Selger vil ikke flytte ut – slik foregår en utkastelse

Først: har du rett til å overta boligen?

Utkastelse er bare aktuelt når du faktisk har krav på å overta. Har ikke partene avtalt noe annet, kan du kreve skjøte og bruken av boligen ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at du har oppfylt dine egne plikter (avhendingslova § 2-3). Har du ikke betalt kjøpesummen, kan selgeren holde igjen boligen til du har gjort det. Sjekk derfor først at oppgjøret er i orden og at overtakelsesdatoen står i kontrakten.

Når datoen er passert og selgeren fortsatt bor der, er han i forsinkelse. Da kan du kreve at han oppfyller avtalen, du kan heve handelen, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen (§ 4-1). Kravet om oppfyllelse er det som ligger nærmest en utkastelse. Du taper det hvis du venter urimelig lenge (§ 4-2).

Slik gjør du selgeren ansvarlig før du går til namsfogden

Skriv til selgeren, helst på e-post eller brev slik at du har det svart på hvitt. Oppgi overtakelsesdatoen, at boligen skal være tom, og en konkret dato han må ha flyttet innen. Selgeren skal melde fra til deg hvis han blir hindret i å oppfylle til rett tid. Gjør han ikke det, kan du kreve erstatning for tap som kunne vært unngått (§ 4-7).

Selgere som blir sittende, gjør det ofte fordi de ikke har fått tak i ny bolig, eller fordi de mener noe i handelen er uoppgjort. Får du vite grunnen, kan du ofte løse det uten namsfogd. Ønsker du å gi noen ekstra dager, bør avtalen være skriftlig, med sluttdato og en avtalt kompensasjon for ulempen.

Slik foregår utkastelsen hos namsfogden

Begjæringen om fravikelse settes fram for namsfogden der eiendommen ligger. Utenfor vanlige leieforhold må det være åpenbart at selgeren ikke har rett til å sitte i boligen. Kontrakten, bekreftelsen på at kjøpesummen er betalt eller sikret, og brevet der du satte frist, er det du trenger som dokumentasjon.

Selgeren får normalt to uker til å uttale seg. Finner namsfogden at vilkårene er oppfylt, blir det fastsatt en dato for gjennomføringen. Da fjerner namsfogden personer og løsøre (ting som ikke er fast montert) fra eiendommen. Saken tar tid, og du må ha en plan for hvor du bor i mellomtiden.

Hva koster det, og hvem betaler?

Begjæringen til namsfogden koster 1,25 ganger rettsgebyret, når rettsgebyret er 1 345 kroner i 2026. Når fravikelsen faktisk gjennomføres, kommer 1,35 ganger rettsgebyret i tillegg. Disse utgiftene, og andre tap du har fordi selgeren blir sittende, kan du kreve erstatning for. Ved skyld hos selgeren dekkes også indirekte tap, for eksempel at du må leie noe midlertidig (§ 4-5). Hva selve utkastelsen koster, går du nærmere inn på i Hva koster en utkastelse?.

Du har plikt til å begrense tapet. Bestiller du dyrt hotell når en enklere løsning finnes, kan erstatningen bli satt ned.

Slik gikk det for Ingrid

Ingrid overtok en enebolig 1. juni. Selgeren hadde lovet å flytte ut dagen før, men 2. juni var han der fortsatt. Han hadde ikke fått tak i ny bolig og ba om tre uker til. Ingrid hadde solgt leiligheten sin og måtte ut av den 5. juni.

Hun skrev samme kveld og oppga at boligen skulle være tom innen 7. juni. Hun la ved et utkast til en skriftlig avtale om utsettelse til den datoen, mot at selgeren dekket hotellutgiftene hennes. Selgeren svarte at han neppe rakk det. Da datoen var passert, sendte hun begjæring om fravikelse til namsfogden. Da selgeren fikk vite at namsfogden hadde satt en dato, flyttet han ut dagen før. Ingrid kunne trekke begjæringen, og hun fikk dekket hotellregningen og gebyret fra selgeren.

Dette bør du unngå

Ikke skift lås eller sett tingene hans utenfor selv. Det er namsfogden som har myndighet til å fjerne personer og løsøre. Ikke betal ut hele kjøpesummen før du har fått overtatt, med mindre pengene står trygt hos megler. Har du betalt uten å ha fått hjemmel (eiendomsrett) eller overtatt bruken, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake (§ 2-9), men det er en dårlig erstatning for en bolig du kan flytte inn i.

Vurder også om handelen bør heves. Er forsinkelsen et vesentlig avtalebrudd, eller flytter ikke selgeren ut innen en rimelig tilleggsfrist du har satt, kan du heve (§ 4-3). Da faller partenes plikter bort, og hver part får tilbake det som er ytt. Det gir deg ikke boligen, men kan være en løsning hvis selgeren aldri kommer seg ut. Hva du kan gjøre hvis selgeren ikke flytter på selve overtakelsesdagen, står i Selger flytter ikke ut på overtakelsesdagen, og de økonomiske følgene for deg som kjøper står i Overtakelsen ble utsatt av selger. Ser du saken fra selgerens side, kan du lese om hva selger kan gjøre når kjøperen ikke betaler.

Kort oppsummert

• Utkastelse av selger skjer ved fravikelse hos namsfogden, og bare når det er åpenbart at han ikke har rett til å bo der.
• Sett selgeren en skriftlig frist først, og be om beskjed hvis han blir hindret.
• Gebyrene til namsfogden er 1,25 ganger rettsgebyret for begjæringen og 1,35 ganger når fravikelsen gjennomføres.
• Selgeren kan bli erstatningsansvarlig for utgiftene og tapet dine, så lenge du begrenser tapet.
• Flytter ikke selgeren innen en rimelig tilleggsfrist, kan du også heve handelen.