Bygge hus på egen tomt med entreprenør: kontrakt, betaling og risiko

Når loven gjelder for deg som bygger på egen tomt

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Det omfatter avtale om å oppføre en bygning til boligformål og arbeid som utføres direkte som ledd i oppføringen (§ 1). Loven omfatter også fritidshus, og full ombygging regnes likt med oppføring. Eierseksjoner regnes som eierbolig.

Du er forbruker når du er en privatperson som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Entreprenøren må ha inngått avtalen som ledd i sin virksomhet (§ 2). Bestiller du hus fra et firma, er du innenfor. Bygger du bolig for utleie i næring, kan det stille seg annerledes.

Skal du bruke en arkitekt eller annen konsulent til planlegging, har loven et eget kapittel om slike avtaler. Der gjelder blant annet at krav om erstatning for feil må meldes innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen av det oppdraget gjelder (§ 63).

Den viktigste regelen er at loven er en minimumsstandard. Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det loven gir (§ 3). Står det i kontrakten at du gir avkall på retten til å holde tilbake betaling, har det ikke den virkningen. Kontraktsvilkår som er bedre for deg enn loven, gjelder.

Når du bygger på egen tomt, er det vanligste at du gjør avtale med en entreprenør som både planlegger og bygger, eller at du kjøper byggetjenester på en ferdig tegning. Avtalen er da normalt ikke en avtale om rett til grunn, fordi du eier tomten fra før. Det har betydning for garantisummen og for hvordan avdrag kan avtales.

Kontrakten og prisen

Partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig (§ 3). Be om det. En muntlig avtale kan være gyldig, men blir vanskelig å dokumentere når det oppstår uenighet.

Kontrakten bør si hva som skal leveres, hva det koster, når arbeidet skal være ferdig og når og hvordan du skal betale. Har entreprenøren både planlegging og oppføring, gjelder lovens regel om at deler og innretninger som trengs for å ta boligen i bruk, skal regnes med i leveransen hvis de ikke er nevnt særskilt som unntatt (§ 13). Med mindre noe annet er avtalt, skal entreprenøren sørge for tilkomst, byggestrøm, oppvarming, snørydding og fjerning av avfall i byggetiden. Han skal også holde arbeidet forsikret fram til overtakelsen. Før det er dokumentert at forsikring er på plass, kan du holde tilbake alt vederlag.

Pris er ofte det som skaper mest strid. Du skal betale den avtalte prisen (§ 41). Er det ikke avtalt, skal du betale nødvendige kostnader og et rimelig påslag. Har entreprenøren gitt et prisoverslag, skal vederlaget ikke overstige overslaget vesentlig, og høyst med 15 prosent. Entreprenøren må godtgjøre at prisen var et overslag og ikke en bindende pris. Prisen regnes med merverdiavgift hvis du ikke måtte forstå noe annet. Entreprenøren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig.

Endrer du på arbeidet underveis, kan prisen justeres så langt det følger av den opprinnelige avtalen eller en egen skriftlig avtale om endringene. Ellers kan justering bare kreves hvis kravet om tillegg eller fradrag ble satt fram sammen med endringen, eller hvis den andre parten måtte forstå at endringen ville føre til et slikt krav. Justeringen bygger da på den nødvendige kostnadsøkningen eller innsparingen for entreprenøren, med tilsvarende endring av påslaget (§ 42). Be om skriftlig pris før du godkjenner en endring.

Betaling underveis og ved overtakelse

Er ikke betalingstiden avtalt, skal du betale når entreprenøren krever det etter overtakelsen (§ 46). De fleste kontrakter har en betalingsplan med avdrag. Da gjelder lovens vern i § 47:

• Avdragene gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det du til enhver tid har betalt.
• Det må ikke hvile salgspant eller andre heftelser på materialer som er bygd inn eller tilført eiendommen, og som skal betales ved avdraget.
• Minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.

Er ikke de to første vilkårene oppfylt, kan det likevel avtales avdrag mot selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon. Du kan sette som vilkår for å betale avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger fram en regning som kan kontrolleres, og tillegg for endringer og tilleggsarbeid skal fremgå særskilt (§ 48).

Er det avtalt at sluttoppgjøret skal betales før overtakelse og en del er omtvistet, regnes betalingen som gjort hvis du deponerer den omtvistede delen på en felles konto og betaler resten (§ 49).

Garanti, forsikring og risiko

Entreprenøren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt, med mindre vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygda. Garantien skal komme fra en finansinstitusjon og gjelde til fem år etter overtakelsen. Når avtalen ikke omfatter tomt, skal den minst være 10 prosent av vederlaget, men 5 prosent kan være nok for krav som kommer senere enn ved overtakelsen. Omfatter avtalen tomt, er minstesummen 5 prosent, og 3 prosent kan være nok for krav før overtakelsen.

Garantien er din sikkerhet hvis entreprenøren slutter å bygge, går konkurs eller ikke retter feil. Du kan se nærmere på hva § 47-garantien for forskudd er hvis du betaler forskudd.

Risikoen for skade og tap på det som bygges, ligger hos entreprenøren fram til overtakelsen. Du skal ikke betale for arbeid eller materialer som skades eller går tapt ved en hending før overtakelsen som ikke skyldes forhold på din side (§ 45). Materialene du selv har skaffet og overlatt til entreprenøren, bærer han også risikoen for.

Loven har ingen egen regel om grunnforhold på tomten. Hva som er avtalt om grunnarbeid og pris, har mye å si for hvem som bærer en ekstra kostnad. Entreprenøren kan i tillegg kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kommer av forhold på din side (§ 43). Om dårlige grunnforhold på din egen tomt regnes som et slikt forhold, avhenger av avtalen og omstendighetene. Les kontrakten nøye på dette punktet før du signerer.

Forsinkelse og mangler

Entreprenøren skal holde de fristene som er avtalt for overtakelse og ferdigstillelse (§ 10). Blir han forsinket, kan du kreve dagmulkt, holde tilbake vederlag, kreve erstatning og under vilkår heve avtalen. Dagmulkten er én promille av vederlaget for hver dag forsinkelsen varer, og den kan løpe i høyst 100 dager. Erstatning utover dagmulkten kan du bare kreve ved grov uaktsomhet eller handling i strid med redelighet og god tro.

For mangler gjelder at du må melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget dem, og senest fem år etter overtakelsen (§ 30). Feil du så ved overtakelsesforretningen, melder du så snart som mulig.

Reglene om heving og avbestilling er viktige hvis samarbeidet bryter sammen. Du kan avbestille arbeidet før overtakelsen, men da skylder du betaling for utført arbeid og kan bli ansvarlig for entreprenørens økonomiske tap (§ 52).

Kort oppsummert

• Bustadoppføringslova gjelder når du som forbruker bestiller hus på egen tomt, og den kan ikke avtales bort til skade for deg.
• Få en skriftlig kontrakt med fast pris eller et overslag, og be om skriftlig pris på alle endringer.
• Avdrag må følge verdien av utført arbeid, og minst en tiendedel skal ikke betales før overtakelsen.
• Garantien er minst 10 prosent av vederlaget uten tomt, og forsikring og garanti kan du kreve dokumentert før du betaler.
• Forsinkelse gir deg dagmulkt, og mangler må du reklamere for innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.