Årsmøtet og generalforsamlingen: rettighetene dine før, under og etter

Hva generalforsamlingen og årsmøtet er

I et borettslag heter det øverste organet generalforsamling, i et sameie årsmøte. Begge har den øverste myndigheten (borettslagsloven § 7-1, eierseksjonsloven § 40). Her bestemmes det som ikke styret kan eller skal bestemme: regnskap, vedtektsendringer, valg av styre og større tiltak. Rettighetene dine som andelseier eller seksjonseier henger sammen med dette. De handler om å få vite hva som skal skje, å komme til orde, å stemme og å få prøvd vedtak som er i strid med regelverket.

Før møtet: frister og innkalling

Ordinær generalforsamling i borettslag skal holdes innen utgangen av juni hvert år. Det samme gjelder ordinært årsmøte i sameier (§ 7-4, eierseksjonsloven § 41). Styret skal på forhånd varsle om dato og om siste frist for å levere inn saker.

Innkallingen skal være sendt minst åtte og høyst tjue dager før møtet. Ved ekstraordinært møte kan styret om nødvendig bruke kortere varsel, men aldri kortere enn tre dager (borettslagsloven § 7-6, eierseksjonsloven § 43). Alle andelseiere med kjent adresse skal ha skriftlig innkalling. I borettslag skal andelseiere som ikke bor i laget, alltid ha skriftlig innkalling. Vedtektene kan bestemme at innkalling skal skje på en annen måte i stedet for eller i tillegg.

Årsregnskap, eventuell årsmelding og revisjonsmelding skal sendes til alle andelseiere senest åtte dager før generalforsamlingen i borettslag. I sameier skal årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning sendes ut senest en uke før årsmøtet (eierseksjonsloven § 44). Se også fristen for innkalling til generalforsamling.

I innkallingen skal sakene som skal behandles, være klart oppgitt. Skal et forslag vedtas med to tredjedels flertall, må hovedinnholdet stå i innkallingen (borettslagsloven § 7-7 første ledd).

Retten til å møte, tale, foreslå og stemme

Alle andelseiere har rett til å delta i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leietaker i laget kan også være til stede og uttale seg (§ 7-2).

I sameier har alle seksjonseiere rett til å delta med forslags-, tale- og stemmerett. Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og uttale seg. Leier av en boligseksjon har den samme retten (eierseksjonsloven § 46).

Du kan møte ved fullmektig, og fullmakten kan når som helst trekkes tilbake. Du har dessuten rett til å ta med en rådgiver. Rådgiveren kan bare uttale seg hvis generalforsamlingen tillater det (borettslagsloven § 7-3). I sameier er det årsmøtets flertall som tillater det.

Stemmeretten fungerer ulikt. I borettslag har hver andelseier én stemme, selv om vedkommende har flere andeler (§ 7-10). I sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme, mens flertallet i andre sameier regnes etter sameiebrøken, med mindre vedtektene bestemmer noe annet (eierseksjonsloven § 52). Mer om dette finner du i hvor mange stemmer har hver seksjon.

Styret i borettslaget avgjør hvordan generalforsamlingen skal gjennomføres. Generalforsamlingen skal likevel holdes som fysisk møte hvis minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det. Styret kan sette en frist for kravet. Holdes møtet ikke fysisk, skal styret sørge for forsvarlig gjennomføring og system som sikrer kontroll med deltakelse og stemmegivning og en trygg måte å bekrefte identiteten på (§ 7-4 fjerde ledd).

Slik får du en sak på dagsordenen

I borettslag skal en sak du ønsker behandlet på den ordinære generalforsamlingen, nevnes i innkallingen når styret har mottatt kravet før fristen (§ 7-7 annet ledd). Meld saken skriftlig og i god tid, og beskriv hva du vil at generalforsamlingen skal vedta. Se også fremme sak til generalforsamlingen.

Kan saken ikke vente, kan du kreve ekstraordinær generalforsamling. Det krever at revisor, eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig sier hva saken er (§ 7-5). Samme grense gjelder i sameier: minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene (eierseksjonsloven § 42).

Hva møtet kan vedta, og hvilket flertall som trengs

Generalforsamlingen kan ikke gjøre vedtak i andre saker enn dem som står i innkallingen, med mindre alle andelseierne samtykker. Unntak gjelder blant annet for saker som etter loven skal behandles hvert år (§ 7-8). I sameier er hovedregelen den samme, men det gjelder unntak ved ordinært årsmøte, og hvis alle seksjonseierne er til stede og stemmer for, kan årsmøtet også avgjøre saker som ikke står i innkallingen (eierseksjonsloven §§ 44 og 45).

I borettslag krever vedtak som hovedregel flertall av de stemmene som er gitt. Endring av vedtektene krever to tredjedeler av de stemmene som er gitt (§ 7-11). I sameier tas beslutninger med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke loven eller vedtektene krever mer (eierseksjonsloven § 49). Blanke stemmer regnes ikke som avgitt, og står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning (§ 52).

Tiltak i sameier som går ut over vanlig forvaltning og koster mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kan besluttes med vanlig flertall. Koster tiltaket mer, kreves to tredjedeler av de avgitte stemmene (eierseksjonsloven § 50). Noen beslutninger krever enighet fra alle seksjonseierne, for eksempel oppløsning av sameiet eller tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter (§ 51).

Ingen kan stemme om avtale med seg selv eller nærstående, eller om ansvar for seg selv eller nærstående overfor laget. Det gjelder også stemmegivning om pålegg om salg eller krav om fravikelse (borettslagsloven § 7-10 annet ledd). I sameier gjelder en tilsvarende regel om blant annet søksmål mot en selv, eget ansvar overfor sameiet og pålegg eller krav rettet mot en selv (eierseksjonsloven § 48).

Under og etter møtet: ledelse, protokoll og ugyldige vedtak

Styreleder leder generalforsamlingen, med mindre den velger en annen møteleder som ikke trenger å være andelseier. Møteleder skal sørge for protokoll over alle saker og vedtak. Protokollen skal signeres av møteleder og minst én andelseier som generalforsamlingen velger blant dem som deltar, og den skal holdes tilgjengelig for andelseierne (§ 7-9). Tilsvarende regler gjelder i sameier (eierseksjonsloven §§ 47 og 53).

Generalforsamlingen kan ikke gjøre vedtak som er skikket til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (§ 7-13). Årsmøtet i sameiet har en tilsvarende grense i eierseksjonsloven § 40. Er du uenig i et vedtak, kan du lese mer i kan jeg få kjent et generalforsamlingsvedtak ugyldig.

Mistenker du feil i forvaltningen, kan du i borettslag foreslå gransking på ordinær generalforsamling eller på en generalforsamling der det går fram av innkallingen at det skal tas opp. Får forslaget støtte fra minst en tiendedel av andelseierne som møter, kan hver andelseier innen en måned kreve at tingretten avgjør om det skal granskes (§ 7-14).

Kort oppsummert

• Generalforsamlingen i borettslag og årsmøtet i sameier har den øverste myndigheten, og rettighetene dine som andelseier eller seksjonseier om å møte, tale, foreslå og stemme er lovfestet.
• Ordinært møte skal holdes innen utgangen av juni, og innkallingen skal sendes minst åtte og høyst tjue dager før.
• Meld saker du vil ha behandlet innen fristen styret varsler, så skal de nevnes i innkallingen.
• Kravet til flertall varierer: vanlig flertall som hovedregel, to tredjedeler for vedtektsendring i borettslag og for dyrere tiltak i sameier.
• Vedtak som gir noen en urimelig fordel, eller som er i strid med lov eller vedtekter, kan bringes inn for domstolene.