Eierseksjonsloven

§ 48 — Når du ikke får lov til å stemme (Inhabilitet)

Skal sameiet stemme over et søksmål mot deg, eller en klage på at du fester for mye? I slike personlige saker mister du stemmeretten din for kvelden.

Kort svar

Du har i utgangspunktet alltid stemmerett for leiligheten din. Men du blir "inhabil" — og får ikke lov til å være med i avstemningen — hvis saken gjelder et direkte søksmål mot deg eller en av dine nærmeste, et salgspålegg for å kaste deg ut, eller en sak der du har en ekstrem særinteresse i konflikt med fellesskapet.

Paragraftekst

Ingen kan delta i en avstemning om a. et søksmål mot en selv eller ens nærstående b. ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c. et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d. pålegg eller krav etter §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående. Første ledd gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 48 handler om det juridiske ordet inhabilitet (å være inhabil). Dette betyr å sitte på to stoler samtidig. Prinsippet er enkelt: Ingen skal få være dommer i sin egen sak.

Årsmøtet fatter som regel vedtak som gjelder alle (nye takvinduer, bytte brøytefirma). Da får alle stemme. Men av og til fatter årsmøtet vedtak som handler direkte og fiendtlig om én person i rommet. Det er da loven slår inn.

Du er utestengt fra avstemningen i disse 4 situasjonene: 1. Søksmål: Årsmøtet skal bestemme om de skal bruke penger på advokat for å saksøke deg eller broren din (som bor nede i gangen). Du får ikke stemme mot søksmålet. 2. Økonomisk ansvar: Årsmøtet vurderer om du skal betale regningen for et vannrør du klipte over med vilje. Du får ikke stemme for å "tilgi" gjelden. 3. Konflikt med bygget: Årsmøtet diskuterer å saksøke rørleggerfirmaet Pål AS for en dårlig jobb. Problemet? Du er daglig leder i Pål AS. Da har du en massiv særinteresse, og får ikke stemme. 4. Utkastelse: Årsmøtet stemmer over om de skal gi deg et salgspålegg (§ 38) for å kaste deg ut av huset. Da har du ikke stemmerett i voteringen.

Regelen gjelder også "nærstående" (ektefeller, barn, og selskaper du kontrollerer). I tillegg presiserer loven at hvis du bærer en skriftlig fullmakt i lomma fra naboen, får du heller ikke bruke naboens stemme til å "redde" deg selv fra disse tiltakene.

Eksempel

Eksempel · Per og den dyre vannlekkasjen

Per pusset opp badet sitt svart. Det lakk og forårsaket skader i bygget for 100 000 kroner. På årsmøtet legger styret frem et forslag om å rette et formelt erstatningsansvar mot Per etter § 34, slik at Per må betale alt selv. Per møter opp på årsmøtet og har med seg fullmakt fra tre venner i bygget. Når saken skal avgjøres, prøver Per å stemme "Nei, Per slipper ansvar", ved å bruke sine egne og vennenes tre fullmakts-stemmer. Møteleder slår i bordet og viser til § 48 bokstav b og andre ledd. Per er inhabil, hans egen stemme fryses, og vennenes fullmakter er frosset så lenge Per bærer dem i denne saken. Forslaget vedtas av de resterende beboerne.

Vanlige feil

Å erklære styrelederen inhabil ved "valg av styreleder" (det er fullt lovlig og vanlig å stemme på seg selv i et valg)
Å stenge en person helt ute fra møtet. Inhabilitet betyr at de ikke får delta i *avstemningen*. De har fortsatt full rett til å sitte i rommet, forsvare seg og tale sin sak i forkant.
Å tro du er inhabil bare fordi sameiet asfalterer veien foran din og tre andres leiligheter, men ikke de bak. Du er en del av fellesskapet, og slike praktiske fellesgoder gjør deg ikke inhabil. Saken må være en direkte personlig eller selskapsrettslig konflikt ("søksmål/ansvar").

Hva bør du gjøre?

Som beboer: Havner en ubehagelig klagesak om deg på agendaen, er det uansett god kutyme å forlate selve rommet når stemmelappene samles inn.

Som møteleder/styre: Det er deres plikt å holde orden på inhabilitet. Identifiser før møtet om det er saker som rettes direkte mot en navngitt beboer, og pass på at denne personens stemme og eventuelle fullmakter trekkes fra totalgrunnlaget når flertallet skal regnes ut.

Dumme spørsmål

Hva om styrelederen er styreleder og samtidig er eier av brøytefirmaet vi leier inn?

Det skjer ofte i Norge at beboere har egne firmaer. Da vil denne personen være inhabil i styret og på årsmøtet akkurat i avstemningen om å forlenge kontrakten med brøytefirmaet, fordi "egen interesse er vesentlig og kan stride mot sameiet" (bokstav c). Vedkommende må melde pass på avstemningen.