Kjøperens bank betalte for lite – hvem dekker differansen?

Når kjøperens bank betalte for lite

Kjøpesummen i kontrakten er det kjøperen skylder. Hvordan han finansierer den, er hans sak. At banken utbetaler mindre enn forventet, endrer ikke hva selgeren har krav på. Differansen er kjøperens gjeld til selgeren, ikke selgerens tap.

Det gir selgeren en sterk stilling i oppgjøret. Har selgeren ikke gitt utsettelse, plikter han ikke å gi skjøte eller overlate bruken før kjøperen har oppfylt. Har banken betalt for lite, er det ikke oppfylt.

Første skritt er å finne ut hvorfor beløpet ble for lavt. Er det en regnefeil hos banken, en feil i oppgjørsoppstillingen fra megleren, eller har kjøperen glemt et beløp? Sjekk oppgjørsoppstillingen mot kjøpekontrakten linje for linje.

Vanlige årsaker til at beløpet blir for lite

Differansen skyldes ofte en av disse tingene:

• Dokumentavgift og gebyrer. Kjøperen bærer dokumentavgift, tinglysingsgebyr og kostnader ved konsesjonsbehandling. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi, og tinglysingsgebyret for skjøte og pantedokument er 545 kroner. Har banken ikke regnet dem inn i utbetalingen, mangler pengene på den andre siden.
• Egenkapital som ikke er overført. Kjøperen skulle betale en del selv, men har ikke gjort det.
• Lånet ble innvilget med et lavere beløp enn budet forutsatte. Da er det kjøperens finansiering som ikke holdt.
• Feil i beregningen av fordeling av kostnader. Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene ved eiendommen frem til kjøperen overtar bruken, og kjøperen bærer dem etter det. En feil her gir en liten differanse.

Kjøperens finansiering skal megleren ha kontrollert før handel kommer i stand. Er det ikke gjort, skal selgeren ha fått skriftlig orientering om hvorfor og om mulige konsekvenser. Det gir selgeren noe å vise til i ettertid.

Slik gikk det for Turid

Turid solgte huset sitt for 3 200 000 kroner. Oppgjøret var satt til fredag. Da megleren kontrollerte mottatte beløp, fikk han 3 150 000 kroner fra kjøperens bank. Det manglet 50 000.

Turid hadde ikke overlatt nøklene ennå, og hun holdt fast på det. Megleren ringte kjøperen, som sa at han hadde regnet med at banken tok med et tillegg som han i stedet skulle betalt selv. Turid sendte en skriftlig melding via megleren: nøklene ville bli overlevert straks pengene var på plass, og hun kom til å kreve forsinkelsesrente for hver dag differansen sto ubetalt.

Kjøperen overførte de resterende 50 000 kronene mandag. Turid fikk nøkler og oppgjør samme dag. Hun tok med rente for helgen i kravet, og kjøperen godtok det uten videre.

Hva selgeren kan gjøre

Selgeren har flere muligheter så lenge kjøperen ikke betaler alt:

1. Holde tilbake skjøtet og nøklene til kjøperen har oppfylt.
2. Kreve at det resterende beløpet blir betalt.
3. Kreve forsinkelsesrente. Renten er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026, og den løper fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter skriftlig påkrav.
4. Sette en rimelig tilleggsfrist og deretter heve.
5. Kreve erstatning for tap, unntatt ved hindring utenfor kjøperens kontroll.

Heving er begrenset. Selgeren kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre selgeren har tatt forbehold om det. Er hele kjøpesummen betalt, kan selgeren bare heve ved forsinkelse hvis han melder fra før han fikk vite om betalingen.

Derfor er det viktig at selgeren ikke gir fra seg nøklene før pengene er på plass. Har han gjort det, og kjøperen ikke betaler differansen, blir det vanskeligere. Se Nøklene ble overlevert før pengene var på plass.

Hva kjøperen bør gjøre

Kjøperen bør skaffe manglende beløp så raskt som mulig. Spør banken om et tilleggslån, bruk egne midler eller be selgeren skriftlig om en kort utsettelse. Selgeren har ikke plikt til å si ja, men mange gjør det når det er snakk om få dager og kjøperen dekker renter.

Ser kjøperen at han ikke klarer å skaffe pengene, må han ikke vente. Da blir det raskt et spørsmål om selgeren kan heve og kreve erstatning, og Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre? forklarer hva slike krav kan bli.

Var det megleren som regnet feil i oppgjørsoppstillingen, er det en sak mellom kjøperen og megleren. Overfor selgeren er kjøperen likevel den som skylder pengene.

Når differansen blir en tvist

Er dere uenige om hvor stor differansen er, for eksempel fordi kostnader skal fordeles, er dokumentasjonen avgjørende: kjøpekontrakten, oppgjørsoppstillingen og bankens utbetalingsbekreftelse. Klarer ikke dere å bli enige, kan det bli et spørsmål om en tvist ved forliksrådet. Har kjøperen holdt tilbake deler av kjøpesummen med en bestemt begrunnelse, må han kunne begrunne den.

Møtte ikke kjøperen frem i det hele tatt, se Kjøper dukket ikke opp på kontraktsmøtet. Er det selgeren som er årsaken til at overtakelsen ikke kan skje, gjelder motsatte regler, se Overtakelsen ble utsatt av selger – hva kan kjøper kreve?.

Kort oppsummert

• Betalte kjøperens bank for lite, er det kjøperen som må dekke differansen, siden han skylder hele kjøpesummen.
• Selgeren kan holde igjen skjøte og nøkler, kreve forsinkelsesrente og sette en tilleggsfrist før han eventuelt hever.
• Dokumentavgift, gebyrer og feil i oppgjørsoppstillingen er vanlige årsaker til at banken utbetaler for lite.
• Selgeren mister hevingsretten når kjøperen har overtatt bruken eller fått skjøtet, med mindre han har tatt forbehold.