Dekningssalg: slik får selger dekket tapet når kjøper svikter
Et dekningssalg er når du som selger hever avtalen fordi kjøperen ikke betaler, selger boligen på nytt og krever kjøperen for tapet. Avhendingslova har ingen egen regel om dekningssalg og ingen fast formel for beregningen. Kravet bygger på reglene om heving og erstatning, og du må begrense tapet med rimelige tiltak. Det viktigste er at du hever riktig, selger på vanlige vilkår og dokumenterer alt du taper.
Hva er dekningssalg, og hva sier loven?
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDekningssalg er en praktisk betegnelse, ikke et begrep i avhendingslova. Kjøpsloven har regler om prisforskjell ved dekningssalg etter heving, men avhendingslova har ingen tilsvarende særregel. Selgerens krav når kjøperen svikter, bygger derfor på kapittel 5 og kapittel 7 i avhendingslova.
Betaler ikke kjøperen eller oppfyller han ikke andre plikter, kan selgeren kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning, holde tilbake sin ytelse og kreve renter (avhendingslova § 5-1). Et dekningssalg er i praksis en kombinasjon av å heve og kreve erstatning for det tapet det nye salget viser. Les mer om hva selgeren kan gjøre når kjøperen ikke betaler kjøpesummen.
Slik hever du før du selger på nytt
Du kan bare selge på nytt med god samvittighet hvis avtalen er hevet. Vilkårene er strenge.
Selgeren kan heve hvis betalingsforsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt (avhendingslova § 5-3). Det trygge er å sette en skriftlig frist. Skriv hvor mye som skal betales, at fristen er en tilleggsfrist, og at du vil heve hvis den ikke holdes. Gi fristen en dato som er rimelig for kjøperen.
Vær oppmerksom på sperren. Selgeren kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller etter at kjøperen har overtatt bruken, med mindre selgeren har tatt forbehold om det (avhendingslova § 5-3). Har du gitt fra deg nøklene, er bildet et annet. Det samme gjelder hvis kjøperen vil flytte inn før oppgjøret, der risikoen for selgeren er en egen sak.
Når fristen er ute, sender du en skriftlig hevingsmelding. Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det som er ytt (avhendingslova § 4-4). Har kjøperen betalt et forskudd, må du regne med å gjøre opp for det, men du kan trekke fra kravet ditt.
Slik regnes tapet ut ved dekningssalg
Loven har ingen formel, og hvordan tapet beregnes etter et nytt salg, avgjøres konkret. Utgangspunktet er at erstatningen skal svare til det økonomiske tapet, men bare tap kjøperen med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av avtalebruddet (avhendingslova § 7-1). Poster som kan komme inn:
- Prisforskjellen. Selger du på nytt for mindre enn den opprinnelige kjøpesummen, er differansen et tap.
- Ekstra kostnader. Det kan være kostnader til nytt salg og ekstra tid boligen står usolgt, som renter på lån du ellers ville hatt betalt ned. Selgeren bærer uansett kostnadene ved eiendommen fram til kjøperen overtar (avhendingslova § 2-5), så kostnader i tiden før overtakelsen er som regel ikke et tap som kan kreves dekket.
- Tilsyn. Tar ikke kjøperen over bruken til avtalt tid, skal selgeren føre forsvarlig tilsyn og har krav på dekning av forsvarlige kostnader ved tilsynet (avhendingslova § 2-7).
- Renter. Kjøperen skyldes forsinkelsesrente på beløp som ikke er betalt i tide (avhendingslova § 7-3). Les mer om når selger kan kreve renter.
- Indirekte tap. Tapt fortjeneste fra en avtale med tredjeperson som faller bort, regnes som indirekte tap (avhendingslova § 7-1).
Unntaket fra erstatningsansvar er betalingsstans eller hindring utenfor kjøperens kontroll (avhendingslova § 5-4). Kjøperen kan altså ikke bare hevde at banken sa nei.
Kravet ditt begrenses av tapsbegrensningsplikten
Den som ikke begrenser tapet gjennom rimelige tiltak, må selv bære den delen av tapet (avhendingslova § 7-2). For deg betyr det at du bør selge til en vanlig markedspris og innen rimelig tid. Legger du boligen ut til en lav pris for å bli kvitt den, eller venter lenge uten grunn, kan kjøperen bestride deler av kravet. Erstatningen kan også settes ned hvis den vil virke urimelig for den ansvarlige.
Slik gjør du det ryddig: 1. Be megleren dokumentere nytt salg med salgsoppgave, budjournal og oppgjør. 2. Behold tilbud og prisvurderinger som viser hva boligen var verdt. 3. Skriv ned hva du har gjort for å få solgt raskt. 4. Send kjøperen et skriftlig krav med oppgjør av tapet og en betalingsfrist. 5. Sett en frist. Gjør kjøperen ikke opp, kan saken gå videre til forliksrådet.
Meglerens vederlag er en egen sak. Megleren har krav på vederlag når partene er endelig bundet. Hva som skjer med vederlaget når avtalen senere heves, er ikke særskilt regulert, og oppdragsavtalen avgjør mye. Les hva som gjelder i din avtale.
Slik gikk det for Espen
Espen solgte en enebolig for 5 200 000 kroner. Kjøperen betalte ikke ved oppgjørsdato. Espen skrev en tilleggsfrist på 14 dager, med beløpet og en beskjed om at han ville heve. Ingenting skjedde. Skjøtet var ikke gitt, og kjøperen hadde ikke fått nøklene, så heving var mulig.
Espen sendte hevingsmelding, og megleren la boligen ut på nytt. Etter tre måneder ble den solgt for 4 950 000 kroner. Han satte opp tapet: 250 000 kroner i prisforskjell, kostnader til tilsyn og nytt salg og forsinkelsesrente. Han vedla salgsdokumentene og krevde beløpet skriftlig. Kjøperen bestred beløpet og pekte på at boligen kunne vært solgt raskere. Espen hadde tilbudene og budjournalen som viste at han hadde solgt på vanlige vilkår.
Kort oppsummert
- Dekningssalg betyr at du hever, selger på nytt og krever tapet dekket, men avhendingslova har ingen egen regel om dekningssalg.
- Du må heve først, med en rimelig tilleggsfrist, og heving er sperret etter tinglyst skjøte eller overtakelse.
- Tapet er prisforskjell, forsvarlige kostnader og renter, men du må begrense det og selge på vanlige vilkår.
- Dokumenter alt: salg, tilbud, budjournal og hva du gjorde for å få solgt.