør på sin side svare raskt og skriftlig, og si om han vil rette eller bestride påstanden.

Selgerens rett til å rette

Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette en mangel. Tilbyr han det, må kjøperen godta det hvis retting ikke gir kjøperen urimelig ulempe og han ikke har særlig grunn til å motsette seg det. Kjøperen kan bare kreve at selgeren retter hvis selgeren har ført opp huset for salg, eller ved forbrukerkjøp av en nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og selgeren selger i næring.

Avviser kjøperen retting selgeren har rett til å utføre, mister han retten til prisavslag og heving. Han kan fortsatt kreve erstatning, men kan måtte bære deler av tapet selv. Nekter kjøperen å overta av en feil selgeren har tilbudt å rette, står han altså svakere.

Slik gjør kjøperen det trygt

Tryggeste vei er å overta og reklamere skriftlig, og deretter holde tilbake en del av kjøpesummen som svarer til det mangelen trolig gir krav på. Å holde tilbake hele kjøpesummen uten at mangelen tilsier det, kan bli en misligholdt betaling med renter og erstatning som følge.

Dokumenter feilen med bilder, tilstandsrapport og skriftlig varsel til selgeren og megleren. Be om en frist for retting hvis du vil ha feilen utbedret. Se hva selgeren kan gjøre i oversikten over kjøpesummen som ikke betales.

Hva selgeren kan gjøre

Selgeren kan sette en rimelig tilleggsfrist og heve hvis kjøperen ikke betaler innen den. Han kan også kreve erstatning for tap og renter, og holde tilbake skjøtet og bruken til kjøperen har oppfylt. Han kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre han har tatt forbehold om det.

Selgeren må også begrense sitt eget tap. Ligger boligen tom, kan det bli aktuelt å tilby salg på nytt, se kjøper dukket ikke opp på kontraktsmøtet for hvordan selgeren dokumenterer at han har vært klar til å oppfylle. Er kjøperen i flytt, se også kjøper har flyttet inn uten å betale.

Slik gikk det for Tomasz

Tomasz hadde kjøpt en leilighet i 1970-tallsblokk. Dagen før overtakelsen oppdaget han en fuktflekk på badet og sa til selgeren at han ikke ville overta. Selgeren svarte at flekken sto i tilstandsrapporten, og at han var villig til å rette den.

Tomasz overså tilbudet og lot overtakelsen gå. Selgeren satte en skriftlig frist på to uker, og varslet at han ville heve og kreve erstatning. Da innså Tomasz at flekken var en mindre feil som ikke ga hevingsrett, og betalte kjøpesummen minus et rimelig beløp han holdt tilbake til retting var utført. Selgeren rettet, og saken ble avsluttet uten heving.

Kort oppsummert

• Kjøper som nekter å overta på grunn av feil, må som hovedregel likevel betale og overta, med mindre feilen gir rett til å heve.
• Mangler gir vanligvis prisavslag, erstatning eller tilbakeholdelse, ikke rett til å la være å overta.
• Selgeren har rett til å rette, og avviser kjøperen det, mister han prisavslag og heving.
• Nekter kjøperen uten grunnlag, kan selgeren heve og kreve erstatning og renter.