Kjøper har flyttet inn uten å betale – kan du kaste dem ut?

Det første du må avklare: fikk kjøperen lov?

Har du gitt kjøperen nøklene eller bruken av boligen, er situasjonen en annen enn om han har flyttet inn på egen hånd. I det første tilfellet har kjøperen overtatt bruken, og da kan du ikke heve uten forbehold. I det andre tilfellet er innflyttingen ofte et brudd på avtalen som gir deg sterkere krav.

Selgeren plikter ikke å gi skjøte eller overlate bruken før kjøperen har oppfylt, med mindre han har gitt utsettelse. Har du uttrykkelig sagt «ikke før pengene er betalt», har kjøperen ingen rett til å bo der. Har du sagt at han kan flytte inn tidlig, blir det vanskeligere å hevde at han bor der urettmessig.

Kan du heve og kaste ham ut?

Selgeren kan heve hvis betalingsforsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist du har satt. Men du kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre du har tatt forbehold om det.

Har kjøperen tatt over bruken med din vilje og uten forbehold, kan du derfor ikke heve. Da må du kreve betaling. Har kjøperen flyttet inn uten din tillatelse, er kjøperen ikke lovlig overtatt, og hevingen kan være mulig. Vurder det nøye, for en feil her kan koste deg dyrt.

Utkastelse når kjøper ikke betaler

Utenfor husleieforhold er det særlig tvangsgrunnlag for fravikelse (utkastelse) når forholdene gjør det åpenbart at den som bor der, ikke har rett til å besitte eiendommen. Andre tvangsgrunnlag er blant annet dom og rettsforlik.

Begjæringen settes fram for namsfogden der eiendommen ligger. Den som skal kastes ut, får normalt to uker til å uttale seg. Selve fravikelsen skjer ved at namsfogden fjerner personer og løsøre fra eiendommen. Du skal ikke bytte lås eller bære ut tingene selv.

Begjæringen om fravikelse koster 1,25 ganger rettsgebyret, og i tillegg 1,35 ganger rettsgebyret når fravikelsen gjennomføres. Er det uklart om kjøperen har rett til å være der, må du regne med at saken kan ende med søksmål i stedet.

Krav du har uansett

Uansett kan du kreve kjøpesummen betalt og holde fast ved avtalen. Har du ikke gitt skjøte eller bruken, tapes retten hvis du venter urimelig lenge. Du kan kreve erstatning for tap på grunn av forsinket betaling og forsinkelsesrente, som er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026.

Kjøperen må også begrense tapet sitt. Du må begrense ditt. Har du ikke skjøte gitt, og kjøperen bor der uten å betale, er det lurt å sette en skriftlig frist. Se hva selgeren kan gjøre i oversikten om kjøpesummen som ikke betales, og når kjøper ikke klarer å betale etter aksept.

Noen ganger har kjøperen flyttet inn og holdt tilbake pengene fordi han mener boligen har en mangel. Da er saken en annen: kjøperen kan holde tilbake kjøpesummen ved mangel. Men han må kunne sannsynliggjøre at det er en mangel, og han kan bare holde tilbake det mangelen tilsier. Les mer i kjøper nekter å overta på grunn av feil.

Er kjøperen forbruker, kan forsinkelsesrenten lempes hvis han hadde rimelig grunn til å nekte å betale. Har kjøperen flyttet inn i strid med avtalen, er det sjelden noen slik grunn.

Slik gikk det for Leena

Leena hadde solgt en enebolig og avtalt overtakelse 1. mars, mot betaling samme dag. Kjøperen kom 25. februar med flyttebil, tok seg inn med en nøkkel han hadde fått til å måle opp, og begynte å flytte inn.

Leena sa fra skriftlig at han ikke hadde rett til å bo der før pengene var betalt, og satte frist til 28. februar. Kjøperen svarte at pengene kom innen 1. mars. Leena samlet dokumentene til en begjæring om fravikelse. Før hun rakk å sende den, kom pengene 1. mars. Overtakelsen ble gjennomført, og hun krevde og fikk dekket kostnadene for strøm og forsikring de dagene kjøperen bodde der.

Hva du bør gjøre nå

Skriv en tydelig melding om at kjøperen ikke har rett til å bo der før betaling. Sett en frist. Dokumenter datoene og hva som er avtalt. Ikke bytt lås eller bær ut eiendeler. Vurder begjæring om fravikelse hvis kjøperen ikke flytter. Tenk også på om du vil beholde handelen, eller heve.

Den bredere reglene for hva som kan gå galt mellom aksept og oppgjør, finner du i kjøper flytter inn før oppgjøret: hvilken risiko tar selger.

Kort oppsummert

• Har kjøperen flyttet inn uten å betale, kan du ikke selv kaste ham ut, men du kan kreve utkastelse gjennom namsfogden.
• Har du gitt bruken uten forbehold om hevingsrett, kan du ikke heve, men du kan kreve kjøpesummen, renter og erstatning.
• Begjæring om fravikelse koster 1,25 ganger rettsgebyret, og 1,35 ganger rettsgebyret kommer til når den gjennomføres.
• Sett en skriftlig frist og dokumenter hva som er avtalt før du velger heving eller utkastelse.