Blancoskjøte: hvorfor det kan slå tilbake på deg

Hva et blancoskjøte er, og hvorfor noen bruker det

Et blancoskjøte (også skrevet blankoskjøte) er et skjøte som eieren har signert, men der feltet for hvem som overtar eierskapet er tomt. Det brukes når boligen skal videre til en ny kjøper, slik at neste kjøper kan føres som hjemmelshaver (den som står som eier i grunnboken) uten at mellomleddet må tinglyses først. Tinglysing betyr at dokumentet registreres i grunnboken hos Kartverket.

Den vanligste grunnen er penger. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av salgsverdien og utløses først når et skjøte tinglyses. Kartverket peker på at avgiften er en hovedårsak til at noen velger blancoskjøte. Finanstilsynet fikk i 2024 innrapportert 1 260 transaksjoner med blancoskjøter fra meglere og advokater, så ordningen er ikke sjelden.

Slik kan et blancoskjøte slå tilbake på selgeren

Skjøtet må signeres for hånd av den som har hjemmelen, og underskriften må bevitnes av to myndige personer som er bosatt i Norge og ikke er nær familie med mottakeren. Når du har gjort det, har du laget et dokument som kan brukes uten at du selv er med videre. Det er kjernen i risikoen.

Selgeren mister kontrollen over to ting. Den ene er hvem som til slutt blir eier. Den andre er tempoet: navnet kan fylles inn senere, og du har liten innsikt i hva som skjer mellom dere. Hvis kjøperen ikke betaler, har du allerede gitt fra deg noe som ligner selve overdragelsen.

Hevingsretten din er også svekket. Selgeren kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, med mindre han har tatt forbehold om det. Et signert skjøte som har gått til kjøperen, kan altså gjøre det mye vanskeligere å komme ut av handelen hvis pengene uteblir. Les hvordan du står når kjøperen ikke betaler i hovedartikkelen om kjøpesummen som uteblir.

Skriv derfor et tydelig forbehold i avtalen, og la ikke skjøtet gå ut av hendene dine før du vet at pengene er på plass. Dette er et av punktene i risikoen ved blancoskjøte som ofte overses.

Slik kan det slå tilbake på kjøperen

Som kjøper med et blancoskjøte står du ikke i grunnboken. Et dokument om en rettshandel kan bare tinglyses hvis utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren. Har kjeden av skjøter et hull, kan Kartverket nekte tinglysing eller sette en frist for å rette mangelen.

Rettsvernet avgjør hvem som vinner om to personer gjør krav på samme bolig. Et registrert rettserverv går foran et som ikke er registrert. Går selgeren konkurs, må en avtalebasert rett være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor konkursboet. Har du betalt uten å ha fått hjemmel eller overtatt bruken, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake, men den gir deg ikke eierskap.

Har du betalt hele eller deler av kjøpesummen, blir stillingen din svakere jo lenger skjøtet ligger uregistrert. Slike løsninger bygger på tillit til den som holder dokumentene.

Slik gikk det for Vegard

Vegard skulle selge en leilighet til 4 200 000 kroner. Kjøperen ville videreselge raskt og foreslo at Vegard signerte et blancoskjøte, så slapp de dokumentavgiften på mellomleddet. Vegard signerte med to vitner og leverte skjøtet til kjøperen mot et løfte om betaling en uke senere.

Uken gikk, og pengene kom ikke. Kjøperen hadde funnet en ny kjøper og lot navnet stå åpent. Vegard oppdaget at han hadde gitt fra seg skjøtet uten forbehold, og at han derfor ikke lenger kunne heve som om ingenting var skjedd. Han måtte kreve kjøpesummen betalt og renter i stedet, og det tok flere uker før oppgjøret var i orden.

Da Vegard senere solgte igjen, sørget han for at skjøtet ikke ble utlevert før megleren hadde bekreftet at pengene var mottatt.

Endringer kan komme

Stortinget har bedt regjeringen foreslå et forbud mot blancoskjøter. Ingenting er vedtatt, men det betyr at reglene rundt blancoskjøte kan endres. Oppgjørsreglene i eiendomsmeglingsloven og reglene om tinglysing har også vedtatte endringer som trer i kraft når Kongen bestemmer, så oppgjør og rettsvern kan bli regulert litt annerledes framover.

Regn derfor ikke med at det du hørte fra en kjent eller en tidligere kjøper, gjelder i dag. Sjekk hos Kartverket hvordan reglene er akkurat nå, og legg vekt på at hele kjeden av skjøter har signaturer og hjemmel som er i orden.

Trygge alternativer

Vil du unngå dobbel dokumentavgift, finnes det andre måter enn å la et åpent skjøte gå rundt. Skjøtet kan gis direkte til den endelige kjøperen. Dere kan også avtale at tinglysing skjer først når pengene er betalt. Megleren som gjør oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren.

Hvis selgeren senere må dekke tapet ved et nytt salg, er det en egen sak, som du kan lese om i dekningssalg når kjøper svikter. Det er lite å tjene på å spare avgift hvis prisen er at du står uten penger eller uten hjemmel. Tinglysingsgebyret for et skjøte er 545 kroner, og saksbehandlingen tar normalt to virkedager pluss posttid hvis dokumentene er riktig utfylt.

Kort oppsummert

• Et blancoskjøte er et signert skjøte med tomt felt for ny eier, og det brukes ofte for å utsette dokumentavgiften på 2,5 prosent.
• Selgeren som gir fra seg et blancoskjøte, kan miste kontrollen og kan ikke heve etter at skjøtet er gitt kjøperen uten forbehold.
• Kjøperen med blancoskjøte mangler rettsvern til hjemmelen er registrert i grunnboken.
• Stortinget har bedt om forbud mot blancoskjøte, så reglene kan endres.