Lånet til selger står fortsatt på boligen etter oppgjøret
Pant som ikke er slettet etter oppgjøret, er en rettsmangel ved boligen, og kjøperen kan bruke mangelsreglene mot selgeren. Det betyr krav om prisavslag, erstatning, heving eller tilbakeholdelse av kjøpesummen, men ikke krav på retting, og egenandelen gjelder ikke. Dette er ofte en administrativ feil som kan rettes raskt hvis du melder fra med en gang og krever at selgeren og megleren rydder opp. Det som avgjør saken, er hvor lenge panteretten blir stående, og om den skaper tap for deg.
Slik ser du at pant ikke er slettet
Selger har normalt et lån i banken med pant i boligen. Ved salget skal lånet innfris av kjøpesummen, og panteretten skal slettes fra grunnboken slik at kjøperen står igjen med en bolig uten heftelser. Det skjer ikke av seg selv. Slettingen må registreres hos Kartverket.
Du kan se om det fortsatt står pant på boligen ved å sjekke grunnboken hos Kartverket for eiendommen. Der vises hvilke heftelser som er registrert. Står selgerens lån der etter at oppgjøret er gjort, er det ikke slettet.
Kjøperen får ikke en bolig uten heftelser bare fordi lånet er betalt. Et pant som ikke er slettet, kan i verste fall gi banken en rett i boligen, og det kan gjøre det vanskelig å selge, belåne eller pantsette den selv.
Hva loven sier om pant som blir stående
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHar en tredjeperson eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder mangelsreglene tilsvarende. Det kalles en rettsmangel. Kjøperen kan da:
- kreve prisavslag
- heve avtalen hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd
- kreve erstatning
- holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet
Retting er ikke et krav kjøperen har ved rettsmangel, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke. Du slipper altså å bære de første kronene selv. Ved en sletting som bare mangler noen uker, er det derfor mest praktisk å kreve at selgeren og megleren får pantet slettet. Heving er sjelden aktuelt for noe som kan rettes så raskt.
Slik gikk det for Mariam
Mariam kjøpte en tomannsbolig og fikk nøklene på overtakelsesdagen. Tre uker senere sjekket hun grunnboken fordi banken hennes ba om det. Selgerens lån på 1,5 millioner kroner sto der fortsatt, tinglyst med pant i huset.
Mariam ringte megleren, som svarte at slettingen «var under behandling». Hun sendte en skriftlig melding til både megleren og selgeren: pantet skulle slettes, hun ville ha bekreftelse på en dato, og hun ba om å bli holdt varslet hvis noe hindret det. Samtidig noterte hun at hun hadde krav på erstatning for eventuelle utgifter og ulemper.
Selgerens bank hadde mottatt pengene, men ikke sendt inn slettingen. Panteretten ble slettet tre uker senere. Mariam hadde ikke hatt noe tap, men selgeren dekket gebyret hun hadde brukt på å ta ut en oppdatert grunnbok. Saken ble avsluttet uten videre krav.
Reklamer raskt
Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget rettsmangelen. Gjør du ikke det, kan du miste retten til å gjøre kravet gjeldende. Ikke vent til slettingen «kanskje fikser seg selv».
Skriv en kort, dokumentert melding som sier:
- at du har oppdaget at pantet fortsatt står i grunnboken
- at du krever at det slettes innen en bestemt dato
- at du forbeholder deg krav om erstatning og prisavslag
Send den til selgeren og megleren. Har selgeren vært grovt uaktsom eller uærlig, kan han ikke bruke for sen reklamasjon mot deg.
Er det tinglyste dokumentet fortsatt under behandling hos Kartverket, kan årsaken være noe helt annet enn selgeren. Sjekk om det er avvist eller mangler. Oppfyller ikke dokumentet vilkårene, skal det nektes tinglyst, og den som krevde tinglysing skal straks få melding om grunnen.
Hva du kan kreve av megleren
Megleren som gjør oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Skal lånet innfris fra kjøpesummen, er det naturlig at megleren følger opp slettingen. Kravene mot megleren avhenger av om han har brutt god meglerskikk, og hans erstatningsansvar er ikke nærmere regulert.
Er du misfornøyd, kan du klage gratis til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester etter å ha prøvd å løse saken med meglerforetaket først. Nemndas avgjørelse er rådgivende.
Et registrert rettserverv går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Derfor er det best at grunnboken blir ren så fort som mulig, også når det bare er selgerens bank som står igjen.
Når pantet står lenger
Blir slettingen stående i månedsvis, eller banken nekter, er det tid for å kreve mer. Da kan du holde tilbake eventuelle restbeløp, kreve prisavslag og erstatning for utgifter du har som følge av pantet.
Mer om hvordan du kan tvinge selgeren til å levere det han har lovet, står i Kan jeg kreve dom for at selger faktisk leverer boligen?. Om et dobbeltsalg har oppstått, se Dobbeltsalg: selger solgte til to — hvem vinner boligen?.
Se også Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre? for den samlede oversikten over oppgjørsreglene, Kjøper vil flytte inn før oppgjøret – hvilken risiko tar selger? for et tilsvarende tema fra selgersiden og Selger flytter ikke ut på overtakelsesdagen hvis selgeren også blir sittende i boligen.
Kort oppsummert
- Pant som ikke er slettet etter oppgjøret, er en rettsmangel, og kjøperen kan kreve prisavslag, erstatning, heving eller tilbakeholdelse.
- Egenandelen på 10 000 kroner og kravet om retting gjelder ikke ved rettsmangel, men du må melde fra innen rimelig tid.
- Sjekk grunnboken, skriv en dokumentert melding til selgeren og megleren, og krev en dato for sletting.
- Megleren skal sørge for rettsvern før pengene betales ut, og du kan klage gratis til Reklamasjonsnemnda hvis han ikke følger opp.