Kjøper vil flytte inn før oppgjøret – hvilken risiko tar selger?

Hva som skjer når kjøperen overtar bruken

Utgangspunktet er at selgeren ikke trenger å gi fra seg skjøte eller bruken før kjøperen har oppfylt sin del. Har selgeren ikke gitt utsettelse, kan han holde igjen både nøkler og skjøte til kjøpesummen er betalt. Det er en sterk sikkerhet, og den gir du fra deg hvis du lar kjøperen flytte inn før pengene er på plass.

Overtakelse har flere konsekvenser samtidig. Risikoen for eiendommen går over på kjøperen når han har overtatt bruken. Avkastning og kostnader ved eiendommen går fra da til kjøperen, mens selgeren til da har avkastningen og bærer kostnadene. Og ikke minst: Selgeren kan ikke lenger heve avtalen etter at kjøperen har overtatt bruken, med mindre selgeren har tatt forbehold om det.

Den siste regelen er den viktigste for deg. Uten forbehold sitter du igjen med et krav om betaling og eventuelt erstatning, men ikke med retten til å få boligen tilbake.

Risikoen ved innflytting før oppgjør

De største farene er:

• Kjøperen betaler aldri, og du kan ikke heve fordi han har overtatt bruken.
• Kjøperen forringer boligen eller bygger om, og du sitter uten sikkerhet.
• Du må gå gjennom retten for å få ham ut, og det tar tid og koster penger.
• Lånet ditt står fortsatt på boligen, og du må betale renter på det til kjøperen gjør opp.

Selv om du beholder kravet på kjøpesummen, kan du måtte kreve det inn. Betaler ikke kjøperen i tide, kan du kreve forsinkelsesrente. Renten er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026, og den løper fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter skriftlig påkrav.

Det er også slik at kjøperens finansiering er en del av bildet. Megleren skal kontrollere finansieringen før handelen kommer i stand, men det gir ikke en garanti for at banken utbetaler i tide.

Slik gikk det for Borghild

Borghild skulle selge leiligheten sin, og oppgjøret var satt til den 1. i måneden. Kjøperen ba om å få nøklene ti dager tidligere, fordi leiekontrakten hans gikk ut. Han forklarte at banken bare trengte litt mer tid.

Borghild sa ikke nei med en gang. Hun tok kontakt med megleren og ba om et skriftlig tillegg til kontrakten. Det sa at kjøperen fikk bruke leiligheten fra en avtalt dato, at Borghild tok forbehold om retten til å heve hvis oppgjøret ikke var gjennomført innen en bestemt dato, at kjøperen dekket strøm og alle kostnader fra innflyttingen, og at han skulle vise henne bankens skriftlige bekreftelse på at lånet var innvilget.

Banken bekreftet ikke innen datoen, så hun ventet med nøklene. Kjøperen fikk dem først da bekreftelsen kom, og oppgjøret gikk gjennom fem dager senere enn planlagt. Forbeholdet ble aldri brukt, men det ga Borghild noe å stå på hvis det hadde gått galt.

Slik sikrer du deg hvis du sier ja

Sier du ja til innflytting før oppgjør, bør du skrive ned dette:

1. Datoen for innflytting og datoen for oppgjør.
2. At du tar forbehold om retten til å heve hvis kjøperen ikke gjør opp innen datoen.
3. At kjøperen skal dekke alle kostnader og forsvarlig vedlikehold fra innflyttingen.
4. At kjøperen ikke skal bygge om eller leie ut før eiendomsretten er overført.
5. At kjøperen har vist deg bankens skriftlige bekreftelse.

Forsikring er en annen viktig del. Har du forsikret boligen og den blir skadet, har kjøperen retten etter forsikringen når avtalen er bindende, med mindre du kan si deg løs fra avtalen. Etter at han har overtatt, har han risikoen. Sjekk med forsikringsselskapet hva som gjelder når kjøperen bor i boligen, og si ikke opp forsikringen før oppgjøret er gjennomført.

Du kan også vurdere å be om at pengene settes på meglerens klientkonto før nøklene overleveres. Slik får du sikkerhet uten at kjøperen må vente. Megleren som gjør oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på dine vegne.

Hva du kan gjøre hvis kjøperen ikke betaler etter innflytting

Har kjøperen overtatt og ikke betaler, er dine krav betaling, forsinkelsesrente og erstatning for tap. Du kan også kreve at han flytter ut hvis du tok forbehold om heving. Det er en lang vei uten forbehold, og Kjøper har flyttet inn uten å betale – kan du kaste dem ut? beskriver hva du kan gjøre.

Selv om du hever, må du regne med at kjøperen kan bruke tid på å flytte. Skal du fjerne ham, går det via namsfogden. Se Selger vil ikke flytte ut – slik foregår en utkastelse for hvordan fravikelse fungerer i praksis.

Vil du se helhetsbildet av hva selgeren kan gjøre når kjøperen ikke betaler, er det samlet i Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?. Har lånet ditt ikke blitt slettet etter oppgjøret, se Lånet til selger står fortsatt på boligen etter oppgjøret.

Kort oppsummert

• Innflytting før oppgjøret gjør at du normalt mister retten til å heve, med mindre du har tatt forbehold om det.
• Risikoen for boligen og kostnadene går over til kjøperen når han overtar bruken.
• Du har ingen plikt til å gi fra deg nøklene før kjøpesummen er betalt, og du kan holde tilbake skjøtet.
• Sier du ja til innflytting før oppgjør, bør du skrive forbehold om heving, datoer og kostnadsfordeling inn i en skriftlig avtale.