Bustadoppføringslova

§ 47 — Strenge regler for forskudd og avdrag

Skal du betale regninger mens huset bygges? Loven stiller knallharde vilkår for at entreprenøren skal få lov til å kreve penger før de er ferdige.

Kort svar

Entreprenøren kan ikke kreve at du betaler penger raskere enn bygget reiser seg. Betaler du avdrag underveis, krever loven at verdien av materialene og arbeidet på tomta minst tilsvarer det du har betalt. Du skal alltid holde tilbake minst 10 % av totalsummen helt til bygget er overlevert til deg.

Paragraftekst

Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt, det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Mange byggeprosjekter skjer ved at man betaler tre eller fire store fakturaer i løpet av året bygget tar. Paragraf 47 er skrevet for å unngå at utbyggeren får inn store forskudd og stikker av med dem.

Loven lister opp tre jernharde krav: Ikke forskudd: Du skal aldri betale før jobben er gjort. Hvis snekkeren har støpt grunnmur og satt opp trevegger til en anslått verdi av 400 000 kr, kan de maksimalt be deg om en faktura på 400 000 kr. Ingen gjeld på plankene: Materialene de bruker, skal være betalt for av entreprenøren. Hvis snekkeren slår seg konkurs, skal ikke Montér komme hjem til deg og kreve parketten tilbakebetalt. Ti-prosent-regelen: Utbygger kan aldri kreve 100 % innbetalt før nøkkelen overleveres. 10 % av hele kjøpesummen skal stå på din konto som en "gissel-sum" frem til overtakelsen.

For deg som kjøper "prosjektbolig", er det en fjerde livsviktig regel: Du skal aldri betale så mye som en krone underveis, uten at du allerede har fått tinglyst hele eiendommen på ditt eget navn. Den eneste måten de kan omgå dette på, er å gi deg en formell bankgaranti for alle forskuddspengene dine.

Eksempel

Eksempel · Jonas

Jonas bygger på egen tomt og har signert en fremdriftsplan. Huset koster 2 000 000 kr. Byggefirmaet graver bare ut et lite hull i hagen (anslått verdi: 50 000 kr), før de sender en "første avdragsregning" på 400 000 kroner for å "komme i gang". Jonas sjekker § 47. Loven sier verdien av utført arbeid må tilsvare betalingen. Å betale 400 000 kr for et hull i bakken er et usikret forskudd og ulovlig. Jonas bestrider fakturaen.

Vanlige feil

Betale hundretusener for "materialer de sier at de har på lager hos seg". Materialene må befinne seg på din tomt før de kan regnes med.
Å ikke sjekke om tinglysningen av skjøtet er i orden før man betaler den første millionen i et ferdighus-prosjekt.
Overføre de siste ti prosentene dagen før befaringen for å "være hyggelig".

Hva bør du gjøre?

Når du får en faktura på et avdrag, ta deg en tur ut på tomta. Vurder om arbeidet som er gjort, rent fysisk er verdt den summen du skal betale nå. Ser du at betalingene ligger milevis foran fremdriften, må du slå bremser på.

Dumme spørsmål

Firmaet sier de ikke har råd til å bestille inn det svindyre kjøkkenet jeg valgte uten at jeg overfører penger til det først. Hva da?

Loven gir dem et smutthull: De kan be deg betale i forskudd for å kjøpe inn materialene, MEN kun hvis de stiller en egen forskuddsgaranti fra en norsk bank. Uten denne garantien: Nei, ikke betal.

Kan vi ikke bare bli enige i kontrakten om at de får forskudd, siden vi er venner?

Nei, Bustadoppføringslova er ufravikelig (§ 3).