Kjøper dukket ikke opp på kontraktsmøtet
Når kjøperen ikke møtte opp på kontraktsmøtet, avgjør det om budet var akseptert og bindende, ikke selve møtet. Er handelen bindende, kan selgeren holde fast ved den, sette en tilleggsfrist og til slutt heve og kreve erstatning hvis kjøperen ikke gjør opp for seg. Var budet ikke akseptert, eller hadde det forbehold som ikke er oppfylt, er det kanskje ikke noen handel å bryte. Start derfor med budjournalen og aksepten, ikke med kontrakten som ikke ble signert.
Slik ser saken ut når kjøperen ikke møtte opp
Mange tror at handelen først er ferdig når begge har signert kontrakten. Det stemmer ikke helt. En avtale om salg av fast eiendom kan gjøres både skriftlig og muntlig. Det som binder partene, er at budet er akseptert innen akseptfristen og uten endringer.
Et svar som ikke stemmer med budet, regnes som et avslag kombinert med et nytt tilbud. Kommer aksepten for sent, regnes den som et nytt tilbud. Et bud som er avslått, er ikke lenger bindende, selv om fristen ikke er ute. Derfor må du først se på hva som faktisk ble sagt og skrevet før kontraktsmøtet.
Er avtalen bindende, er kontrakten som skulle signeres, en bekreftelse på det dere allerede er enige om. Megleren skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår, med mindre partene ønsker noe annet. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det.
Hva som avgjør om kjøperen er bundet
Se på disse tingene, i denne rekkefølgen:
- Var budet skriftlig, og var det formidlet av megleren med legitimasjon og signatur fra budgiveren?
- Ble det akseptert av selgeren innen akseptfristen, og uten endringer eller nye vilkår?
- Hadde budet forbehold, for eksempel om finansiering eller tilstandsrapport, og er de oppfylt?
- Var det noe i saken som kan gjøre avtalen ugyldig, for eksempel svik eller at kjøperen ikke hadde fullmakt?
Megleren skal føre alle bud i en budjournal med tidspunkt, budgiver, beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag. Kjøper og selger skal få kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold når handelen er kommet i stand. Bevisene ligger altså hos megleren, og megleren skal oppbevare dokumentene i minst ti år.
Megleren kan ikke binde selgeren overfor kjøperen uten en særskilt fullmakt. Det er selgeren som må ha akseptert, ikke bare megleren.
Slik gikk det for Monica
Monica hadde akseptert et bud på 3 650 000 kroner på torsdag, og kontraktsmøtet var satt til mandag. Mandag ventet både Monica og megleren i to timer. Kjøperen svarte ikke på telefon, og tirsdag skrev han en melding om at han «trengte mer tid til å tenke».
Monica lot være å annonsere boligen på nytt med en gang. Hun ba megleren finne budjournalen og aksepten. Der sto det at budet var skriftlig, signert av kjøperen og akseptert innen fristen. Budet hadde ingen forbehold om finansiering.
Monica sendte kjøperen et skriftlig krav om å gjennomføre og signere kontrakten innen en rimelig tilleggsfrist, og varslet at hun ellers ville heve og kreve erstatning. Kjøperen svarte at han hadde ombestemt seg. Monica hevet, la boligen ut igjen og fikk et krav mot kjøperen som dekket renter og nye salgsutgifter. Kjøperen betalte etter et skriftlig varsel, fordi budjournalen ikke ga rom for tvil.
Hva selgeren kan gjøre
Selgeren har tre hovedvalg når en bindende kjøper svikter:
- Holde fast ved avtalen og kreve at kjøpesummen blir betalt. Retten kan tapes hvis selgeren venter urimelig lenge.
- Sette en rimelig tilleggsfrist og heve hvis kjøperen ikke oppfyller innen den. Heving er også mulig uten tilleggsfrist hvis bruddet er vesentlig.
- Kreve erstatning for tapet, for eksempel renter og kostnader ved nytt salg.
Selgeren kan også holde tilbake skjøtet og nøklene til kjøperen har oppfylt. Han må ikke overlate boligen bare fordi kjøperen har signert eller lovet å betale senere.
Selgeren må begrense tapet. Legg boligen ut igjen uten unødig opphold, og dokumenter hva det koster å vente. Hvordan erstatningen regnes ut, står nærmere forklart i Selger krever erstatning fordi kjøperen trakk seg, og hva som skjer hvis pengene uteblir, se Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?.
Når kjøperen kan ha en god grunn
Selv om kjøperen ikke møtte, kan han ha rett til å gå ut av handelen. Det gjelder for eksempel hvis:
- budet hadde et forbehold som ikke ble oppfylt
- aksepten kom etter fristen og dermed var et nytt tilbud
- kjøperen ble bundet gjennom svik, tvang eller utnyttelse av hans nød eller uerfarenhet
- en feilskrift i budet var åpenbar for selgeren eller megleren
Har kjøperen fått lånet avslått, avhenger saken av om finansiering var et forbehold. Det er utdypet i Kjøper fikk ikke lån likevel – er budet fortsatt bindende?. Megleren skal dessuten ha kontrollert kjøperens finansiering før handelen kom i stand, og har han ikke gjort det, skal selgeren ha fått skriftlig beskjed om hvorfor og hva det kan få å si.
Slik sikrer du bevisene
Skriv ned hva som skjedde, med klokkeslett, samme dag. Be megleren om en skriftlig redegjørelse for forløpet og om kopi av budjournalen, aksepten og kontraktsutkastet. Ta vare på alle meldinger fra kjøperen.
Vil du se hele bildet av hva som skjer når salget ryker før overtakelse, finner du det i pilaren om at handelen ryker. Om kjøperen senere ønsker å avvikle handelen eller at selgeren selv bryter, er Overtakelsen ble utsatt av selger – hva kan kjøper kreve? en nyttig kontrast, siden reglene da går motsatt vei.
Kort oppsummert
- Møtte ikke kjøperen på kontraktsmøtet, avgjør aksepten av budet om han er bundet, ikke selve møtet.
- Kjøperen som ikke møtte og ikke oppfyller, kan møte krav om oppfyllelse, heving og erstatning.
- Selgeren bør sette en rimelig tilleggsfrist skriftlig før han hever, og begrense tapet ved å legge boligen ut igjen.
- Sikre budjournalen, aksepten og meldingene, siden de viser om kjøperen faktisk var bundet.